新鸥鹏：教育地产探路者

本刊记者│苗野

融创通过立足高端住宅，华夏幸福通过产城一体的概念，短短几年间迅速崛起，成为一线房企。这个行业从来不乏将远大理想变为现实的企业，新鸥鹏也是朝着“挑战者”这一目标疾行的一个，裹挟着其悉心经营多年的教育资源。

李战洪新鸥鹏集团，出任副总裁

提起新鸥鹏董事长周永勇，在业内恐怕是鲜为人知，说到新鸥鹏集团，在业内同样是默默无闻，但二者却在2014年的这个夏天着实火了一把。

6月初，金科集团副总裁李战洪高调宣布“转会”新鸥鹏集团，出任副总裁。与其共同加盟的还有来自华宇、东原、光华集团、龙湖重庆公司、碧桂园等重庆知名房企的5位高管。这场高管们的集体跳槽事件，瞬间将新鸥鹏集团推到了聚光灯下，引发了市场关注。

在重庆地产界，龙湖与金科是难以撼动的双雄，其在重庆本地年销售额均超过100亿元，而排名第三名之后的房企均在30亿元左右。如今，名不见经传的新鸥鹏集团悍然向重庆地产的“旧秩序”发起挑战，让这个夏天充满了刺激感。

先是几位高端职业经理人的空降，紧接着就耗资18.39亿元斩获成都主城区4宗地块，而后又在重庆巴南夺得一块儿占地2.7平方公里，预计项目总投资300亿元的“中国教育产业园”项目用地。新鸥鹏集团在楼市下行压力中的大手笔逆市拿地之举，在地产圈内可谓是“一石激起千层浪”，市场方面又如同“野蛮人入侵”一样在一夜之间变得家喻户晓。

目标：20强

据公开资料显示，新鸥鹏集团原名重庆新鸥鹏集团，成立于1993年，其前身由重庆大学与香港迅晖发展有限公司共同发起创立，以房地产开发、文化教育为主业。2001年实行校企分离，重庆大学开始了对“鸥鹏系”企业进行改制，于2005年成功改制成为纯民营性质的中外合资股份制企业，旗下拥有教育、地产、金融、农业、产业园区等五大产业板块。

房地产业是新鸥鹏集团的主营业务，但董事长周永勇热爱“办学”，他创办了4所中学、2所大学、在校学生达3万余人。“他是位学者型的企业家，也是位企业型的教育家。”这个让李战洪如此啧啧称赞的人便是他的新雇主。

新鸥鹏因其教育、医疗、金融、建设、产业园区等多产业的布局而暗合了房地产行业未来多业态跨产业发展的趋势，成为最大的潜力股，这让新鸥鹏具备了挑战全国房企20强和超越龙湖、金科在重庆两强的基础。李战洪告诉记者，新鸥鹏下一步的战略部署就是“立足西部、开拓华北、挺进中原”，目标就是3～5年内进入全国房企20强之列，重庆两强有其一，并实现香港主板上市。

“接下来我们要走规模化发展路线，开始全国化布局，进而会有一系列的大动作出来，逆市拿地是我们的策略，在重庆我们马上又要将一块地儿收入囊中，而且我们可能还要办一所医学院，让‘教育+地产’的模式真正成为我们手中的一把利刃。”李战洪说。

李战洪说，他选择新鸥鹏的最大因素在于他对未来中国房地产业的判断。未来开发商要想生存的更好，就要多产业、多业态关联发展，依靠单一业态发展将会使企业走入困境，甚至是退出房地产业。当很多企业还在思考如何转型、往哪个方向转的时候，新鸥鹏在过去的几年里已经主动完成了转型，实现了多产业的构建。

“从产业结构上来说，新鸥鹏更符合行业转型的方向。新鸥鹏集团下面有五个产业集团，除了地产之外，还有教育、产业园区、建设、金融等几大集团已经发展很多年，已经具备了未来房地产行业发展的趋势。”李战洪说，新鸥鹏最大的竞争力就在于产业复合下的多业态拓展和跨行业扩张。

