房地产将迎并购高峰

本刊记者│潘卫艳

“销售业绩急剧下滑，导致房地产企业尤其是中小企业的资金链被进一步拉紧，大小房企资金面的分化加剧，接下来，房地产行业很可能出现并购高潮。”在2014年诺亚财富房地产金融高峰论坛上，深国投商用置业创始人丁力业给出了这样的行业判断。

并购成为趋势

8月26日，著名会计师事务所普华永道发布统计显示，今年上半年，中国市场并购交易金额达1830亿美元，环比增长19%，并购规模创近三年新高。值得注意的是，其中30宗并购交易单笔交易金额超过10亿美元。同时，房地产行业并购交易持续增长，主要原因是国内房地产开发商通过借壳上市的方式登陆资本市场。

数据显示，今年二季度中国企业海外并购交易数量达91宗。其中，披露金额的海外并购交易70宗，披露总金额达515.31亿美元，环比上涨约40%。其中房地产领域的海外并购最为活跃，达到14宗，涉及总金额约为214.59亿美元，位列各行业第一。

普华永道中国企业并购服务部合伙人路谷春介绍，“我们预期中国企业海外并购将持续蓬勃发展，而民营企业仍将引领这一发展。它们的海外并购活动专注于寻求多元化投资机会，尤其是高科技和房地产等高增长行业。”

在诺亚财富旗下歌斐资产总裁殷哲看来，现在发生在房地产行业的并购还只是刚刚开始，未来房地产行业的集中度将会进一步提高，会从现在的几万家变成几千家甚至是几百家，这都是有可能的。

因为“房地产行业进入下行渠道不会是暂时的，可能要持续很长一段时间，在这段时间，那些规模较小、运营能力不善的中小企业如果难以为继，只能选择出让自己的资产。”房地产是资金密集型行业，并购需要的资金规模较大，必然需要金融机构的外部辅助力量。殷哲表示：“这种情况对于房地产并购基金来说，或许会迎来难得的机遇，可以在行业整合与分化大潮当中把握机会，进一步推动行业整合。”

行业洗牌已然开始。数据显示，今年上半年房地产行业完成的并购标的交易宗数为73宗，交易总额为152.93亿元。而去年全年完成的并购交易也不过35宗，交易额142.97亿元。并购交易转让方更多为中小房企。

前海梧桐并购基金总裁谢文利分析认为，上市公司并购重组新规将引发并购走向市场化，中国未来并购市场空间巨大，蕴藏着历史性的机遇。证监会7月份已经就修订《上市公司重大资产重组管理办法》、《上市公司收购管理办法》向社会公开征求意见，或许未来会有所改善。

第六次并购浪潮

摩根士丹利前任董事总经理娄刚分析认为，陆续传出的中国企业海外并购消息表明，在资本的积累上，我们已经开始达到与国际资本对等的量级。这使得中国的企业开始真正获得国际并购的入场券。“第六次并购浪潮，已经眼看着从太平洋彼岸涌过来了”。

结合当下的房地产并购领域，受行业管制和市场起伏因素影响出现的并购案数目较多。娄刚认为，任何企业产权的转移都应该归于并购，改革开放发展到今天，我们也有过并购阶段，只不过大部分是在权力核心的主导下进行的，而不是在市场因素的驱动下进行的。上世纪政府主导的并购已经基本完成，而在新的历史时期，受市场因素驱动的并购案件会越来越多。老的产业需要升级，新的产业有待于崛起，中国大部分产业处于这两个阶段的企业，都会被推到并购的风口浪尖上。

“美国100多年来出现了五次大的浪潮式并购，但在中国，只要十年，就可能把这五次并购历程同时上演，无论是横向、纵向、混合、战略还是杠杆收购。”昆吾九鼎投资合伙人蔡蕾果断地给出了这样的行业判断。“对于中国来讲，这是一次巨大的系统性机会，而主角就是那些优秀的实业企业和投资机构。成功的企业要么通过并购其他企业使自己快速发展壮大，要么被并购进另一家企业借力发展起来，一切成功的企业史都是并购史。”但蔡蕾同时强调，“根据美国并购经验，中国刚开始的并购潮中90%的企业可能会死掉。大浪淘沙后只有那些懂得趋势，不会头脑发热的真正的专业机构和专业人士才会活下来”。

娄刚同时表示，对于投资者来说，一定要考虑并购背后的驱动因素。从美国经验来看，导致并购出现的原因大概有六点：周期性（有的并购是顺周期，有的并购是反周期）、行业管制、新技术出现、市场起伏、中介机构崛起、金融创新。六股力量共同促成了过去美国席卷全球的并购浪潮，观察看来，美国最成功的企业都是通过兼并、收购、并购发展成长起来的。枥，志在千里”的念想有多强烈，年龄已经无可争辩地摆在那里了，很快或者已经，他们要面对事业的传承问题了。

