房产测量方法的应用

李维强，田力伟

（葫芦岛市房产测量中心，辽宁 葫芦岛 125000）

房产测量内容丰富，主要包括平面控制测量、房产调查、要素测量、房产图的绘制、面积的计算等等。对房屋面积的推算，要运用房产测量的技术，其意义和作用是巨大的。房产的测量关系到广大产权人利益涉及面很广，因此，其全过程都必须体现出科学、严谨，准确，真实。

1 房产测量的作用

首先，房产测量是城市土地开发利用、城市规划建设必须的基础资料。按照国家有关部门制定的房产测绘的规范标准和有关其建筑用地的信息和资料，通过对房屋的状况和其权属状况的准确测量，明确城市房屋和土地占有位置、面积及使用等状况，为各地房地产产权的管理单位提供基础数据。

其次，房产测量也是衡量和检验房地产开发商销售面积的准确性的重要手段。我们国家商品房的价格一直处于快速上涨的状态，房产价格越来越高，开发商往往在利益的驱使下改变房屋销售面积，损害购房者利益而为自己谋利，进行房产测量利于保证买卖双方的利益，尤其是购买者的利益，也有利于维护的房产市场的秩序。

房产测绘是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测绘，由具有资质的房产测量单位进行。房产测量的成果，包括统一坐标数据相联系的房产权属界址、房屋面积、房屋产别等等都具有法律效力，载入房屋权属证书，所以房产测量所得的房产图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据，拥有所有权属、财政和城镇的规划三大基本功能，其的主要作用为以下三个方面。

（1）为了使城市房产的管理和相关规划真实，准确，使城市建设的水平得到进一步提高，城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面了解掌握房产的权属位置，数量等确切的信息。

（2）房产测量提供了有关房产的详细资料，是正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化，甚至包括拆迁的房产数量和面积、建立现代产权产籍和产业管理的档案、统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据。在房产价格居高不下的情况下，准确的房产测量结果，可使广大的消费者放心，使房产的管理更具科学性。

（3）房产测量形成的房产档案为现在旧城改造中的房屋的拆迁提供了第一手资料，为房屋权属纠纷提供了真实可靠地资料，也为纠纷中的处理提供了法律依据，同时也为现代的房产测量，为城市的GIS建设提供了支撑点，这些由现场测绘人员到实地测绘所得到的资料或者利用图纸资料采集来的房产图形方面的数据，地理信息系统的建设才得以顺利有效的进行。

2 房产的测量

2.1 房产数字化测图技术

数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用。数字化测图采用一定方法采集有关房产的信息，通过计算机处理相关数据，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪，绘制成房产图。采用一定的方法采集有关信息，采用计算机处理，在利用图形的生成和处理，经过绘图仪器的输出打印出相关的房产图，需要有相关的硬件环境包括全站仪，经纬仪，手持测距仪等等。还要有相关的软件环境，做好具备专业的房产测绘软件。在实际的测量中，要有具体的测量方案，基本的测量控制点位，界址点的测量，进行房产调查，使用相关仪器进行野外测量的同时保管好得到的具体数据，在进行计算机的数据处理，经过图形编辑后，用绘图仪打印测量的具体结果。

2.2 房产测量的具体方法

在商品房销售过程中，房产相关的纠纷非常多，房地产测量的结果是解决房产纠纷的重要依据。房屋面积测量结果的精度非常的重要，可运用坐标解析法进行房产测量计算。一般来说房产面积测算可分为二部分，一是房屋面积测算，另外一个是用地面积测算。房屋面积测算包括房屋使用面积、建筑面积、产权面积、共有建筑面积等，用地面积测算是地块面积测算。

房屋边长丈量较差之限差。为了便于和国际上通行的规范相适应，同时考虑到新规范对界址点的间距误差要求以及新仪器的广泛使用，规范应增加边长丈量较差的限差公式的相关标准。

坐标反算边长和实际丈量边长较差之限差。相关规范对房产界址点的精度作出明确的规定，也适用于部分超长或者是不便丈量边长的房屋，因此测量其界址点的方法体现出了优越性，只要满足精度要求就能以界址点坐标反算边长来代替直接丈量边长。

面积误差之限差。目前各地的房产测量往往采用的标准不尽相同，有关房产面积计算的精度缺乏一个统一的标准，同一套房屋，各地的测算结果也不尽相同，这就需要给出一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式，保证房产面积精度标准的统一。

目前，随着卫星定位的广泛运用，包括GPS技术在内的房产测量中的应用，GPS技术因其高效的性能，是在房产测量中应用最广泛的一种技术。它实现了用GIS的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图。RTK测量技术是是GPS定位技术的基础之上发展而来的一种的最新技术，更为准确，其具有其他测量技术不可比拟的优点，应用越来越广泛，可满足中小比例尺地形图测绘。具体有如下特点

第一：定位精度高，数据安全可靠，没有误差积累；

第二：效率高。在一般的电磁环境中，几秒钟即可完成一点的测量。作业人员相对较少，在一般的地形地势下，一次设站就能完成大约6km半径的测区，极大地减少了传统测量的控制点数量和测量仪器的搬站次数；

第三：操作简便，数据处理能力强。只要进行简单的设置，就可以同步获得测量结果坐标。

3 房产测量中常见问题分析

3.1 层高与净高的区分

在国家标准《房产测量规范》中层高的说明是，指房屋的上下两层的楼面，或者为上下楼地面层之间的距离。《规范》中没有给层高一个允许误差值，在实际的执行中由于没有明确的依据，一般只依照图纸或者当地细则执行，但是有些地区没有相关细则，从业人员往往按照约定俗成来执行。当实际操作只有净高没有层高的情况下，量测净高，净高允许值在2.05m。因此在房产测量过程中对于层高与净高掌握的原则为凡是有层高的依层高为准，没有层高的以净高为准。

3.2 对称边长度实地丈量不一致问题

在进行房屋实测时，由于测量误差的原因或者是房屋建设过程中的质量问题或者是存在设计变更等因素，出现前后墙、左右山墙在施工图纸中应相等的边出现不相等的情况，使得设计中规则多边形的房屋变为不规则。这种情况下，需要对测量数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差超过限差的边长数据应现场再次量测，检查数据是否因为测量的误差造成的，若确实不一致，则应根据测量的结果来进行绘图和面积计算。

3.3 共有面积分摊问题

对于一般的住宅楼共有面积的分摊，首先要计算出房屋的总建筑面积和房屋的套内建筑总面积，进而求出共有共用面积，计算出面积分摊系数后，再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。而比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，还可能涉及到二级分摊和多级分摊，这种情况应按照“谁受益，谁分摊”的原则，逐级进行分摊。

4 结束语

房产的测量技术具有基础测绘的技术性与合理性，其测量成果的准确性是核心，其法律性也可直接对每个购房者的经济利益造成影响。虽然现在测量技术渐渐成熟，但是在实际房产测量中还是存在着不少问题，比如各地的房产测量计算方法还不同意，怎么样解决这些问题，是人们应当重视的问题，因为这关系着老百姓的根本利益。因此，测量单位应该运用一些高新技术和方法来提高测量结果的精确度，以保证国家和人民利益。

［1］国家质量技术监督局.GB/T17986.1-2000房产测量规范［S］.北京：中国标准出版社，2000.

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［6］李剑，侯伟娜.房产测量中的面积测算及相关问题［J］.青海国土经略，2011，4：36-38.