房地产市场分类调控怎么调

顾云昌

房地产市场分类调控怎么调

顾云昌

近年来，广西柳州加大公租房供应力度，保障群众基本住房需求。图为20132013年年底，环卫工人肖绍连分到一套50平方50米的公租房，从之前由杂物间改成的“蜗居”（上图）里搬入新居（下图）。

今年的政府工作报告中提出了“分类调控”这一新提法，李克强总理将其解读为“根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策”。

分类调控，是根据房地产市场特点采取的调控措施。房地产市场是区域性市场，与各地供求关系密切相关。这不像其他可移动的商品，全国基本统一售价。目前，全国房地产市场已经分化，一线城市仍然供不应求，中小城市已经出现过剩，像温州等地甚至出现“崩盘”迹象，因此调控必须根据各地实际情况，分类采取调控措施，一城一策。

针对像北京、上海这类供不应求的大城市，我们要继续严格执行限购政策，采取多种手段坚决遏制投资投机性需求不动摇。但解决供需矛盾，光从需求一方着手远远不够，还要从加大供给方面想办法。过去是单向调控比较多，在遏制需求上做文章，但供给又没有跟上，造成刚需被误杀。住建部提出的双向调控思路，就是要在供不应求的大城市，在限购的同时增加住房供应量，特别是加大中小套型、共有产权住房供应，而在已经供过于求的城市则以消化存量为主，一方面鼓励购房，另一方面控制土地供应节奏，避免“崩盘”。

现在社会上有一种不好的倾向，就是始终把目光放在房价上。今年政府工作报告中不提房价调控目标这一转变十分明智且重要。同一城市的不同区域、同一区域的不同楼盘、同一楼盘的不同户型，房价都不尽相同，笼统谈论房价无益于解决住房问题。调控不是为了人为压低房价，而是要逐渐建立起促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。可以说，分类调控与双向调控相结合就是朝着这个方向努力。

政府在调控中的重要职责是建立和完善住房保障供应体系，把商品房交给市场的同时，全面负责保障性住房供应。目前，我们已逐渐将之前繁杂的保障性住房体系规整为两大类，即公租房和共有产权住房，将廉租房并入公租房体系，经适房并入共有产权住房体系。其中，对集中连片的棚户区进行改造是保障性住房的重要来源。改造后的棚户区变为普通商品房、公租房、共有产权住房。新增公租房解决低收入住房困难家庭需求；新增共有产权住房重点满足中低收入“夹心层”家庭的住房需求；新增中小套型的普通商品房满足有一定经济实力的普通家庭自住需求，也在一定程度上缓解了政府的资金压力。今年棚户区改造的目标是至少再改造470万套以上，能解决上千万人的住房困难。

“钱从哪儿来”是保障性住房供应中的关键问题。一是要继续增加财政投入。二是要建立政策性住房金融体系，盘活住房公积金等基金。三是完善房地产税收体系。房地产税收体系囊括了房屋、土地交易过程中的各项税收，将成为财政收入的重要来源。今年，全国人大常委会已经准备相关立法工作。

（作者为住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任、中国房地产及住宅研究会副会长）