浅谈房地产企业的合同管理

潘宇舟

摘要：房地产企业要实现控制经营风险和效益最大化的目标，必须对房地产开发所涉及的合同进行有效的管理。本文阐述了房地产企业合同管理的内涵及特点，分析了目前房地产企业合同管理的现状，提出构建完善的房地产企业合同管理体系的具体措施。

关键词：房地产企业；合同管理

房地产开发具有投资大、周期长、涉及面广、管理难度大的特点，是一个复杂而庞大的工程，在实施过程中，会面临很多风险，同时涉及众多的法律法规，如合同法、物权法、招标投标法、土地管理法等。作为房地产企业，要实现控制经营风险和效益最大化的目标，就必须对房地产开发全过程所涉及的合同进行有效的管理。

一、房地产企业合同管理的内涵及特点

（一）房地产企业合同管理的内涵

房地产项目开发目标一般是通过项目开发建设及营销从而取得预期回报及超额利润。而房地产企业合同管理就是紧紧围绕完成项目开发目标而进行的。

房地产项目通过设定预期利润从而制定开发计划、销售计划、投融资计划等决策后制定合同规划，并以此为目标制定合同签署计划。合同签署后对合同的履约情况、风险情况、实际变动情况要进行跟踪管理。因此合同管理是签约前计划管理、签约后过程管理的全过程管理。具体包括：获取土地类合同、融资借款类合同、勘察测绘合同、设计合同、建安工程类合同、工程监理合同、造价业务委托管理合同、销售或租赁合同、物业管理合同等。

（二）房地产企业合同管理的特点

1、合同管理时间的长期性。房地产开发具有资金投入大、技术要求高、建设周期长的特点。小型项目的建设周期可能有几个月，大型项目建设周期可能长达数年，甚至更长，相应合同的履行也具有长期性、连续性的特征。房地产企业的合同管理通常是随着项目建设及合同履行进度顺序实施的，依次经历项目取得、设计、施工、销售、前期物业管理等环节。

2、合同管理内容的庞杂性。一个房地产开发项目所涉及的合同包括土地出让、资金借贷、勘察设计、施工、物资采购、监理、销售等类型，这些合同的内容各不相同。一个开发项目需要签订几种不同类型的合同，每种类型的合同往往又会签订数个以上的合同，而且合同内容又涉及很多工程技术等专业知识。

3、合同管理涉及人员的众多性。房地产企业的合同管理从内部来讲，需要涉及本单位主管领导、部门负责人、合同管理人员、工程技术人员、财务人员等人员。从外部来讲，又涉及每个合同对方单位的主管领导、部门负责人、具体经办人员等人员，同时还涉及建设、土地、质检、税务等政府相关部门的人员。

4、合同管理的高风险性。房地产开发的有关合同从签订到履行均面临许多风险，既有如自然灾害、法律法规变化、合同条件及国际惯例修订等客观原因造成的风险，也有如合同订立时的疏忽大意、合同条款不严谨、合同一方违约等主观原因导致的风险。这些风险如果不采取一定措施进行控制，势必会给房地产开发企业造成一定的经济损失。

二、房地产企业合同管理现状的分析

（一）合同管理制度不健全

房地产企业普遍缺少相应的管理制度或是管理制度存在漏洞，不能对合同实施有效管理，造成合同风险事故的频繁发生。

（二）对合同的履约缺乏监管

合同主体的履约能力是合同能否顺利实现的保证。由于房地产项目的开发周期一般较长，因此在合同履行过程中，经常遇到合同主体因各种主客观因素造成履约能力下降或不能履约，如经营管理不善、资金出现问题等。

同时，在合同履行过程中出现纠纷，有时不能及时采取措施加以解决或补救，以致对合同的履行产生很大的负面影响。

（三）合同管理人员缺乏专业知识

在房地产企业中，管理人员多数集中在工程技术方面，专业合同管理人员所占的比重较低，这些合同管理人员缺乏合同管理及法律方面的专业知识及相应的实践经验，难以对合同进行有效的管理。