娄刚认为，未来5～10年，房地产行业将迎来“二代接班”时代，而企业传承问题将成为下一阶段企业发生并购的重要因素。

宋卫平卖掉绿城，就已经开始出现这种苗头。孙宏斌把这次并购定调为，“宋卫平、寿柏年转让股权给融创，是选择接班人，是为了绿城的品牌能发扬和传承，是嫁女儿”。而宋卫平却说：“以我本心，并没有打退堂鼓的道理，股权转让的决定，首先来自退休的需要。”卖掉绿城，是权衡再三之后做出的决定。

实际上，“房二代”对于继承家族事业顶着非常大的压力，抵触情绪非常严重。由于教育环境不同，他们与父辈在企业管理上存在很大的差异性。大多数“房二代”接受的是西方现代教育，很早便接触金融和管理专业，对现代金融体系有着清晰的认识。而父辈们是在房地产行业打下的天下，这是一个资源高度整合的行业，处理与政府、客户、上下游企业的复杂关系，恰恰是“房二代”所欠缺的。这种情况导致房地产企业的传承非常困难。

企业传承将成为重要的并购因素

中国第一代房地产开发商普遍生于上世纪50年代：王石1951年，王健林1954年，许家印1958年，杨国强1955年，宋卫平1957年，许荣茂1950年……对于他们来说，无论“老骥伏

娄刚认为，传承的一个比较好的解决方案是通过并购的方式，把产业兑换成资本，然后培养下一代赚钱的能力。在家族财富传承问题上，洛克菲勒家族的做法是非常值得学习的，就是通过反复的收购和被收购，变现和介入新的行业，通过资本的方式兑换资产变现，使得洛克菲勒家族的巨大财富顺利地传承到了第六代，打破了“富不过三代”的魔咒。娄刚给出的忠告是：“产业是没有办法传承的。能传承给下一代的，一定是资本和投资的能力。”

如果说在10年前企业家还为是否跟PE合作的问题而纠结，现在当金融和并购市场高速发展的时候，这已经不是企业家能控制的选项了。资本并购市场是非常残酷的，在今天这样一个资本和产业整合得如此紧密的时代，出现在一些相对高端领域的并购案件，基本上是改变行业格局的。“如果不参与，基本上几轮下来就会被行业淘汰掉。”

并购三人谈

殷哲：写字楼是天然的并购标的

诺亚财富旗下歌斐资产总裁

房地产市场进入下行通道，并购发生的机会开始增加，同时也给房地产金融提供了发展的机会。就我们目前经手的并购案来讲，并购案在住宅项目上比较少，主要还是商业项目，写字楼是天然的并购标的物。并购本身是相对容易的，难的是并购之后的运营问题。市场上是不缺钱的，缺的是好的项目和运营团队。住宅已经拼过一轮运营了，接下来会进入商业部分的比拼。拥有好的运营团队，在资本市场上找到钱并不难。并购需要优质的钱，速度也很重要，为此我们正在酝酿第三期的母基金，专门应对行业内的并购案，为开发商提供很好的资金支持，期望规模在30亿元左右。

丁力业：并购时代要看资产运营能力

深国投商置集团董事长

并购对我们来说确实是一个比较好的选择，因为亲自开发一个项目费时费力，直接购买项目可能会节约很多时间成本。国外没有大的房地产开发商，多以资产运营商为主，随着并购时代来临，对资产运营能力的要求会更高。对于深国投来说，一直以来都是坚持持有经营，拒绝散售型物业，我们在商业运营上经历了很多困难，也积累了一些经验。并购并不是一件简单的事情，如果是项目的并购还要好一点，如果是公司的并购会困难得多。并购公司之后不可能替换所有的团队，企业文化和管理理念对方能不能认同，怎样发掘他的潜力，激发他的积极性，这都是在并购之前需要认真考虑的事情。

彭庆邦：危机中的机会

基汇资本执行合伙人

现在整个房地产市场基本处于一个供过于求的状况，存量市场太大，严重消化不良。因此现在很多机构寻找经营不善的项目，重新包装，重新运营。这是非常适合当下的中国环境的。正是因为房地产目前的危机，给我们机会可以收购一些核心城市的核心地段的项目，比如今年3月从李嘉诚家族收购的盈科中心项目。可能李嘉诚并不看好中国目前的市场，而我们仍然比较看重中国中长期的价值潜力。太平洋百货搬离后导致商业地块部分的闲置，我们接手重新包装运营上市，基汇资本获利的途经，就是提升租金和出租率，实现资产价格的增值。我们有这个运营能力，不能说肯定能赢，起码输的概率很小。