新建工程影响周边房屋处理的一些经验和建议

黄国胜 姜东宁 胡 荣

(上海电力学院基建处，上海 200090)

0 引言

新建工程包括建筑工程和市政工程等，新建工程在建设过程中以及建成初期，将不可避免地对周围环境中的建筑物、构筑物以及市政管道设施等造成一定的影响，从结构安全以及功能正常使用角度来讲，造成的影响主要表现为建(构)筑物开裂破损、整体变形以及市政管道破裂引发次生灾害等。2008年7 月上海市城乡建设和交通委员会也颁布《减少基础设施施工对周边环境影响试行规定》(沪建交联［2008］511号)［1］。有关新建工程影响房屋检测鉴定的具体内容，上海市各检测单位和主管部门已有丰富的经验和条文规定，以下仅介绍受新建工程影响的受损房屋在受损初期和修复阶段处理方法的一些经验和建议。

上海电力学院近年来在浦东新校区及长阳路校区建设过程中，有些项目在工程建设前期未对施工影响范围内的房屋进行预先检测鉴定，在工程建设时不能对居民群众给出房屋处理对策和最终解释。在周围居民住宅楼发生损伤后，工程建设方缺乏处理问题的措施和手段，一直到工程结束后，才由政府部门出面进行协调和解决，造成后期工作被动、难度很大。在处理此类问题过程中，由建设单位负责具体实施，房屋质量检测单位、设计施工单位予以技术支持，很好地处理了各个受损房屋，化解了居民矛盾，维护了居民群众的利益。在处理过程中提出了很多好的工作方法并积累了一定的经验。

1 房屋受损初期的处理方法

新建工程施工对周围环境的影响不可避免，只是影响程度的大小不同，这也是新建工程建设方不得不面对的问题。主要的施工影响来源有四点:

1)桩基础施工中沉桩的影响;2)基坑开挖的影响;3)基坑围护止水不到位的影响;4)新建建筑物和构筑物自身沉降带来的影响。

新建工程施工对居民楼的主要影响表现为:1)房屋出现明显不均匀沉降或倾斜;2)结构构件，如墙体、梁柱、楼板等出现开裂，非结构构件出现破损，如瓷砖、地砖、地板、玻璃等，另外还有门窗开启不便、下水道排水不畅等。受损房屋居民的一般反应为:1)聚集议论;2)向物业、居委会、信访等部门反映;3)向施工单位提出赔偿和要求停工;4)部分居民对房屋安全提出担忧。

建设方和施工单位得到居民反映后，深感问题的严重性，无处理经验时就会束手无策:停止施工会影响工期，带来很大的损失;强行施工会激化施工方和居民之间的矛盾;由于房产是居民的大宗财产，简单调解不能解决根本问题。此时根据经验，应采取如下措施:

1)政府主管部门协调。

建设单位作为当事方，很难和居民进行很好的协调，其保证往往得不到居民群众的认可。此时建设主管部门不能推诿、不作为，应该有责任和义务处理此类事件，目的是为了尽快复工，因为上海市很多重大市政工程工期紧、任务重，许多工程涉及到国计民生以及重大事件的时间节点，如世博会等。政府主管部门应召集有关部门和居民代表进行协调，拿出处理意见，确保尽快恢复施工。

2)房屋质量检测单位介入。

作为第三方，房屋质量检测单位的检测结论具有公正性、客观性和科学性，容易被居民接受。建设方应立即委托有资质的检测单位对房屋现状进行检测鉴定，首先回答居民房屋现状是否具有危险性，如房屋已构成危房或有出现危房的趋势，应立即停工予以处理。房屋检测鉴定单位也可从技术角度向居民解释恢复施工的必要性，尽快完成施工，尽早结束对房屋安全的影响。房屋质量检测的最终报告应在施工影响结束、受损房屋变形完全稳定后给出。在此过程中，为保证公正性，也可提请居民挑选房屋质量检测单位。

3)建设方承诺妥善处理。

对受损房屋的最终处理应在施工结束以后进行，前期为消除受损居民的担心，有关部门，特别是建设方应对居民做出承诺。保证在施工结束以后，对受损房屋依据检测鉴定的结论进行处理，对居民所受到的损失进行补偿。

4)改进施工方案。

按现在通行的建设程序和惯例，设计和施工对周围环境中的房屋的影响有所考虑，但是往往不能针对具体情况具体分析，采取的措施可能不到位。在新建工程周围房屋发生破损以后应采取补救措施，修改设计图纸和施工组织措施。例如，设计减小主体结构的沉降量、改变基础桩基类型、改变沉桩顺序、减慢沉桩进度、在预制桩沉桩前应设置防挤沟和应力释放孔、加强基坑围护结构止水措施和加强基坑围护结构的水平刚度等。