同时，由于合同管理制度的缺位，使管理人员之间权责划分不清，缺少相应激励和约束机制，管理人员责任心不强。有些风险损失的发生源于管理人员的疏忽大意，专业知识本来就比较缺乏，再没有一个认真负责的工作态度，更加剧了履约风险的发生。

三、构建完善的房地产企业合同管理体系

（一）健全合同制度管理

健全的制度能使企业在规范化管理中有据可依，提高管理效率，降低经营风险。合同管理制度贯穿项目管理全过程，主要涉及：合同信息收集与传递、合同审批流程与权限、合同签订与执行、合同监督与检查、合同后评价、合同印章管理、合同档案管理等。

（二）严格合同流程管理

1、权限管理。合同的审批必须严格执行管理流程，要求分工明确、权责清晰。对构成项目成本的全部合同进行分类管理，如土地类合同、设计类合同、工程类合同、销售类合同、财务类合同等，并按不同合同的性质、标的额或重要性进行分级审批，必要时还要由各相关部门特别是法务部门进行会签。合同的审批必须遵循严格的权限原则，绝不允许签订超越权限的合同。严禁口头协议和倒签合同。

2、签订管理。一是合同主体管理。必须严格审核合同主体的签约资格、资质、信誉度、经济状况等，是否为独立法人或持有相关授权书。非本地的企业要注意了解其资信情况，是否存在不良记录等。

二是合同条款管理。尽量争取由本企业拟定合同文本。一般合同文本由主办部门拟稿，重要合同由主办部门会同法务部门共同拟稿。如企业已形成格式文本，应尽量采用格式文本。从合同的谈判阶段就要开始有意识地研究合同条款中存在的不确定因素，严格审查合同中的特殊条款，对其合法性要尽量提请专业人员进行法律审核。

（三）监督合同履约管理

合同履约管理是全面的、动态的管理。一是要及时进行合同交底。合同交底包括对内和对外两个方面。对内，合同主办部门要将合同目标分解到本部门相关人员及相关部门，保证合同信息在相关人员和部门的有效流动，形成全员合同管理意识。对外，合同主办部门要及时将合同的相关信息披露给相关配合单位，如监理公司等。

二是合同执行部门要严格按合同条款来履行合同义务。在合同执行过程中，对各种文件（如会议纪要、现场签证、设计变更等）要注意有效签收并保管好原件，从而减少将来处理合同纠纷的可能成本。

三是对政策变化、法律法规调整、总体规划调整、市场动向、合同主体经营情况等要时刻保持关注，预防各种可能出现的不利情况，对可能出现毁约或违约的情况要及时采取相关措施，避免扩大损失。如因我方原因导致合同履行发生变化，要及时变更或签订补充协议，取得对方谅解，避免违约风险。对合同条款变更或签订补充协议要本着审慎的态度，严格按合同管理制度的要求和审批流程进行，杜绝随意变更合同条款的现象。

四是合同履行完毕后，要及时进行后评价，分析合同履行中存在的问题，各方的责任大小，对合同履行情况进行风险评级，对合同主体建立信用档案，为以后的合同签订积累相关资料。

（四）加强合同管理人员的专业培训

房地产企业由于所处行业专业性较强，需加强合同管理人员的专业技术培训和合同风险意识教育。同时相关部门要配备专职或兼职的合同管理人员，明确其职责，人员配备和组织架构形成互相制约、层层把关的监督模式。此外，要重视合同管理人员的流动管理，避免交接脱节造成的失控。

参考文献：

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[2]王贵忠 邵明波 鞠泽青.民营建筑企业合同管理中存在的问题与对策[J].北京经贸易.2010

[3]房地产企业合同管理中存在的问题[J].中国房地产专业培训网