浅谈直管公房修缮工程的造价控制

●王改红

浅谈直管公房修缮工程的造价控制

●王改红

要合理控制直管公房修缮工程的造价，关键是做好勘察鉴定、规范工程签证、加强工程合同管理、加强竣工结算管理。根据修缮工程的特点，合理地利用旧料并处理好与外部各个部门及内部住户的关系。

直管公房 修缮 造价控制

一、直管公房修缮工程的特点

直管公房是一种福利性质很强的政府保障住房，房屋所有权归政府，由各级房地产管理部门或其下属机构代表政府行使各项权利，并具体承担日常经营管理修缮责任，是城市存量房屋的重要组成部分。直管公房的居住人群收入都相对较低，房屋大多老旧，配套设施也不完善，有相当部分的房屋已是危房，存在着许多安全隐患，政府每年都须投入大量资金予以维修。由于房屋的建造时期不同，修缮对象结构复杂且多样，决定了直管公房修缮工程具有以下特点：

1.房屋状况总体较差，每年修缮费用相对较大。直管公房大部分建成年代较早，房屋状况复杂，完好房占比较小，需要修缮的房屋占比较大。

2.房屋集中分布在老城区，修缮施工限制多。直管公房大多分布在老城区，不少房屋还处于历史建筑风貌保护区，修缮管理首先还要征得文物保护部门的同意。由于上世纪90年代公房出售政策的实施，导致目前直管公房与私有住宅交错分布，使直管公房修缮容易受到周边私产房屋的影响。

3.机械化施工水平低，人工使用量大。由于施工项目较多，涉及面广，但零星分散，单项工程量较小，施工对象固定，施工作业流动，施工地点分散、工程地点狭小,加上受周边居民和既有建筑的影响和限制较多，所以，施工机械利用率低，大多依靠人力施工。

4.计划维修与抢修要同时兼顾。每年年初，房管部门或其下属单位都要对房屋状况进行摸底排查，结合使用人的报修，编制修缮计划，作为下达维修计划的依据。除了计划维修外，公房修缮还需要应对随时可能出现的需要抢修的情况，像冬季水管爆裂、夏季屋面严重渗漏、下水管道堵塞、地下室积水等由于会严重影响使用人的生活，势必要采取急修措施，特别是雨季中还涉及房屋安全度汛的问题，对于修缮管理工作人力、财力、物料的准备都提出了更高的要求。这与房屋建造工程是不同的。

5.工程内容变化大，分项工程调整多房屋修缮工程可变因素多,不可预见的因素也多。施工条件和环境的多变,尤其是结构上的隐蔽工程，如地基是否能达到承载力;基础是否能利用；木屋架、檩条、椽子的腐烂情况以及工程实施时是否影响到相邻建筑结构等等，都是难以预测的。在具体施工中，既定的修缮项目实施时，可能就会使原来存在而未发现的问题暴露出来，不可避免的要对修缮计划做相应调整，与房屋新建工程相比分项工程变更较多。

二、合理控制房屋修缮工程造价应做好以下几方面的工作

1.查勘鉴定是修缮工程的关键。房屋建成后，随着时间的推移，损坏也就开始。这就要求从对房屋的结构进行鉴定，并对建筑功能及设备的可靠性、功效等进行检测，根据不同的需要采取相应措施。房屋修缮工程查勘不同于新建工程，它必须对需要维修的房屋作详尽的勘察，修缮施工方案、修缮的范围和标准都应以查勘鉴定结果作为依据。如果查勘发生失误，必然会造成材料大幅增减，施工方案也将随之变动，不断变更工作内容和调整工程量，造成管理上的混乱及资金的浪费。所以必须十分重视房屋的查勘鉴定工作，确保工作质量，做到技术先进、经济合理、安全适用。

2.规范工程签证，做好工程隐蔽验收的基础资料工作。在修缮工程中，根据施工过程造价控制要求，制定工程签证的程序和手续，要求隐蔽工程的质量检查验收要及时、真实、准确，要深入工地现场，严格核实，随时查看工程实施情况，确保工程签证的准确性，对隐蔽工程签证进行有效的造价控制。在修缮过程中勘察与施工应密切联系配合，施工工地负责人应全面掌握工地现场情况，发现问题及时与建设单位联系，共同研究制定出最佳的施工方案来加以解决。房屋修缮工程的特点决定了做好资料工作的重要，工程在施工过程中，因建设单位或现场的种种原因，常会出现一些设计变更或修改现象，作为施工方，一定要及时搜集整理好隐蔽验收及变更的有关资料。比如：临时的变更修改通知书；现场变更的签证手续；材料、设备型号规格的改变；材料的实际供应情况、周围的影响工程等。努力做到隐蔽资料工作与工程同步完成。通过上述工作，既为将来结算奠定良好的基础，也为项目节省不合理的开支。但在实际施工中，施工单位对资料的管理不重视，资料记录混乱，不及时填写隐蔽工程验收单，工程结算时才补验收资料，造成丢项拉项严重。

