户籍新政“卖房”阳谋

袁元

进入马年以来，很多国人许下的新年祝福“马上有钱”可能未必能够足额实现，不过，随着各地二三四线城市房价的不断回落和销售萧条，国人“买涨不买落”的心态既让十多年来开发房地产只赚不赔的地产商陷入了销售萧条的困境，也让一直保持着对房价上涨趋势采取“限涨令”的地方政府感到茫然和困惑。从杭州楼盘率先掀起的“降价战”已经蔓延到国内二三四线城市，无锡、常州、成都、南宁、广东等地都显露出房价下跌的苗头。

面对各地房价下跌的势头，地产商们看在眼里，忧在心头。为了扭转这一趋势，不少地产商玩起了“零首付购房”的噱头，“买楼送车位”、“买楼送家电”、“买楼送家具”等各种好久没有使用过的促销招数也是应有尽有。不过，已经受够了十多年来地产商冷眼的买房人似乎对这些促销招数并不感冒，犹如股市投资者坐等IPO开闸、个股暴跌一般，等着房价的进一步下跌，这使得各地的新房空置量直线飙升。

对于地产商来说，马年的日子的确并不好过。中原地产市场研究部的统计数据显示，截至5月中旬，20大标杆房企年内合计销售房屋18.8万套，销售额为2414亿元，仅仅完成了2013年全年销售额8515亿元的28.3%。根据中原地产市场研究部统计，截至2014年5月25日，北京期房住宅库存40771套，现房住宅库存34296套，合计达到了75067套。这一库存量也是继去年1月份以来，再次攀至历史高点。

国内房屋的空置量到底处于一个什么状况，我们可以从中信里昂房地产行业研究部主管王艳做的一份研究报告看出几许端倪。从2000年到现在，国内空置房约有1000万套，按每套100万元的均价估计，大概是10万亿元，占国内GDP的18%。目前，这一空置率还将继续上涨。据测算，中国人每年的住宅入住需求量大约是700万套，按每套建筑面积100平米计算，就是7亿平方米的建筑量。而实际上，从2011年到2013年，中国每年的住宅建筑量都超过这个数字，实际每年销售量大概1000万套房，而实际入住只能达到700万套房。报告估计，未来两三年新房空置量还会以每年300万至400万套的速度增加，到2017年很可能会达到1800万套，其占GDP的比例将从现在的18%提高到约35%。“我们认为2014年是真正的一个中国房地产市场拐点。从2014年开始，销售量会收缩，而2013-2020年中间，我们预期中国房地产市场销售量会收缩36%，差不多收缩超过1/3。”王艳表示。

新房卖不动，挠头的不仅是开发商，还有严重依赖“土地财政”的各级地方政府。为帮助地产商摆脱新房销售困境，国内最早掀起房产“降价战”的杭州出台了国内首家房屋销售“限降令”。杭州市房管局和物价局规定，从5月23日开始，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签。而在“限降令”出台前的一周，杭州不少降价楼盘的开发商已经被房管部门请去约谈，并被告知房管部门和物价部门将推出降价备案制度。

然而，通过政府行政手段颁布“限降令”来控制房价下跌，绝非适合市场经济的正道。况且，政府有颁布“限降令”的自由，买房人也有何时选择买房的自由，这二者之间的博弈，地方政府很难有较高的赢面。

其实，各地的新房之所以卖不动，主要是各地刚需购房者的需求和大量供应的新楼盘数量之间构成了不匹配的关系。要解决这一供需矛盾，还得另辟蹊径，寻找新的买房人，以便达成新的房屋供需平衡，只是该往哪里去寻找新的买房人呢？

我国目前出现的城镇化建设大潮、土地流转权转让大潮、农民工养老和育儿需求，让各地政府看到了解决新房销售难的新途径，那就是放开户籍管理的口子，允许农民工到打工所在地落户，通过人口扩张的方式，来解决新房销售难的囧况。5月23日，在“广东新型城镇化建设”专题座谈会上，省公安厅有关负责人表示，广东拟全面调整城市户口迁移政策。具体细则是：1、进一步放宽直系亲属投靠条件，除广州、深圳两个特大城市的老人投靠子女有所控制外，其他各地直系亲属间相互投靠（夫妻投靠、子女投靠、老人投靠）均全面放开，随时办理。2、全面放宽本科以上学历毕业生入户，凡在城市有固定住所、就业的大学本科以上学历毕业生，均可在广东大中城市落户。3、全面放宽广东中小城市（城镇）落户政策。

