浅谈我国房地产评估业存在的问题及对策

窦文卓 杨景海

摘要：房地产评估业是一门技术性很强、专业程度要求很高的的新兴领域。然而,与发达国家的成熟发展体系相比,我国的房地产评估业务的发展仍然有所欠缺，包括法律制度，评估准则等都有待完善。文章分析了房地产评估业务存在的种种亟待解决问题，并针对这些问题提出了建议及对策。

关键词：房地产评估；问题；对策

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1006-8937（2014）17-0124-03

1房地产评估业务概述

1.1房地产评估类型

房地产的估价类型分为三种，一般评估，特定评估，房地产抵押贷款评估。他们最大的区别就在于，前者不具有法律效益，而后两者具有明显的法律约束力。评估类型的划分很好的把我国尚未形成的评估体系分门别类，很有条理的说明了评估的种类，这有助于我国形成完整成熟的评估体系。

1.2估价原则

房地产评估原则是很早以前就订立的，但跟随着时代的转变，国内外经济的迅速发展，个别的原则已经不适应如今的房地产评估业务的要求了，我国必须结合自身的评估业务特色，针对特定的评估案例我们也要随时的根据实际情况，来灵活的使用评估原则。目前来看，我国一直使用的估价原则有6则，供求原则、替代原则等，这些原则不是通用的，要根据实际的评估案例，遵循特定的评估原则进行合理合法的估计。

1.3影响房地产价格的因素

有很多因素影响房地产价格，比如说人口因素、政策因素、时间因素等，这都会从不同程度上影响房地产价格的高低，而且这些因素并不是完全独立的，有的会出现交叉或者包含的关系，具体因素要具体分析。比如说房地产质量因素，现阶段的舆论新闻不时的会出现各种“质量差”房产，甚至出现倒塌，人伤亡的情况，这是导致房地产价格下滑的最主要因素，购房者不相信房地产给其带来的正面利益，反而觉着房地产会给自身造成损失，这种恐慌和没安全感会影响房地产价格。相反的，如果房产质量好，配套设施齐全，自然房产价格上涨。但是这两种形式都不是最优的情况，都会使得房地产价格忽高忽低，房地产市场无法稳定的运行。

2房地产评估业发展的现状

最近几年来，评估业务的交易越来越频繁,尤其是房地产业务。因此房地产估价业务、服务对象和形式也日趋多样化，种类也有所增加，这就使得房地产估价服务成为涵盖各种经济业务的基础。2011年、2012年房地产估价行业的发展状况如图1所示。

随着时间的推移，房地产评估行业也在茁壮的成长。30多年的发展和创新过程，使得我国房地产评估业在不断的进步，上图充分说明了这一点。就取得房地产估价师资格的人数来看，2012年比2011年上升了将近5000人。

但是，一些非市场化和违反估价原则行为仍然在不断的发生，阻碍着整个房地产估价行业的发展。从某种角度来看，和我国前些年的评估发展情况来看，现如今的进步速度的确快了很多，在这种“急速”模式下以及未达标的不负责任评估人员等不利因素，导致了我国房地产评估业务的缓慢前进。

3我国房地产评估业存在的问题

3.1房地产估价业务的法律责任不健全

我国现存的已经成文的房地产评估法律责任规定仍然不完善，严重缺乏系统性，并且没有集中在某个条款中，而是在很多评估法律、法规文件中零散的出现的，还没有专门的评估法律出台，这是评估行业很大的一个缺口。一旦要是出现了相关的法律纠纷，根本没有准确的法律依据，即使找到法律依据也是没有说服力的。这无论从办事效率上，还是评估范围上来看，现有的法律法规都无法满足资产评估业务的发展需要。因为这些法律规则都没有对资产评估做出具体的规定，不仅缺乏操作性，衔接性也不好，这严重滞后于资产评估的快速发展。

3.2我国房地产评估业务的准则法律地位有待提高

美国的评价标准是以立法的形式，是美国政府批准，具有很强的约束力并且以官方的形式规定了涉及非法交易的房地产评估业务必须遵守的公认的评估原则。而中国的评估准则并没有具有强有力的法律约束力，只是内容上比较综合性系统性，并没有实际的法律地位。因而，在实际涉及了房地产业务的评估业务中，评估人员有时很难把握准则，统一业务涉及到的评估准则可能不明确，从而导致了评估结果會有很大的误差。