5)加强受损房屋监测。

施工监测应予以加强，大型工程一般会考虑对周围环境中建筑物、构筑物以及市政管线、基坑围护结构、坑外地下水位的监测，小型工程往往会忽视监测工作。在周围房屋出现破损以后，应加强对受损房屋的监测，主要是针对房屋沉降和倾斜的监测，监测频率应安排为至少每天一次，并设置合理的报警值，一旦所测得的数据过大，应立即会同各方具体分析、予以处理。

2 受损房屋修复阶段的处理方法

在施工结束和受损房屋变形最终稳定以后，应着手对受损房屋进行处理，这是一项政策性和技术性都很强的工作。以下措施可供参考。

2.1 把居民利益放在第一位

地铁施工造成居民房屋受损，给房屋带来了安全隐患和正常使用不便(如渗漏水等)，给居民带来了心理不安和生活不便。房屋是居民的大宗家庭财产，受损房屋住户主要有以下担心:担心房屋的安全问题;担心由于房屋受到损伤以后带来的品质下降;受损房屋能否得到完全修复和合理的经济补偿。也有极个别的住户提出的经济赔偿要求很高、不合理、难以满足。

1)保护居民知情权。公示房屋检测鉴定报告的结论，拟定《告居民书》，告知房屋的现状和存在的安全隐患，说明房屋加固修复的紧迫性和必要性。强调政府为保证人民群众生命财产的安全，实施加固修复工程的目的和意义，争取居民的支持;

2)保护居民的选择权。对受损房屋的定性结论是唯一的，但是加固修复方案并不唯一，加固方案涉及到技术、经济、工期、造价和规划等方方面面的问题。在保证房屋结构安全的前提下，设计单位可提供多套加固修复方案供全体居民选择，这也是一个居民参与建设的过程。多种方案形成《房屋加固修复方案征询单》，请居民自行选择加固方案，实施大多数居民同意的加固方案;

3)依法维护居民权益。拟定《配合加固修复工程协议书》，明确责任义务，维护居民利益，保障加固修复工程顺利开展。有些房屋在进行加固修复工程时，需要居民撤出大楼在外租房过渡，为保证过渡期内居民能合理安排生活、工作，为保证居民能及时搬回原住所，与居民签订《房屋加固修复临时过渡回搬协议书》，保证了居民在外过渡时的费用支出;

4)照顾特困户。有个别家庭由于下岗、重症疾病等原因，家庭生活特别困难，房屋受损后更加困难，经程序文件认定后，一次性发放帮困补助金;

5)让居民多得益。除经济补偿到位外，加固修复方案尽可能让群众多得益:有的居民楼年久失修，原先设计标准低，经加固修复后能满足现行国家和上海市建筑抗震设计规范、规程要求，等于房屋得到了重生;在规划容许和加固方案需要的前提下，有些房屋进行了扩大面积加固，多出的面积按成本价由居民购置，房地产部门协助办理产权证;有些房屋在加固修复的同时，进行了“平改坡”改建，经修复后的房屋外貌焕然一新，居民的居住条件有所改善，达到居民安居乐业、房屋安全使用的目的。

2.2 注重政策、法律和技术依据

处理由于基础工程施工引起的房屋受损问题也是一项系统工程，涉及到政策、经济、技术、法律等的方方面面。处理不好会带来不良的后果，从社会层面来说，影响社会稳定，引发社会矛盾，造成恶劣影响;从技术经济层面来说，造成居民财产损失、房屋存在安全隐患。在处理此类事件时，每项措施的出台均要有政策、法律和技术依据。

1)以上海市和各区已出台的相关文件为政策依据。对已有政府发文的政策文件一定要遵照执行，对无文可依的措施出台应参考相似政策文件。如对扩面积加固房屋所增加面积的计算、成本核价可参考旧区成片改造所使用的计算标准。

2)以检测报告、设计图纸、施工组织措施为技术依据。委托有资质的房屋质量检测单位进行受损房屋质量检测鉴定，以检测鉴定结论为依据进行加固修复的设计、施工，对鉴定为危险房屋的结论应再通过市房屋质量检测中心组织的专家组认定;委托有资质且有丰富加固修复经验和良好声誉的设计、施工单位进行设计、施工，必要时委托上海市建委科技委组织专家组对设计和施工方案进行认证。受损房屋处理过程中涉及到对居民进行补偿的费用计算应有依据，比如装潢损失评估、修复费用评估等均由专业房产估价公司进行评估;其他如过渡费、搬迁费等均依据同地区的市场价格。

3)所有涉及合同、协议、文告等的发布、执行均依据现行法律、法规。在处理市政工程受损房屋过程中所出具的文档均由法律顾问仔细认定，不与现行法律、法规相悖。

2.3 总结出的几条处理原则

在处理基础设施工程施工引起居民房屋受损问题的过程中，总结了几条在实际操作中应掌握的原则。

1)兼顾全局的原则。在处理单体房屋时应兼顾全局，既要考虑全市处理此类房屋的大原则，也要考虑区内所有房屋处理时的政策的一致性。所有受损房屋在处理时应统筹全局，根据房屋不同的受损程度，分清轻重缓急，实事求是地妥善处理居民的诉求。

