城市的世代跃进：社区决定城市胜利

陈功城市研究学者、智库学者。1993年其创办的安邦咨询目前已是国内领先的战略型民间智库。陈功先生一向主张研究城市，要从城市微观和技术角度着手，认为微观城市才具有现实意义。他最关心的是，地方政府明天该做什么。

城市与房地产业的发展大有关系，城市的世代跃进决定房地产业的世代跃进，这是一个产业结构和产业层次的问题，有助于人们了解产业逻辑是如何发展的，产业的未来应该走什么样的路。

城市研究决定城市战略

很多年以来，由于主管机构存在一定的错误认识，在发展战略规划的推行方面虽然做出了很大的成绩，但偏差也是很明显的。发展至今日，各个城市的发展战略规划虽然做了很多，花了很多的钱，但发展战略规划与城市总体规划的差异已经越来越小。

发展战略规划说到底，成为了城市领导者对城市未来情景的工具性规划，在很大程度上就是为城市总体规划确定了一个框框，无非就是目标1、目标2、目标n……，这些目标是否是现实的，没有做过详细的研究，没有得到恰如其分、实事求是的预测，完全无法起到修正、调整城市领导者有关城市决策的作用和价值。发展战略规划走入了歧途，形成了僵化的套路，但最终变成了千篇一律的呆板面貌。

有关城市的众多的研究是建立在城市研究的框架和基础之上，发展战略研究与发展战略规划根本就不是一回事。只有经过了详尽的城市研究，对各种问题有了清晰的认识，对未来有了清醒的预测之后，才能进入发展战略研究阶段，最后才能构建形成发展战略规划。但真正的发展战略研究，在中国是根本不存在的。

房地产价格的正确认识

城市资产价格是紧密相关的，自从限购政策以及房地产调控进入了实质阶段之后，越来越多的人开始关心房地产了。一旦大家开始都关心一个问题的时候，就很容易导致问题的讨论进入到一个泡沫化的阶段，互联网又极大的夸张了这种泡沫，在大家还没有准备好的时候，互联网浪潮掀起的巨大泡沫就已经把我们吞没。

世界上的国家都处于不同的发展阶段，对不同的社会发展阶段，有很多的衡量方式及衡量角度，房地产价格的表现就是其中之一，房地产价格其实也是很好的社会发展阶段先行指标。

当社会经济发展处于高速阶段的时候，房地产价格会由于资本集聚的原因而被抬升，这是正常的甚至是难以回避的问题，从全球来看，众多的国家都经历过这样的阶段，从美国到日本，再到过去的老欧洲，都有过这样的时段。而随着社会保障制度的完善，福利水平的提升，社会发展速度就会降了下来，这时资产价格就难以出现暴涨暴跌。

当然宏观调控与房价有关，这其中就存在一个“理想房价”的问题。从过去到现在，国务院一直避免在这个价格问题上作出明确表态，这是令社会不知所措的大问题，各地各行其是，住建部实际上也是根据自己的“猜测”在行动，所谓限购、限价都是在这样的条件下出现的对抗市场的行政干预。

我自始至终就认为，避免房价的大幅波动应该成为宏观调控的目标，而且应该加以明确。即便着眼于行政干预来看，一个是趋势干预，一个是波幅干预，这是两种截然不同的调控目标。重点应该是放在波幅的干预，而不是改变市场趋势，因为那就不是干预了，这几乎就是在否定中国以往十数年的改革发展成果。

沙文主义的繁荣

如何看待和总结过去的黄金十年？我住在北京南城的一个小区，邻居们这几年纷纷将房子转手给来自河北、内蒙、陕西的买家，在我的周围，只剩下一户熟悉的邻居了。现在的房子已经被新邻居的豪车所包围，周围彻夜都是名贵犬种的吠叫。他们中很多人都来自与房地产热潮有关的行业。这代表了一个社会角度，人们从这个角度出发，以小见大，可以看到我们的经济繁荣背后所隐藏的问题。而这些问题，经济增长的数字无论如何也是湮灭不了的。