3.3房地产评估业务的市场环境不规范

中国实行市场经济时间不长，由于旧观念和旧体制仍有残留，行业协会的权威建立还有待时日，评估执业涉及了方方面面，还有很多问题要协调。由于房地产评估业务涉及的领域很广，要和很多工商税务部门打交道，这其中就会不时的出现不合法的行为，甚至会出现“垄断”现象。而且，同业的资产评估机构和资产评估的工作人员，面对同一客户，为了增加本机构的业务量，争取到客户，也会略施小计，想出各种诱惑客户的条件，在如此竞争激烈的过程中，评估机构就不免会用不正当的竞争手段，争抢客户，譬如，给客户回扣、打折减价等多种多样的不正当竞争手段。

3.4从业人员素质参差不齐，考试制度有待改革

在整个评估行业中，只有不超过6万人有评估书资质证书和房地产估价师资格证书，但是实际办理各种估价业务，并真正的在房地产评估各类机构中工作的仅有三分之二左右。究其最主要原因是，一部分兼职人员把自己的评估师资格证书委托在某单位，这样单位就有了注册的资格，而评估师自身也有经济收益，虽然对他们自身来说“一举两得”，但是却扰乱了评估市场。

3.5管理体系紊乱，有损评估行业的整体发展

在我国，房地产评估行业还没有普及，也就是说只有少部分的从业者和从业机构。而且，房地产评估业务的主管部门主要是政府来参与，且政府的分支机构还有很多，很可能不能集中精力的来管理房地产评估者部分业务。尽管我国在2003年设立了资产监督管理委员会，但是并未从源头上解决房地产评估业务发展个本质与形式，没有在整体发展上起到积极作用。如某单位是评估有限公司，因为自身规模小，资质不够，就像别的机构借了评估师资格证书，挂在自身门下，这样就提升了本单位竞争能力，但是却不合乎评估行业发展要求。

3.6房地产仍然处于“泡沫”状态

自2012以来，中国的房价一直处于“飙升”状态，平均房价过万的城市已经不占少数了，对于这种“泡沫”的存在，更多房地产评估机构趁虚而入。由于人民币的汇率居高不下，贷款利率增高，房地产评估机构更是把原有的估价结果，再加上各种客观因素综合起来评估房屋，这不仅是对购房者的不公平，更是对房地产评估业的发展起到了阻碍的作用。

3.7我国房地产评估业务在经济全球化下面临着很大挑战

随着中国加入了世界贸易组织和市场经济开放程度的不断加大，境外专业评估机构进入中国，这将对中国房地产评估行业的发展造成很大的冲击。由于外国的评估业务发展的相对成熟，一般已经具有良好的品牌形象和先进的经营理念了，他们必将抢占我们的市场和吸取人才。而中国既没有时间上的优势，更没有市场的优势。在各种条件处于劣势的情况下，我国的评估业务受到很大冲击，如果不及时采取应对方法，评估业务的发展情况将不太乐观。

4对我国房地产评估行业发展的建议及对策

4.1重视房地产评估法制的建设，赋予评估行业应有的

法律地位

为了我国房地产评估行业能够健康的发展，我们必须在现有的法律基础上，完善法律空缺及不足，并结合国外发达国家的法律机制，结合我国的房地产评估业务特点不断补充，取其精华，完善我国房地产评估业务的法律地位。目前情况来看，现存在的我国的房地产评估业的法律法规涵盖的内容仍然不全面，有很多方面还未涉及到评估业务，这是在今后改革中要集中解决的问题。所以，我们要把重点放在法律法规的建立方面，而这无疑是一项艰巨的任务。

