关于房产面积实测和预测绘的探讨

郭 军，张 伟

（葫芦岛市房产测量中心，辽宁 葫芦岛 125001）

房地产测绘指的是利用测绘仪器使用测绘手段和专业技术，收集和描述房屋建筑面积等有关信息的活动。在房地产测绘工作中的房屋产权面积测绘又大体上可以分为实测面积和预测面积。目前我们工作的主要依据就是中华人民共和国国家标准《房产测量规范》GB/T17996.1-2000。该规范的规定要求广大从业人员严格遵守。

1 房产测绘中实测与预测概述

房屋实测面积是指房屋竣工验收后，由开发公司委托由房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、技术变更单、预算数据等，对房屋进行实地勘测。

房屋的预测面积指的是在商品房的预售中，由房地产开发公司委托，房地产行政管理部门所认可的具备房产测绘专业资质的测绘单位，依照规划校对核准后建筑物图纸尺寸，按照《房产测量规范》的要求，并参考房地产开发部门提供的共有面积使用说明，对尚未竣工的房屋进行的商品房面积预先计算。预测面积可以作为房地产开发商在房地产项目前期宣传中关于建筑面积数据的使用，也可以作为商品房预销售和网上备案使用。

2 关于实测与预测时设计图纸的初步使用

委托的房地产开发单位如果提供的是没有经规划行政管理部门核准的设计图纸，这种图纸往往会产生变更，一般不能作为测量绘图工作的依据。作为房地产委托测量的图纸一般应该包括一整套完整的建筑施工图，具体应有建筑设计说明、规划总平面图、平面图、剖面图、立面图、阳台、楼梯详图及节点详图等，如果图纸带有建筑设计的电子图纸则更加方便计算；使用图纸前应该检查建筑平面图上的套型以及尺寸的标注是不是清楚，如果套型或者尺寸标注不清，则不能进行建筑平面图的测量和绘制；其次，要检查设计单位提供的建筑物设计图纸上例如水池、发电机房、水泵房、制冷机房、配电室、消防控制室等公用配套设施部位的使用功能说明是不是清楚完整，以方便确定公用配套设施在建筑面积能否进行分摊以及对哪些功能区进行分摊；第三要特别注意建筑物设计图纸上的文字及注释，例如：平台、连通阳台、入户花园、架空层等，将相关概念与房产测量规范中的有关部位性质的转为一致，例如“入户花园”，在测绘规范条款中的规定不会出现这样的名词，并且“花园”也不能计算建筑面积，但事实上“入户花园”与规范规定相关条款中的“无柱外走道”或者“不封闭的阳台”相类似，如何确定其属性，应该要有一个清楚明确的说明。在测绘工作中，预测面积测量工作可以完全依照图纸标注内容进行计算。但是实测工作就要求我们必须把审核图纸中所发现的问题与现场进行核对，实事求是的解决掉那些有疑问、含糊不清的名称解释，并做好现场记录。