繁荣没有问题，有问题的是沙文主义的繁荣。在我的那个年代，一般我们把苏修叫做大国沙文主义，因为它要当老大，要支配别人。这10年来，房地产和房地产相关的企业一枝独秀，别的行业，压力越来越大，成本大幅抬升，资本被挤出。这就是我们的10年繁荣。

我们必须承认，这样的繁荣肯定是繁荣，城市化的速度毕竟很快，经济增长的表现也很棒，但这样的繁荣肯定存在着一些问题，对社会发展存在着负面影响。要有持续的健康发展，就不能忽视这些问题。

现在很多经济学家在崇上心态的支配下发表的观点，很多都偏离实际情况；还有不少的经济学者出于个人名誉的考虑，采取了更为偏颇的立场，认为一切都有问题，一切都是不正常的。

一方面要肯定中国城市化的进展和成就，另一方面也要承认其中的问题和负面影响，只有这样才能纠正缺陷，推动中国城市走向更为健康的未来。

我相信，过去10年的最大问题，其实仅仅在于忽略了城市中的社会发展，过于追求和仰赖房地产业的发展。而这样的发展格局，造成中国城市的现状出现了某种程度上的畸形，亟须加以矫正。

城市化的速度

长期以来，中国的主流学界和政界的理论都是城市化推动经济增长。我认为城市化的速度不能太快，像中国的城市化率，2000年的时候只有36%，到了2013年就达到了50%以上，这样的速度就太快了，必然会对城市产生负面的作用，让城市的未来发展笼罩在阴影之下。

不得不问的一个问题是，城市化的目的是什么？城市化不是把沙盘模型变成真实的水泥盒子那么简单，人们从乡村到城市，他们干嘛来了？城市要满足人们什么样的需要？

中国的一切问题，都是速度问题，城市化也是这样。在“沙文主义繁荣”的10年中，城市化的速度很快，太快，城市化本来应该向社会提供和加以满足的居住需求、社会保障需求、产业需求、资本需求都无法妥善得到满足，最后就演变成为社会问题和社会矛盾了。所以这其中存在一个合理的城市化速度问题。

真正的城市化，中国大概在50%左右也就会渐渐慢下来了，阻力也会越来越大。

我们曾经有一个研究，我们发现城市化率50%左右就会达到社会风险警戒线了，从城市化率50%开始，社会动荡的风险和社会总成本会大幅上升。从全世界看，到处都存在这样的例证。从欧洲到现在的第三世界国家，从伊朗、印度到孟加拉，很多国家的城市都在跨越50%警戒线的时候有过惨痛的教训和动荡，甚至发生大革命，这样的城市化历史，值得中国决策者高度警惕。

宏观调控以及对房地产的限购、限价措施并非是偶然的，虽然这是行政干预市场，但不是偶然的，不是这一任或是某一任领导想做的事情，而是社会发展过程中，趋势以及速度所决定的事情。如果沿着同样的一条路子走下去，这是必然要发生的事情。

从物业到产业

中国的城市化所走过的道路并不特殊，都是一个从物业到产业的故事。在这个故事开始的时候，就是造房子，卖房子，这是一个简单循环，搞房地产就像是印钞票。

是不是只有中国这样？其实在世界各地都有这种现象，随着市场开放，随着整体社会环境的改革，资本来了，投资商来了，钞票云集，大家都搞房地产。这不是一种偶然现象。前一段时间我去南美考察，我到巴西的里约热内卢一看，原来没有发现，原来里约地区还有这么大的一片城市新区；接着我又到了智利的首都圣地亚哥，这里也存在一大片圣地亚哥新城，搞得还挺好，尺度不错，采用功能混合的开发模式；最后到了阿根廷的首都布宜诺斯艾利斯，原来这里的新城也很大，规划的很讲究，将老城的码头区充分利用了起来，原来大家都在搞房地产。

南美发展的故事实际是这样的。20世纪90年代以来按西方发达国家的那一套搞改革开放，大规模的开放市场，由于原来基础差，什么都缺，什么都不完善，很像中国过去的短缺经济时代，至少表面上看，存在着大量的投资机会。于是大量外部资本涌入。