教育综合体

将教育与地产进行整合，怎么做？“教育因地产而兴，地产因教育而热”，在房地产市场竞争越发激烈的今天，各种产业地产的同质化问题日渐显现，复制还是创新？

7月8日，李战洪和周永勇等一行五人开始了美国名校的考察，寻找答案的旅程。美国一个以斯坦福大学为中心打造的硅谷是其具象的目标，新鸥鹏也希望打造一个属于自己的不一样的“硅谷”。

李战洪表示，目前很多城市在土地出让时都将兴建幼儿园或学校作为条件，因此，即使是品牌开发商一般也采取引进当地知名学校的方式，新鸥鹏则可以利用自己的学校资源为业主提供教育服务。依托独有教育资源、企业资源，整合五大产业，以“中国云教育产业园、全球智慧广场、NEWOPEN微社会（NEWOPEN社区）”为三点突围的新鸥鹏实践将超越同质、同构竞争。

“NEWOPEN微社会是我们最先抛出的概念。这个微社会最重要的组成部分就是NEW OPEN社区以及我们设计的整个智慧城系列。”李战洪透露。NEWOPEN微社会的打造是新鸥鹏进入每个城市进行差异化竞争的法宝。

“第一步，我们要把先融智学院搬进去，像重庆巴南这么大体量的教育产业园是不可复制的，我们要做的就是教育综合体，靠教育来带动，像大型的商业中心一样，打造主题店的模式。”李战洪说。在新鸥鹏的设想中，依托于现有的教育产业，再结合一些医疗配套优势，未来的NEW OPEN社区及教育产业园将具有很强的竞争优势。

李战洪说：“新鸥鹏提出的是以教育为主体的智慧系列，我们会根据规模、体量的大小，从小到大打造我们自己的智慧邻里、智慧天地、智慧广场、智慧城和智慧产业园区。就是要把新鸥鹏的楼盘打造成实实在在的功能型楼盘。”

过去的十年，由于新鸥鹏做的是将其他产业和房地产的同步投入，耽误了房地产业务的发展。未来3～5年，新鸥鹏要把六件事情一起干，即上市、全国化布局、规模化发展、资产优化、多产业多业态关联发展以及房地产金融，通过这六条途径做大自己的房地产业务。

7月，在市场正处于低谷时，新鸥鹏集团逆势发力，再夺巴南一项目地块。据悉，该地块为新鸥鹏集团在重庆巴南的“中国教育产业园”项目用地。

知易行难

将集团教育板块资源整合进地产业务形成互动，无疑是新鸥鹏希望实现跨越式发展的重要跳板。2013年，中国房地产企业销售额排名第20名的中国中铁销售额282亿元，如果按照李战洪提出的“20强”目标，新鸥鹏也要达到并超过300亿元的销售规模，这相当于新鸥鹏去年销售金额的五倍。

新鸥鹏目前开发的项目主要在重庆、成都、西安、济南等地，共16个项目。目前，该集团在全国百强房地产企业中排名第65位，去年地产板块销售额为45亿元。克而瑞重庆机构延展总监周飞表示，新鸥鹏的市场影响力非常有限，整个企业的市场份额或将不足融创、龙湖、金科的单盘项目，在重庆主城核心区只有大学城一个项目在售，周边郊县有三五个项目，也没有品牌标签。在3～5年内达成目标恐怕不是件容易的事。嫁接教育资源转型综合运营商，实现20强目标，难度不小。

7月21日在重庆巴南拿下的一块2.7平方公里教育产业园用地，应该是其将要打造的新战略下的旗舰项目，总投资300亿元。这毕竟只是一个开始。重庆当地一位开发商告诉记者，在重庆提教育地产开发，人们首先想到的是南方集团，新鸥鹏是近期才抛出的“教育综合体”的概念，具体如何落地并没有看到计划，而且进展也并不算顺利，据其透露，此前一起跳槽的高管中已经有一两位离职。

面对外界对于新鸥鹏逆市扩张的质疑，李战洪解释称，每一次市场调整都是一次行业洗牌的过程，洗牌的结果就是市场集中度越来越高。

他进一步指出，在房地产周期性调整过程中，开发商就应该遵循上行通道做利润，下行通道做现金流的规律。上行通道加强产品去化，下行通道错峰拿地，为下一个周期做产品准备。现在流行“弯道超车”，所以说新鸥鹏抓住房地产处于波谷的机会，大刀阔斧地进行土地储备是一种正常现象。