2009—2012年北京市住宅用地楼面地价分析

杨菲

【摘 要】本文结合中国土地市场网中2009-2012年的土地市场交易数据和出让结果以及国土资源部网站公示的基准地价等信息，介绍了北京市土地等别及其变化情况，土地分级及相应的基准地价和内涵，并通过对比不同土地级别、不同出让方式之间的差异分析了2009-2012年北京市住宅用地楼面地价的变化情况，从而分析近年来北京市土地市场状况。

【关键词】土地分等定级；基准地价；楼面地价；北京土地市场

楼面地价就是单位建筑面积平均分摊的土地价格，他是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。同时，楼面地价又是特殊的土地单价，是土地上建筑物面积均摊的土地价格。在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。

本文结合中国土地市场网中2009-2012年的土地市场交易数据和出让结果以及国土资源部网站公示的基准地价等信息，介绍了北京市土地等别及其变化情况，土地分级及相应的基准地价和内涵，并通过对比不同土地级别、不同出让方式之间的差异分析了2009-2012年北京市住宅用地楼面地价的变化情况及其影响因素，从而分析近年来北京市土地市场状况。

1.土地等别及其变化情况

根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》相关规定，国土资源部按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）对各地社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素进行了综合评定，依据评定结果调整了部分地区的土地等别。

2.土地分级及基准地价

基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。

按照最新的调整成果，2009年1月1日之后采用楼面熟地价作为基准地价的唯一价格表示方式。统筹协调协议出让价格和招拍挂出让价格，实现熟地价和政府出让土地收益的市场协调联动机制。根据最新修订的成果，将基准地价与地价动态监测、标定地价相结合，探索建立了根据城市规划和市场状况及时更新进行局部动态更新的机制。

3.2009-2012年住宅用地楼面地价的变化情况

3.1住宅用地成交状况

根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2009-2012年北京市住在用地状况如下表所示：

Table 1 2009-2012年北京市住宅用地成交情况

根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2012年全年北京共成交经营性用地360公顷，仅完成全市年度供应计划1200公顷的30%。除工业用地继续保持上涨之外，住宅、商业及办公用地规模均出现明显下滑。

在住宅用地方面，2012年全年北京市住宅用地成交总量低于40宗，规划建筑面积总计648.2万平米，同比2011年下跌15.3%，创近6年来新低。2012年北京住宅用地出让金额仅为357.4亿元，同比2011年下跌4%，创近5年来新低。2012年北京住宅用地楼面地价为6530元/平方米，同比2011年上涨34%；住宅用地平均溢价率为27.4%，比2011年增加16.1个百分点。

综上数据，我们分析土地市场供应萎缩、需求乏力是导致2012年北京市土地市场陷入空前低迷，成交量创近6年来新低的重要原因。

3.2住宅用地楼面地价变化情况

Figure 1 2009-2010年住宅用地楼面地价变化图

通过纵向对比2009-2012年北京市住宅用地楼面地价变化图，我们看到，2012年北京住宅用地楼面地价为6530元/平方米，同比2011年上涨34%。

4.讨论与结论

在2011年土地、房地产市场明显降温，地价增幅逐季放缓的基础上，2012年全年地价整体水平未现大幅波动，在冷中趋稳的主基调中，年末略有回升。对房地产、住宅用地而言，全年总体量减价稳的态势，各季度地价环比增速低位盘整。对于2013年的土地、房地产市场形势，一要关注城镇化推进中的政策需求与供给，既要注意城镇化过程带来的房地产市场发展新契机，又要研究适应经济结构调整和房地产调控的新举措，增强科学性、规范性、灵活性。二要持续关注货币环境对经济的综合影响，谨防流动性宽松对房地产市场调控力度的削弱，及早研究防控金融风险，加强政策储备；三要加强差异化管理，密切关注房价、地价等市场信号波动较大的城市，完善土地利用的约束监管机制，确保稳定房地产用地供应、抑制异常地价的相关措施落到实处。 [科]

【参考文献】

[1]http：//house.focus.cn/news/2012-12-17/2647849.htm.