开始的时候，这些外部资本也是想搞产业，但后来外国投资者们恐怕很快发现，在当地做产业太难，要有技术力量、要有市场、要有团队，要有关键的制度配套，而现实中一大堆阻力。反正资本也进来了，市场开放时期，物价、资产价格上涨的很快，还是搞房地产吧。

这样一来，南美故事的结局就出现了：大量资本进入到了房地产领域，产业则基本是原地踏步。紧接着社会发展中的问题大量发生，没产业就没工作机会，价格被推高了。又因为没工作机会，没有更高的收入水平来配合价格增长，老百姓当然就会闹事。什么贩毒的，抢劫的，卖淫的，家庭悲剧等等，在南美是司空见惯，完全成为了严重的社会灾难。最后，政府急了，还是得采取措施，还是得鼓励发展产业。

中国未来的城市，一定要把眼光更多地集中到社会，集中到社区，集中到人和人的生活上面来，这样才会真正有希望。

这样一来，世界就主动与中国接轨了，最终房地产要与产业接轨，搞出来了所谓的“产业地产”。其实大多数时候，还是用产业的名义搞房地产，并不成功，但总归在意识上又进了一步，重回产业领域，这虽然是被逼出来的，但也顺应了趋势的发展。

从产业到社会

产业本身就是一个非常含糊的概念，马克思认为，物质产品生产部门就是产业，后来又有学者认为，产业指“生产同类产品（或服务）及其可替代品（或服务）的企业群在同一市场上的相互关系的集合”。这种学术化的解释似乎很全面，但实际上与“行业”的概念差别根本不大。说到底，现实中的产业，不仅仅是同一行业属性的企业集合，而且还包括了供应链及其上下游的企业集合。

既然是企业，那就要靠市场竞争谋求生存和发展。所以产业这个词汇虽然很时髦，但其实产业很难搞，甚至是不可规划的，不可设计的，这是由市场经济和竞争来决定的，这也就是中国的一些城市发展“光谷”和“光伏产业”带给人们的惨痛教训。当年各地城市确定的所谓“支柱产业”，除了政府具有独占性质的房地产之外，大都没有搞好。反而是纯粹的市场经济，催生了一批有竞争力的企业。

即便你产业搞的很好，一时安排了大量工人的就业，也还有问题，而且是大问题。中国的春运就是这么来的。中国人很老实，宁肯自己跑来跑去，也不给城市添麻烦。要搁在国外，巴黎公社就出来的。所以城市化速度太快了，会导致社会发展问题的集聚，最后这些社会发展问题不得不解决，问题在于怎么解决？由谁来解决呢？

大政府养不起，小政府又不做事，这就是中国著名的哥德巴赫式的“大小猜想”。十八大三中全会之后，有了一个新的提法，一个很好的政策性导向——市场能够解决的问题让市场来解决。这是对的，城市在发展历程中，本来就是一个聚落，根本没政府，后来为对抗自然，对抗战争，才出现了政府，因为有人承诺可以为大家解决这些问题。

时至今日，“造房子”、“卖房子”、“收钞票”的时代已经过去了，将开发与广义社会空间、产业空间融合起来发展，基本就是未来的必由之路。说的简单些，今后的趋势是，一些基本的社会公共福利，甚至都可能需要开发商来实现了，社会配套已经成为房地产开发商所必须要深入考虑的问题，要做到融合发展。

如何看待房地产和社会发展的关系？如果说过去是以房地产为基础的社会发展，那么今后就是社会发展基础上的房地产发展。要做到这一点并不容易，经常说的“产业洗牌”是完全可能出现的，原因就在于资源条件的限制——团队和技术能力，政策能力，产业能力，资本能力等等，只有这些条件都具备，才能搞得了产业当中金字塔“塔尖”的这个部分。其余的房地产企业则要转型，而转型的机会也是存在的。