3.加强工程合同管理及竣工结算管理。工程变更是合同管理中普遍存在的工作，工程变更可能导致增加工程造价。在工程实践中，合同双方应严格按照合同规定执行，从全局考虑，本着保证质量，加快进度，提高效益的原则，确定变更的必要性和可行性，合同额外工程不得纳入工程变更。

工程竣工结算是施工单位按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经验收质量合格，向建设单位进行的最终价款结算，应确保送审资料的完整性与准确性，实地测量竣工项目的工程量，严格执行建设工程计价依据，还应注意所使用的材料预算价格信息与工程施工时间相吻合。

4.处理好与外部部门的关系及与用户、周边住户的关系。直管公房修缮工程项目类型繁多，外部需要供水、供电、市政设施等各部门的配合协作，还必须在修缮施工中协调好各施工阶段的工序，搞好总体综合平衡。为此，在施工中要认真及时检查计划的实施情况，加强施工阶段各工序的检查验收工作。

房屋修缮工程施工要顺利进行，除了需与外部有关单位搞好协调外，还需处理好与周边住户的关系，根据情况，提出相应的对策。施工时要进行文明施工，做好安全防护措施，保证用户和住房的安全，不断提高服务质量，以满足住户的需要。

5.进一步提高施工管理人员的业务水平。直管公房的修缮工程情况复杂，特别是在房屋翻修中，或地基基础加固，或原有构件加固拆换，较多取之于实践经验，但实际工作中，许多建设单位并不重视培养工程技术人员，造成建设单位对工程的施工工艺不懂，材料价格无法控制，维修成本大大提高。因此修缮工程的技术人员必须在具备足够的建筑工程专业知识的基础上，熟悉各类新旧建筑的损坏规律、掌握查险、鉴定、纠偏等专业技术，才能胜任修缮工作。

6.旧料的合理回收和利用。建筑行业是耗能的大户，据统计资料反映，我国每建成一平方米房屋，将释放0.8t碳。同时，在建造、使用中，建筑采暖、空调、通风、照明等方面的能源需求，也有碳的排放。合理回收和利用旧料，能提高资源利用效率，减轻使用建筑材料的消耗率，降低工程造价。例如：在现有修缮工程中，有许多筒瓦屋面和澄泥瓦屋面需揭顶换栈或瓦屋面重新改造，拆除的旧瓦，除一部分风化或破碎以外其余均可利用。对揭顶改现浇的屋面，拆除的旧瓦也可用于其它维修屋面当中。对拆除下来的旧机砖：可在混水墙、基础及零星砌筑中加以利用。对砖木结构中大梁、檩子、椽子等木料，在拆卸时尽量考虑不损坏为原则，加以重复使用。对于许多的低洼院落，可利用拆除部分的污土进行回填，还可利用拆下的钢筋混凝土、素混凝土、碎块等回收加工，作为三合土垫层。这样即能减少购买黄土回填的费用又能减少污土外运，以及减少对环境的污染。从多年来实际的修缮工程结算来看，综合的利用旧料可使修缮工程造价每平方米造价降低20%左右。

三、结束语

直管公房修缮工作不仅是工程项目管理的问题，而且是关系到改善群众住房条件和居住环境的民生问题，要同时兼顾经济效益和社会效益，要充分认识到公房修缮工程不同于一般房屋建造工程的特点，科学组织，合理安排，借鉴工程项目管理的方法，达到改善居民住房条件与控制修缮成本之间的平衡，延长房屋的耐用年限，使国有资产保值增值。随着科学技术的发展和工程质量要求的提高，保护和发扬有地方特色的建筑和建筑群风貌，提高资源和能源利用效率、减少材料消耗，建设低碳节约型住宅，更加合理地确定工程造价，可使老百姓住得更健康，用得更省钱，为社会的可持续发展作出贡献。

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[5] 施雪利，余观湧.浅谈旧住房修缮改造过程中的几个重点.住宅科技，2011(5)

（作者单位:太原市廉租房建设管理中心 山西太原 030001）

（责编:贾伟）

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