就在广东出台户籍新政之前的4月22日，无锡户籍新政也正式出台。它规定自2014年5月1日起，在该市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来无锡落户。与此同时，南宁市住房保障和房产管理局4月25日前出台购房新政，规定从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策，在南宁市购房。5月30日，海口也提出实施“购房入户”政策，自6月1日起，在海口市行政区域购买单套建筑面积在120平方米以上的新建商品住房，并已合同备案的本省籍购房人，可在该市申请登记本人、配偶及其共同居住生活的父母和符合计划生育政策的未婚子女的户口，申请登记户口人数总计不能超过5人。

走一走，瞧一瞧，各地地方政府眼见新房销售艰难，解决卖房难的思路已经从“卖房”的表象延展到“抢人”的内涵。南方长三角地区和珠三角地区通过率先实施户籍新政，诱使中西部地区的打工者从一人去南方打工，变成全家去南方落户。预计伴随着这种户籍新政实施效应的不断凸显，中西部地区不仅劳动力流向呈现出“一江春水向东流”的态势，就连劳动力所在家庭也随着劳动力的迁移而迁移，这将成为未来几年中国民工潮的新动向。

从某种程度上来说，国内各地现今实施的户籍新政的新意并不多，纯粹是出于新房销售的压力，不得已而为。而从全球城镇化建设历史来看，国内各地政府不过是亦步亦趋。像俄罗斯，地域面积远远大于我国，但是俄罗斯人口的十分之一居住在莫斯科，其远东地区数百万平方公里的区域人口稀少。还有近邻日本，尽管地少人多，但是日本国土交通省日前公布的一项预测报告称，由于人口减少，到2050年，约六成国土将成为无人区。目前，日本境内无人区接近两成。由此可见，国内城镇化建设的突飞猛进，会促使更多农村家庭搬迁到城里落户，如果你现在还在未来可能成为国内无人区的地域买房，损失显而易见。endprint

随着中西部地区劳动力及其家庭向长三角和珠三角地区的迁移，这些地区的新房由于得到后来移民者的新需求支撑，得以顶住大幅下跌的压力。但是，中西部地区建造的大批新房由于人口的大量流失，呈现出供大于求的严重失衡状态，这些地区的新房价格可能会带来雪崩式下跌。因此，投资中西部地区二三四线城市的读者看到本文后，不要再急着出手囤房了，完全可以坐等房价下跌后，再出手也不迟。

不是俺不明白，是这世界变化快。当南方各个城市的当家人用户籍新政吸引新移民时，我们不禁发现，“卖房”已经OUT了，“抢人”才是正道理.

TIPS

部分实施“蓝印户口”政策的城市

天津

1994年8月8日，天津出台“蓝印户口”政策。被称为“蓝印户口”一枝独秀的天津，2014年5月31日也取消了此户籍。“蓝印户口”实行近20年来，天津市共批准各类“蓝印户口”312687人。据天津市国土房管部门统计，2009年以来，外省市户籍人员在天津市购买商品住房占全部销售比例的31%，其中办理“蓝印户口”的占四五成，达到全部销售比例的10%至15%左右。坐落在北京和天津之间的武清区，“蓝印户口”办理人数占全市总量的35.2%。另外，“蓝印户口”还让高考考生增长年均达到3500人左右，占当年天津市高考考生总量的5%左右。

上海

1994年2月，上海开始实行“蓝印户口”制度”，1998年进行了修订。由于上海拥有资源集聚优势，不需再依靠“蓝印户口”手段来刺激房地产市场，2002年4月1日上海停止受理申办“蓝印户口”。从1994年2月到2001年年底，上海共办理“蓝印户口”4.2万人，其中购房类占88%，聘用类占2%，投资类占10%。由于申办者源源不断，从1999年开始，上海每年将办理“蓝印户口”人数指标控制在1万人，2001年前7个月用完全年指标，2002年3月底，用完全年指标的70%。

广州

1999年10月1日，广州开始实施《广州市蓝印户口管理规定》，。并且回溯到1996年10月以后在指定范围内购买商品房的非本市人口，也可以办理蓝印户口。规定在本市白云区、芳村区、黄埔区、广州经济技术开发区西区和东区等购买商品住宅房屋建筑面积50平方米至74平方米、75平方米至99平方米和100平方米以上的购房者，可为本人或亲属分别申办1、2、3人的“蓝印户口”，有效期限为5年。2004年1月1日，广州市停止受理申办广州“蓝印户口”手续。endprint