还原中国楼市真相

臧建军

市场焦灼期，关于市场分析与预测的文章观点更是满天飞，有经验派、数据派、逻辑派等等。而我近期奔走在各个城市一线，往返于开发商与案场之间，对市场有一些直观的感受。所以，今天我更多地用来自一线城市的市场观察，以及开发商的真实感受和想法，对当下市场的状态做出归纳总结，并在此基础上进行分析判断。

我对中国房地产市场状态归纳总结为：“三类城市、四种心态、三种行动、四方博弈、两种可能”。

三类城市

全国城市住宅市场全面降温，交易量不断下滑，大家都能看到。但这里面不同的城市现状，还是有所差异。我全国跑下来，大体上可以分为三类城市。

第一类是库存高、供应大，整体供求失衡的城市。这类城市以二三线城市居多，二线城市有：沈阳、杭州、天津、西安、济南、青岛、长春、哈尔滨等。三线城市有：无锡、常州、扬州、盐城、泰州等。在一些城市如沈阳、无锡等部分楼盘已经有深度价格调整，但由于客户观望情绪浓厚，价格调整的效果正逐渐递减。

第二类是价位高，局部供求失衡。这种情况主要体现在一线城市，这些城市去年价格的快速上涨，给市场带来了一定消化压力，高端市场普遍去化周期较长。但定价合理的刚需与改善市场，局势并不悲观。

第三类是供求比较平衡，但受市场大势影响，躺着也“中枪”的。这类城市有：郑州、南京、合肥、成都、石家庄等。其中有些城市属于供不应求，比如南京存量比还是较合理的，价格微涨。再加上6月份即将举办的“青奥会”使部分在建工程停工，未来一段时间还将维持供不应求的状态。但由于市场整体下滑，负面信息泛滥，导致这些城市的客户群也跟着观望了。

四种心态

我们能够看到的开发商现状，整体而言，开发商大多还处于观望状态，市场上较少有实质性降价动作。跟众多开发商一路聊下来，以及根据实际现状的归纳，开发商当下大致有四种典型心态。

一是等。等待政府搬救兵。前段时间部分城市先后出台政策救市，央行也适当地窗口指导“房贷”政策。有些开发商觉得，政府要稳增长和保就业，就要依赖房地产市场，应该会有进一步的行动，等等再说。当然，这些开发商有的是基于分析判断，有的则是存侥幸心理。

二是熬。有些城市的开发商，比如之前提到的供求相对平衡的城市开发商，他们对供求现状比较了解，看好未来，心态比较乐观，觉得熬到金九银十，市场就会好转了。

三是怯。有些开发商是想降价的，但是勇气不够。首先是不敢率先降价；其次是不知道要降多少？不知道市场的底部在哪？怕一发而不可收拾。

四是愁。小幅降价没效果，但高价买的地，房价降多了，就亏大了，骑虎难下。典型城市如杭州和西安。杭州是地价高，存量又多。西安则是2012年降价以来，房价没怎么涨，没有再往下大降的回旋余地了。

三种行动

当然，在整体观望的心态下，开发商也在积极地推动营销，甚至个别项目率先降价，取得了一定效果。但就目前市场看来，大多还是以促销暗降等方式试探市场。做法主要有三种。

第一、新上市产品低价入市。价格一般下调10%之内，但实际效果不甚理想，近期大部分楼盘开盘去化率平均在30%以下。

第二、加大促销，微调价格。以加大赠送、特价房、特惠折扣、首付分期、降低装修标准等各种方式促销。

第三、加大营销渠道投入。使用较多销售人员拓客，启动中介与电商联动等等。这是我一直呼吁的营销方式，但也出现了矫枉过正的局面，比如盲目学习碧桂园模式，追求人海战术等。

四方博弈

在购房者观望，开发商也观望的情况下，当下房地产市场进入一个开发商、购房者、地方政府、中央政府四方博弈之僵持局面。

首先，购房者对于市场降价的预期已经形成，必然持续观望，坐山观虎斗。购房的需求依然坚实存在，但迫于“个贷”紧，门槛高，购买压力大等原因；另一方面是媒体渲染悲观局势，导致观望情绪浓厚，即使在一些供求平衡的城市也如此。

其次，开发商的情况刚才讲过，观望中煎熬。大部分开发商负债与现金流情况不错，加上地价较高，大幅降价的欲望与压力尚不迫切。这里面，大企业比中小企业会更积极主动。

第三，地方政府心急如焚。地方政府多年来依赖土地财政，住宅市场冷淡，土地市场跟着冷；地方债台高筑，但财源要断，如何能不急。有些城市直接出台救市政策，有的则暗地放松，但依然杯水车薪。

最后是中央政府态度不明。但是原则明确，市场为主导。但是要稳增长，还是要仰仗房地产行业，不能波动太大。相信中央政府此刻亦非常纠结。接下来是否银行全面降准，是个市场关注的悬念。

两种可能

第一种可能，“市场啥时回暖，中央政府说了算”！我的判断是，如果央行放松货币、高层领导进一步对楼市托底。这次楼市的调整可能是短期的，市场可能会按照之前调整三四个季度的惯例，在四季度全面企稳并逐步回暖。

第二种可能，如果中央政府没有实质性动作，调整就可能持续较长时间，就只能靠开发商调整价格来消化供求矛盾。部分开发商表示，若市场持续低迷，考虑在秋交会之际发动猛烈行动，破釜沉舟，来确保现金流。如果这样的话，四季度才会是真正的楼市破冰探底时，届时市场血雨腥风必然在所难免。endprint