4.2建立具有中国特色社会主义的房地产评估准则

与美国相比，中国的房地产评估业务准则体系从内容上来看，综合性和系统性比较强，但是并没有法律地位，而美国不仅内容上丰富同时也具备了高尚的法律地位，所以针对评估准则，我们必须要立足于中国特色社会主义的特殊国情并且结合社会主义初级阶段发展的实际经验，力求把评估准则地位提升，越来越“接地气儿”，并且与国际接轨，这样也有利于国际间的交流。要把评估准则在横向和纵向上分别划分出来，并且分清层次。这样在发生业务时，需要按照准则办事，才能一目了然，而且效率会更高。我们必须持续的按照这种规划，继续完善具有中国特色社会主义的评估准则。

4.3创造积极条件，提高评估执业的环境

虽然房地产评估行业是近些年新兴业务，但是與发达国家相比，毕竟是后发展起来的，国内外还是有很多先例可以借鉴的，那么出现的种种不道德的行为要怎样解决？首先作为政府相关部门，应该出台相关的条文，为评估行业的发展创造良好的条件。可以通过制定诚信制度和惩罚制度，来约束评估人员，如果出现了违反上述制度的行为，轻者可以给与一定额度的罚款，重者则要吊销评估师资格证书。通过实行这种制度来规范评估人员的工作行为，降低失信率和改善工作环境。

近几年来，财政部积极帮助行业协会并与资产监管部门，司法机关开展协调，在合理合法的范围内开展业务，改善执业环境，扩大行业影响力，已经取得了良好的效果。

4.4完善评估管理体制，促进评估业务繁荣发展

目前，中国的资产评估体制还有漏洞，而且缺口很大。相比之下国外的评估管理体制就更为成熟一些。比如说，有行业自律性管理模式，这种模式下就要求评估机构和评估人员要独立性强，给了评估机构很大的发展空间，因为少了政府的干预，但是同样也具有一定风险。适合中国的管理机制应该是统一管理，有主管机构主要负责管理房地产评估业务所有的事项，权责分明，这样才能促进评估行业繁荣发展，才能尽早的和发达国家齐头并进。

4.5借鉴国外的评估理论和方法

在房地产评估实际的业务中，我们还在使用传统的评估方法，通常使用的方法有：成本法，收益法和市场法。但随着评估业务的多样化，有些方法显然是不合适，我们还需要借鉴国外的理论。吸取适合中国的理论，但是也要注重实用性，因为毕竟国内外的发展水平不均衡，侧重点和实际内容也有差别。我们要大力鼓励引导和支持评估机构走出国门，走向世界，积极拓展境外业务，与国外同行开展业务合作，人员交流和人员培训等等活动，使双方都对彼此的准则熟悉，并为其提供必要的帮助。

4.6提高从业门槛，改革考试制度

房地产评估业务的评估，归根结底还是服务业，服务业的宗旨就是满足客户的要求，但是我们首先必须要提高自身素质，这就必须从考试制度开始。首先，从业人员的学历必须达到本科以上，才有资格考取估价师的资格证书，如果学历低于本科，应该设置助理评估师等职位，可以从这些起考，再根据工作年限再参加其他职称考试。如果考试通过，并且参与工作，那么要参与后续教育，定期听课学习，主动学习国家的新政策，以最快的速度了解国家的新政策。只有这样才能把评估师的等级和层次拉开，才能促进评估师不断的学习和提高自身业务水平。

4.7实现经营服务多元化和网络化，塑造品牌

加入世界贸易组织，使中国房地产市场有了进一步的开放，但在开放过程中，也要按照相关的规定实施，按规矩办事。近些年来，互联网的普及发展，一定程度上也带动了经济的发展，这就给房地产评估业务带来了很大的发展机遇。我们可以利用互联网的便捷性，把评估机构的特色评估业务发送到网络平台上，通过需求者和网友的点击或者是评价，来提升评估机构的知名度，以此来树立评估机构的品牌。

参考文献：

[1] 李磊.当前我国房地产评估中亟待解决的问题[J].中国外资,2013,(12).

[2] 刘薇.浅谈房地产评估产业的发展现状与对策[J].黑龙江科技信息,2012,(30).

[3] 王子林.评估机构成长的感悟与期待[J].中国资产评估,2013,(12).

[4] 王燕.当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J].对外经贸,2012,(12).