2)主体认定的原则。在处理受损房屋的过程中，法律认定的责任主体是建设单位。政府是为矛盾双方(建设方和居民)服务的，不是法律认定的责任方。建设单位在处理受损房屋加固修复过程中的态度和方法有时起到关键性的作用。在其他新建工程损伤邻房的事件中，就发生过由于开发商开始时回避、推诿、不承认、在费用上斤斤计较、到款不及时，在时间上拖拉、悬而不决，这时就会激化矛盾，造成居民阻扰施工，给政府解决矛盾带来了极大不便。

3)尊重历史的原则。有些受损房屋使用年限接近设计使用年限，年久失修、原设计标准低、房型设计陈旧。遭遇施工影响后，有些居民要求推倒重建或大规模户型改建、有些物业公司要求建设方更新所有管道设备，这些要求对新建工程建设方来讲显然不公平，这时要尊重历史，居民受到损失的部分一定要补偿、居民得益的部分要支付，物业公司对更换管道设备的费用要有所分摊。

4)因地制宜的原则。每幢受损房屋所处的地段不同、房屋建设年代不同、房屋结构不同、房屋受到损伤的程度不同、前期已有处理的内容不同，所以在处理此类问题时不能搞“一刀切”，应分门别类，具体问题具体处理。同时每户居民受到损伤和损失的程度不同，在进行房屋检测时，要进行普查，做到调查结果“一户一表”。

5)属地处理的原则。以属地处理为原则，整合各方力量，形成合力。在具体实施房屋加固修复时，以街道为主操作比较妥当，区各相关职能部门组成班子，通力合作、各司其职。

6)修复为主的原则。在房屋受到损伤后，有些居民提出先行赔偿，或推倒重建，或予以动迁等各种要求，在房屋质量检测鉴定报告出台之前均难以答复。如受损房屋被认定为危房，应按上海市有关紧急预案的规定处理，其他情况均遵循修复为主的原则。对个别居民提出的只赔不修的要求应不予采纳，主要的理由在于:a.结构构件的损伤形式和内容千变万化、十分复杂，尚无加固修复工程的定额标准，费用评估的准确性较差;b.房屋加固修复是针对整幢房屋安全的一个整体性工程，不因个别居民的不执行而终止，比如说几户居民不修复就会带来整幢大楼的安全隐患;c.对居民提出的自行委托修复的要求，在施工单位资质认定、施工方案认定和费用认定均可的基础上，可以考虑发放费用让居民自行委托维修，此时双方一定要签订《居民自修承诺书》，确保发放费用用于房屋修复上。房屋修复工作以实际损坏为准，适当考虑居民合理诉求，不任意扩大修理范围。

3 有关房屋加固修复方案和相应经济补偿内容的建议

房屋受到损伤后，针对受损房屋居民最担心的问题按性质分为三类:1)结构安全性能下降。房屋受到损伤后，结构构件出现裂缝、拉断、错位等，房屋整体出现倾斜、不均匀沉降等;2)房屋不能正常使用。如地板、地砖或磁砖出现开裂、起壳和脱落，门窗启闭不便，门窗玻璃破裂，下水管道排水不畅等;3)房屋品质下降。担心房屋的市场价格会因此受到影响。一般来说，修复加固方案中，保证房屋能正常使用是最基本的要求。房屋安全性能和品质一般会因为加固修复得到改善。表1 给出可能的房屋加固修复方案，方案按由简单到复杂的顺序排列。表2 中给出相应经济补偿内容的建议。

另外，需要对房屋加固修复和经济补偿项目中以下几种情形予以解释:

1)为了让居民多得利，加固方案有时建议同时进行多层房屋的“平改坡”工程，进行房屋外立面的美化装修，即所谓“穿衣戴帽”，发生的这部分费用一般不向居民收取。

2)上海市有许多房屋年代久远，部分接近设计使用年限，进行整体抗震加固后，房屋能达到7 度抗震设防要求，即房屋的安全性能和品质得到了极大地提高，居民得到较多实惠，但由于历史原因和现行政策无规定，据此向居民收取费用，尚无可操作的依据和方法。

3)对于由于房屋变形引起的管线破损修复中，如果原有管线年久失修，基本达到或列入物业大修计划时，此时的管线修复费用中应由物业公司分摊一部分。

4)由于整体结构加固方案的需要(主要为外套框架加固)，部分房屋需进行扩大面积加固，所扩出的面积，按“谁得益、谁付费”的原则，居民应支付这部分费用，收费标准不能参照市场价，应参考如旧城改造项目的标准执行。

表1 常规房屋加固修复方案

表2 建议相应经济补偿内容

4 结语

由于受新建工程影响的房屋检测鉴定和后续的受损房屋处理工作涉及到政策、技术、经济和法律等方方面面的问题，其成熟实施有一个过程，应积累实践案例和经验，形成经常性建设制度。

［1］沪建交联［2008］511号，减少基础设施施工对周边环境影响试行规定［S］.

［2］DG 108-79-2008，房屋质量检测规程［S］.