考虑到未来市场空间以及社会发展压力下的调整，房地产行业未来转型有几种可能性：1．向产品供应链的上下游作出转型，这实际上就是一种回归，很多房地产商原本就是从事这些行业。2．从开发向经营转型，顺势而为，增加自持物业，逐渐发展成为服务业的领先者。3．从事精品开发，集中与某一领域，引入文化和艺术元素，渐渐演变成为某一类型产品的专营开发商。4．转型为运营商。搞社区管理，这尤其适应了社会发展的需要和大趋势。5．转型为城市更新开发商，从事旧楼翻新业务，这在城市外延规模受限的条件下尤其有利可图。6．跨国经营。“走出去”是伴随人民币国际化发生的必然趋势，很多国内的开发商在国外有条件转型为投资商、基金等。

城市发展哲学

从物业到产业，从产业到社会，这样的发展阶段留给中国10年空间生产的高增长时期。而在这10年辉煌当中，中国的城市以及房地产经过了三个时代，它们分别是物业时代、产业时代和社会时代。物业时代的标志是，要楼房，不要城市。这是一个土豪的时代、官员的时代、规划的时代、投机的时代。

到了产业时代，其标志是重新提倡“让市场来做事”，市场经济以及竞争的作用，重新得到认识，这是产业振兴的起点。社会时代则是我们正在进入的时代，其标志是要城市、要社会。着眼点和重点在于城市、在于社区，中国城市未来的趋势是，社区的成功才是城市的成功。

任何事物都有内在的逻辑，了解基本的发展逻辑，就可藉此探寻未来的发展道路，而这是一个充满哲学意味的命题。不同的城市发展道路，不同的城市发展结果，是由城市开发哲学决定的，城市的命运也是由城市开发哲学决定的。当经济增长就是“硬道理”的时候，环境保护是谈不上的；当只要房地产业的时候，其他产业的命运也就决定了。城市不同的发展思路，实质上就是不同的城市发展哲学。

中国的经济发展也罢，社会发展也罢，在邓小平之后就失去了城市哲学内涵，进而也失去了方向感，进入到了一个蛮干的哲学蛮荒时代，严重缺乏反思精神，不重视总结历史发展经验，重蹈了世界各国在发展过程中的错误。巴黎在19世纪中期大拆大建的模样跟中国很像。我们可以看到，人类总是在重复犯错，这里面有偶然，也有必然；这里面留给我们反思和总结的空间很大。难道理智真的是我们这个世界最稀缺的资源吗？最终我们必须回答的问题是，城市究竟是人的城市，还是楼的城市？

城市要想得到可持续的发展，获得令人赞叹不已的发展成就，就必须注重城市发展哲学的研究。什么是哲学？这方面的定义有很多，从历史到现在，无数的先哲都有定义上的思考，如果笼统的说一个观点，所谓哲学，就是要基于某种需要，我们要考虑过去，放眼未来，争取不犯错误。冯友兰在《中国哲学简史》中也提出过对哲学的定义：“就是对于人生的有系统的反思思想”。如果说哲学是认识世界的话，那么城市发展哲学就是认识城市的方法和思想。

我们犯的错误实在太多，对城市的伤害实在太大，再不理性反思中国未来的希望将会更加令人沮丧。空间生产必然会导致社会关系的重塑，城市房地产大发展的10年，实际是大规模空间生产的10年，这种惊人规模的空间生产，不可能不对城市的社会关系产生重大影响，现在的城市已经不是我们过去所熟悉的城市了。这中间不仅仅是邻里关系受到重大影响，商业关系和产业关系以及人与人之间的关系，社会文化和传统，方方面面都会发生重大改变。如何认识这种社会关系的改变，如何协调和管理社会关系的改变，使之向着健康的方向发展，这是中国城市未来的重大挑战，也是城市的世代跃进所必须要解决的问题。

未来的城市，社会公共福利不仅仅是政府的事情，也是企业、产业的事情。城市的未来，并非是一味地追求“高大上的建筑”，一味地玩命建设、玩命投资，这只会是城市发展过程中偶然一个时间段的现象，长此以往，不会是这样的，因为这终究是不可持续的。中国未来的城市，一定要把眼光更多地集中到社会，集中到社区，集中到人和人的生活上面来，这样才会真正有希望。中国要想希望涌现出若干的世界城市，则更要如此，因为世界城市的终极衡量标准就是社会的效率和管理，它的魅力就是因此而生的，市场和商界选择的根本原则，也是城市的效率和管理，这是城市世代跃进的根本。