房地产开发存在的问题及对策探讨

【摘要】房地产市场的健康发展对改善该县城面貌、改善人民生活质量起到了重要作用，但由于许多问题的存在制约了房地产市场的进一步发展，因此进一步分析问题并提出对策措施很有必要。

【关键词】房地产市场预售规划 监管

中图分类号：F293文献标识码： A

近几年来，临朐县房地产开发进入了一个崭新的时期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资企业齐头并进的势头，住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起，房地产业作为一种重要的经济支柱，在城市建设、改善民生、促进经济社会发展等方面发挥了巨大作用。随着临朐县房地产业发展迅速，城市面貌明显改善，居民居住舒适度显著提高，房地产市场的健康发展对改善该县县城面貌、改善人民生活质量起到了重要作用。但由于许多问题的存在，严重制约了房地产市场的进一步发展。因此深入分析问题、查找原因，并提出相应的对策措施就很有必要。

一、临朐县房地产市场的基本情况

随着人民生活水平的日益提高、消费观念的不断改变，人民对生活环境、生活品质的要求也愈来愈高，开发企业开始引入先进的房地产开发经验、产品质量有所提升。目前，临朐县房地产市场正处于快速发展阶段，去年，全县房地产开发总面积215万平方米，批准预售面积53.54万平方米，预售备案44.7万平方米，分别为前年同期的113%、72%、159%，一大批新建小区和城中村改造全面改善了居民的居住条件，优化了生活环境，提高了县城整体形象。

随着房地产市场的日渐完善和房地产行业竞争的日益激烈，房地产企业在狠抓住宅质量的同时，对小区室外配套日渐重视，小区室外配套档次逐渐提高，建设了一批花园式小区，不仅提高了小区档次，也改善了城市面貌。随着人们生活水平的进一步提高，业主对小区物业服务质量也有了新的要求，临朐县也引进了部分外地高水平的物业管理企业进入，提高了小区的物业管理水平。

二、房地产市场存在的主要问题

尽管临朐县房地产市场发展势头良好，但由于该县房地产业起步较晚、房地产政策、法规相对滞后，缺乏有效的指导和管理。旧城能改造缺乏整体规划、消费者的商品房消费意识比较淡薄，导致了市场发育程度较低，制约了房地产市场的进一步发展。

1、建设手续办理不及时

房地产市场开发牵扯范围广、管理部门多，在开发的整个过程中需要办理大量的相关手续，手续复杂，需要办理的证件种类多、流程长，制约了房地产开发的速度，降低了开发效率。例如，近几年临朐县采取拍卖拆迁开发权的方式，促进县城旧城改造，但是由于土地手续严重滞后，使很多开发企业在没有办理土地、规划、施工许可等手续的情况下，直接开发建设。

2、房地产企业项目普遍存在违规预售的问题

开发项目在商品房销售过程中未取得预售许可，以认购、预定、排队、发放VIP卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，进行违规违法预售。

3、预售资金监管不到位

临朐县自2008年实施预售资金监管制度以来，全力推进商品房预售管理工作，对商品房预售资金进行监管。但在日常监管中发现，部分企业仅将需要进行按揭的首付款存入监管账户，很多一次性付款的购房款不存入监管账户，从而规避监管。

4、房地产开发过程中存在诸多问题

产品单一、设计理念较为保守、户型设计重复，面积集中在一定范围内，缺少选择性。楼盘无整体策划概念，往往只是抄袭沿海的一些做法，但又法统领楼盘操作的全过程，往往给人不伦不类的感觉，楼盘营销手法落后。在对临朐县商品房市场的调查中发现，临朐大部分商品房的上市销售，基本处于自然销售阶段，营销手法较为落后，这些都严重制约了临朐县房地产市场的发展。

二、促进房地产市场健康发展的对策措施

针对房地产市场发展过程中存在的上述问题，要本着立足实际、科学有效、持续发展的原则，着手研究探讨管理思路、健全相关管理制度，完善配套法规、政策，推进房地产市场制度建设，建立长效发展机制，多措施并举，切实保障房地产市场的持续健康发展。

加强政策引导，健全相关政策法规

规范房地产市场要政策先行，进一步完善市场监管体系，保证房地产市场的健康发展，引导开发企业在提升楼盘品质上下功夫，在销售价格不变的前提下，做好项目配套，优化小区居住环境，加大新材料、新工艺的应用，引导开发企业提高服务水平，关注品牌的积累，靠品牌获得客户的认可。

加快制度创新和科技创新，转变消费观念

首先是加大企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求，造成土地资源的浪费。其次是促进消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足，因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。再次是政府政策要创新。政府管理部门也要与时俱进，创新观念，完善管理体制，建设创新型政府，保障和改善民生、构建和谐社会。

加强房地产市场监管、规范房地产开发行为

强化商品房预售方案公示制度，严肃查处违规预售等行为，加强对商品房预售资金使用监管，确保预售资金用于项目建设。完善商品房买卖合同内容，将商品房交付条件，产权登记约定、规划设计变更、办理在建工程抵押、土地抵押等条款纳入商品房买卖合同，以保护购房人的合法权益。

加快房地产市场信息系统建设，建立正确、真实的房地产统计信息渠道

用准确的信息、数据为当地党委、政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据，要对全县的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

作者简介：孙莉，女，1975年10月生，临朐人，现为临朐县住房和城乡建设局产权科科长，经济师。主要从事城乡住房等问题研究。