3 实测与预测平面图的绘制

实测与预测的主要工作都离不开微机软件绘制平面图。绘图首先要对图纸设计的尺寸数据进行采集。在很多设计图上，设计尺寸中有多种尺寸，例如柱轴心尺寸，外墙尺寸，净尺寸等，这种情况与测绘计算所需的计算套内面积的墙体中心尺寸，计算房屋建筑面积的外墙边沿尺寸有一定的差距，必须要经过换算方可使用。所以，作业时要看清图上标注的是什么部位的尺寸；在使用面积预测换算边长数据时，还要考虑到房屋竣工后实际状况。例如：设计为370mm 的墙厚，加上墙体两侧粉灰层的厚度各20mm，实际为410mm；设计为240mm 的墙厚，加上墙体两侧粉灰层的厚度各20mm，实际为280mm。否则，预测面积与实测面积相差很大；对于有些房屋边长没有标注的尺寸，我们也可以通过查阅结构图，对于楼梯、阳台、高度2.20m以上（含2.20m）的落地飘窗等，在平面图上尺寸往往不准确，我们必须以楼梯详图和阳台、飘窗大样图为准。另外，通过查阅房屋开发商提供的建筑图电子图尺寸数据也是一个简捷的办法；要看清设计图各层上下之间的结构关系，如楼层高度、阳台的顶盖，架空通廊的顶盖，大厅的高度，坡面屋顶的层高等关系。设计为坡面屋顶的房屋，层高超过2.2m（含）才能计算建筑面积，所以我们要在建筑剖面图上通过图解三角形才能计算出2.20m高度的准确位置。在楼盘竣工前预测面积是该楼盘各种面积需求的主要依据，和实测相比预测允许存在一定比例的误差，但是一定要严格依据委托方提供的图纸进行好预测工作，因为预测也是实测的重要依据。而在该楼盘竣工后进行的实测工作，要求测绘的工作人员工作要精益求精，必须严格执行测绘规范上的精度要求。房屋面积现场测量工作基本采用实地量距法和通过测量边长、房角点等房屋要素进而计算面积的坐标解析法，所以其误差基本取决于实地测量数据的误差和数据计算处理的误差。现场采集各种数据，清晰的做好登记记录工作，有疑问的地方一定要详细询问工地现场技术人员，把问题解决掉。在内业工作中仔细的核对现场采集的数据与预测或图纸上标注数据间的误差，对超出误差允许范围的数值现场再次核查。一定要在实测时发现问题解决问题，为测绘成果的准确提供保障。

4 实测与预测绘报告的出具

成果资料的检查、整理、归档。

实测报告在商品房实测后，测绘成果资料经过核对，整理，书写技术说明报告，经过检查验收后，才能正式地向委托人提交成果资料，出具实测成果报告，提供给相关部门使用，比如产权登记部门。所谓的检查，主要是指测绘部门设立的质量检查部门或专职质量检查人员与测绘作业小组及测绘员互相检查。检查的重点：房屋边长数据的采集，有没有错误；测算的分户界线，公摊面积相关的建筑是否与图上一致；共有面积的分摊计算是否符合规范规定；幢号、室号编写是否符合房产发证要求；层数、结构等房产要素标注有无遗漏差错等。

预测报告依据图纸绘制完成后即可出具。另外应该在预测面积成果报告上注明此房屋预测面积仅供该商品房的预售使用，不能作为办理房屋产权证的依据。办理产权证需要以房屋竣工面积报告书为准。

总而言之，由于预测面积和实测面积有所不同，会直接产生房款补和退的问题。因此，在具体的测绘工作中，即便依照《商品房销售合同》和《商品房销售管理办法》中所规定的条款处理，也会遇到很多纠纷和麻烦。如实测面积小于预测(合同)面积，误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由开发商返还购房者，绝对值超出3%部分的房款由开发商双倍返还购房者。这样的改变购房者尚可接受。而在实测面积大于预测(合同)面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房款，由购房者补齐房款，超出3%部分的房款由开发商承担，产权归购房者。这时购房者大多不愿再补交房款，以至于对开发部门、测绘机构、房地产行政主管部门产生不信任。引起争议和纠纷，这就需要我们工作人员要加大宣传力度。做好解释工作。另外需要注意的是开发商在建筑施工过程中，由于种种原因对建筑设计进行变更，导致面积差异较大时，要求他们应及时告知购房者。

5 结语

做好房屋面积测量，最重要的还是要不断提高房地产测绘机构人员的专业技术水平，加大复合型人才的培养力度，提高房地产测绘行业从业人员的综合素质；健全完善的质量检测保证体系，不断加强测绘机构间的交流和学习，互通有无，从人才队伍和体系建设上加以保障。

［1］国家质量技术监督局．（GB/17986—2000）房产测量规范［S］．北京：中国标准出版社，2000.

［2］中华人民共和国建设部.房地产测绘管理办法［S］.北京：中国民主法制出版社，2000.

［3］国家质量技术监督局．中华人民共和国测绘法［S］.北京：中国民主法制出版社，2002.

［4］中华人民共和国建设部.商品房销售面积积计算及公用建筑面积分摊规则［S］.北京：中国标准出版社，1995.

［5］焦文龙.浅谈测绘新技术在工程测量中的实践应用［J］.科技创新导报，2013，33：34.

［6］何永亮.测绘工程测量技术的发展探究［J］.黑龙江科学，2013，12：268.