谈如何加强房地产企业合同管理

郑 明 娟

(山西 太原 030024)

谈如何加强房地产企业合同管理

郑 明 娟

(山西 太原 030024)

根据实践经验，对如何把合同管理工作规范化、如何做好合同各阶段的管理工作进行了论述，指出只有加强和重视合同管理，才能促进各方全面履行合同约定的义务，减少纠纷，保证建设工程的顺利进行。

合同，管理，房地产企业

房地产企业项目开发周期长、占用资金大、参与单位多、管理复杂。开发过程的环节多，从可行性研究开始，依次有初步设计、技术设计(大型复杂项目)、施工图设计、招投标、施工、维保一系列过程。参与的单位多：勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、供货单位等。这些参与单位都是独立的经济体，必需通过订立合同来约束和维护双方的权利和义务。只有加强和重视合同管理，才能促进各方全面履行合同约定的义务，减少纠纷，保证建设工程的顺利进行，降低企业的经营风险，在法律保证的前提下为企业创造更多的效益。

如何做到加强和重视合同管理，我将从以下三方面进行论述。

1 要把合同管理工作规范化

1)从组织机构上要设立合同管理部门，对全部合同进行归口管理。合同管理部门经授权后对合同的起草、会审、履约执行、纠纷调解、补充修订、合同终止等全过程监管。

2)使用合同示范文本。房地产企业签订的合同主要有设计、勘察、物资采供、施工、技术服务等类别，不仅合同种类涉及面广，而且面对的合同对方还是专业领域的行家，完全独立起草合同对合同编制人要求太高，制定出的合同也很容易出现纰漏。合同示范文本有其内容完整、条款齐全，客观公正的优点，合同双方都熟悉合同范本的内容，有利于合同谈判，对于双方有特殊要求的部分可以放在专用条款中约定解决。合同示范文本还保证了所签合同符合法律法规的要求。因此签订合同时最好使用合同示范文本。

2 做好全过程的合同管理

合同管理内容包括合同的起草、谈判、订立、履行、变更、解除、终止等。通常情况下在合同的签订前，大家都会提出些建议或意见，表现的都比较重视，但合同签订完毕后的履约阶段好像已经万事大吉了，形成虎头蛇尾现象。本人根据自己的经验谈谈如何做好合同各阶段的管理工作。合同管理工作划分成三个阶段：事前管理阶段即合同策划及合同的谈判订立阶段；事中管理阶段即合同的履行阶段；事后管理即合同不适当履行时违约责任的处理及合同的评估。

1)合同的事前管理。

a.合同的策划。招投标的过程是合同订立的要约和承诺，双方的行为都要受到法律的约束。一旦中标，双方订立合同的实质性内容不得违背招标文件和投标文件。因此房地产企业要做好合同前期阶段的管理就必须从招标文件的编制开始，做好合同的策划工作。在招标文件的编制阶段，合同主管部门就应当会同有关部门从工程的规模、技术复杂程度、质量要求、工期要求、企业自身管理人员的水平、投资回报要求、资金供应能力等方面研究确定工程的承包范围、合同工期、质量标准、计价方式、结算方式、付款方式、后期服务等主要条款。

b.合同谈判。一旦中标，招标文件中合同的主要条款已经确定，那么合同谈判阶段主要任务就是对合同的细节进行研究协商的过程。建设过程中存在着许多不确定因素，通过谈判完善合同内容，合理分配合同风险。比如施工合同中配合费包括的工作内容、清单工程量变化措施费的调整方式等；分包方实际的水电费承担、垃圾清理、对总包方工期的影响等这些细节都是合同谈判过程中应该考虑到的问题。

c.合同起草签订。合同条款中的文字表述尽量要严密、细致、准确。例如：在设备采购合同中，对设备供货商的卸货地点、卸货方式、一般合同都会明确，但有时表述不够细致，如有的大项目，工地现场比较大，而合同条款仅写明地点为工地现场，没现场的具体范围，这样在合同的履行过程中就有可能产生纠纷。

2)事中管理阶段。

a.重视合同交底。合同签订后，就进入合同的履约阶段即合同的事中管理阶段。这个阶段对合同的管理不仅仅是合同管理部门的事情，而是涉及到工程、质量、财务、预算等多个部门。合同签订后，合同管理部门应该对合同履行相关的部门进行合同交底。只有各相关部门熟悉合同，才能更好的履行合同。在工程建设过程中，只有依据合同相关条款对工期、质量、投资进行有效控制，才能保证工程的顺利完成，从而使企业的投资取得最大的收益。

b.在合同履行过程中对偏离合同的事项，要及时采取措施。尤其对施工合同中安全、进度、质量、投资的控制，一定要注重过程的管理。只有在合同履行过程中控制好每个环节，才能保证合同的顺利履行。

项目建设过程中安全是第一位的，一个小小的疏忽都可能造成重大的安全事故。工程师应当对施工单位编制的安全生产专项施工方案严格审核，并且对方案的落实情况进行检查监督，比如四口五临边的防护、配电箱的设置、临时用电等，对于有可能造成安全事故的操作及时纠正。

工程进度涉及到业主和承包商的利益,工程进度控制的依据是施工进度计划，科学合理的工程进度计划是保证工程按期完工的前提条件，因此施工现场管理人员要对承包商所制定的施工进度计划的合理性和可行性进行审查,并对计划的执行情况进行追踪检查,当发现实际进度与计划不符时,必须及时提醒承包商,帮助分析查找原因,适时指导承包商调整进度计划,并监督其采取行之有效的补救措施。

质量是工程建设的核心,也是施工过程中管理的核心工作。督促承包商完善内部质量管理体系,把好质量管理关;加强监督管理,严格按规范施工，是施工过程中管理的重中之重；严把质量关,未经批准的施工图纸不得使用,未经同意不得变更工程设计,未经检验或经检验不合格的材料不准使用,未经试验或证明不可行的施工方案不准采用,上道工序未经认可不得进行下道工序,未经质量检验认可的工程不可计量等等，只有在每个细节上把好质量关，才能保证工程竣工后达到合同要求的质量标准。

工程投资的控制是合同管理中的一项重要内容,要控制投资就得重视过程控制，严格按照合同约定支付工程款。要控制好工程进度款，除了预算上认真审核外，施工现场的管理人员应当根据现场的施工进度并结合合同的质量要求严格形象进度的审核。

c.业主相关人员对于一些作为合同依据的文件要认真审核。对例会纪要、设计变更、技术核定、施工组织设计、施工方案的审批一定要仔细认真。不仅要从技术角度考虑，还应该从预算角度审核。因为这些文件一旦批准同意，就意味着同意由此产生的费用。尤其是施工方案，方案的不同费用会相差很大。比如钢筋的连接方式、脚手架的搭设方式、模板的材料等等。审批这些方案的时候应该让预算相关人员参与并进行费用测算后审批，不能只考虑方案的可行性。

d.在合同履行过程中发现问题，双方要共同协商及时签订补充协议或者变更合同。只有在合同履行过程中对小的争议纠纷及时解决才能够避免工程完工后发生一些大的合同纠纷，减少双方的经济损失。

3)合同的事后管理。合同的事后管理主要是对合同的执行情况进行评估和分析，对合同中的违约情况及时反映给法律顾问，尽量以协商的方式解决合同纠纷。同时对合同履行过程中容易产生扯皮和纠纷的部分进行分析和研究，避免在下次签订合同时发生类似的问题。

3 从思想上重视合同、加强法律意识

建设合同的履行涉及多个部门，多个专业，除了合同管理人员要具备一定的专业技术知识、法律知识外，还要加强建设项目相关人员的法律意识和合同知识的培养。只有相关专业人员了解合同，重视合同才能在合同的履行过程中及时发挥监督作用，发现有偏离合同的行为及时采取措施，更好的促进合同的顺利履行，减少因违约带来的经济损失。

总之，随着房地产业的不断发展，市场经济的不断完善，合同在经济活动中发挥着越来越重要的作用。只有加强合同管理，做到重合同守信用，才能使企业发展更壮大，使企业的发展更加持久。

[1] 张 秋.工程招标与合同管理[M].北京：北京化学工业出版社，2001.

[2] 王雅萍.加强合同管理 提高企业盈利水平[J].山西建筑，2013，39(8)：240-241.

On improvement of contract management at real-estate enterprises

ZHENG Ming-juan

(Taiyuan030024,China)

According to the experience, the paper indicates how to regularize the contract management and how to undertake the management at all stages, and points out the responsibilities in the contract can be implemented fully by improving the contract management, so as to reduce disputes and ensure the smooth operation in the construction projects.

contract, management, real-estate enterprises

1009-6825(2014)11-0279-02

2014-01-21

郑明娟(1974- )，女，工程师

TU723.1

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