提高房地产公司的运营与工程的管理水平的探究

杨威

摘 要：房地产作为当今中国最为受人关注的经济问题，房地产公司也自然而然的成为了热门的话题。房地产由于是关系国计民生的大事，所以房地产企业的管理水平和运营能力以及对建筑工程的管理能力，直接决定了老百姓住房的安全和质量。该文从如何提高房地产公司的运营管理和工程管理的水平入手，通过对当前现状的分析，提出了一些切实可行的解决办法。

关键词：房地产公司 运营管理 工程管理 提高

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2014）09（c）-0185-02

1 提高房地产公司的企业运营管理水平

1.1 房地产企业运营管理概念分析

所谓房地产企业的运营管理，就是通过企业价值链上各项活动进行分析和设计，强化主要业务流程，协调企业活动并不断优化，从而创造和提供增值的产品和服务，在满足客户价值需求的同时降低产品和服务成本，获得和提高企业竞争优势。

1.2 房地产企业运营管理的现状分析

（1）房地产企业对房地产运营管理不够重视。

在过去，很多房地产企业是用一种投资的角度去思考企业发展，只要买一块地，就能获取足够的利润。整体来说，那时房地产企业的管理模式比较粗放，并不在意企业管理流程的控制。但这钟情况在2007年发生了变化，因为2007年的土地价格上涨速度比较快，同时房地产企业规模扩张速度也比较快，很多房地产企业都是多项目同事运作，这时企业就无法对现金流和项目进度进行控制。

（2）房地产企业资金管理的水平低下。

房地产市场在大势好的时候，只要是房子，几乎都能卖得掉，企业就没有制定严格的用款制度，大额资金使用没有采取报批制，突然遇到房地产市场大势不好，销售不顺畅，国家政策调控，金融政策收紧，企业资金就遇到严重问题。如果企业资金运用和管理的不好，直接关系到企业的正常运行和整体效益。就现在来讲，房地产企业最大的问题就是对现金流的控制，因此企业应快递开发、快速销售，并对资金运行要进行实时监控、动态管理，与规范化的资金流程管理接轨。

（3）房地产企业成本控制存在的问题。

目前房地产企业造价管理模式是工程建设全过程的管理，但在实际操作中又存在着一些问题。主要有以下几点：第一，我国现阶段的工程造价管理以办理工程结算价为目的，只注重在施工过程中的造价控制，忽视工程开工前投资决策阶段对造价的控制。第二，工程造价管理以被动的按照设计图纸编制概预算和计算工程造价为主。第三，成本管理意识上的误区，没有真正实现“全员、全过程、全要素、方位”的成本管理，成本管理方式比较落后，忽视成本目标，强调经验数据造成决策不当。

1.3 房地产企业提高运营管理水平的措施

房地产行业已进入理性的时代，我们如果能提高香米的运营管理水平，提高小米的运营管理水平无非是为企业创造更多的利润。那么为企业创造更多的利润的方式，一是收入增加，二是净利润提高，三是提高资产的周转率。在房地产行业已进入调整期，收入不可能大幅增长的情况下，只能通过控制好项目成本和提高资产周转率的方法来为企业增加利润。

（1）控制好项目成本。

合理有效地控制房地产项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段，可以说一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。

①抓好源头，加强对工程项目的投资决策和设计环节的控制相关职能部门所能起的作用相对有限，但是相关职能部门还是应积极主动发挥“经济参谋”的作用，工程、成本部应配合财务部或前期发展部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用等可能发生于工程建设项目全过程中的费用。

在工程项目全过程管理与造价控制中，影响建设工程项目投资的主要是设计阶段，所以说项目投资控制的关键环节是设计阶段。

②抓紧、抓实工程项目的具体实施阶段。

在工程项目的具体实施阶段，企业要对工程建设项目进行招投标，招投标是具有实行项目管理和控制工程造价的核心。建设工程项目在设计完成之后，施工开始之前是进行工程招投标的阶段。通过招投标可以引进竞争机制，同时还可以降低工程建设成本，而且还能择优选择施工单位或材料、设备供应商。

业主方在工程施工阶段还要加强对合同的管理，重点应加强工程施工现场的动态管理，应建立工程签证管理制度，杜绝不实及虚假签证的发生。施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商；二是严格审查承包商的索赔要求；三是做好材料的加工定货。

（2）提高资产周转率。

①缩短开发周期，特别是施工前期准备阶段，尽量降低土地费用的财务成本。缩短开发周期首先可以采取传统工序前置，提前做好70%的准备工作，以“成本换时间”；其次采用工序并联作业，在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交叉并联进行。

②加强与地方政府的沟通协调，尽快取得四证，使得项目具备融资条件，提高自有资金利用效率，或者金融创新，降低自有资金风险。

③控制销售与回款节奏，比如开盘当月认筹率等，加快资金周转速度。对于售楼卖场进度控制，按照公司经营、营销要求实施到位，在开盘之前，尽量降低对自有资金的占有量。楼盘售出以后，加强与银行间的合作，放款及时到位。

④围绕着公司财务资金流转要求，通过有效的工艺穿插与搭接，对工程量实施进度优化，必须与合同管理、供方资源配置相结合，一是根据项目回款节点或公司资金安排节点或当地的售楼条件，把非关键线路上的工程量进行优化延后，向非关键线路要资源，然后适时穿插施工；二是设备和材料的采购，要做好计划安排，优化资金安排。

2 提高房地产公司的建筑工程管理水平

2.1 房地产企业工程建筑管理的目的endprint

房地产公司对于工程进行建筑管理是其自身发展的基础。在施工的过程中，房地产企业进行工程管理的最根本目的就是为了最大程度地获取利益。但是如何在施工过程中做好工程的建筑管理却是房地产企业很难解决的问题。按照国家规定，建筑施工的过程中，房地产企业要聘请专门的建筑监理队伍，监督施工质量。

在工程施工中进行建筑管理工作，首要目的就是为了减少施工成本，提高工程品质。其次，工程精细化管理可以促进施工进度。在施工过程中，房地产企业进行精细化管理，还可以对施工放进行监督，使其能够加快施工进度，在保证建筑质量的基础上，缩短工期。

2.2 房地产企业对建筑工程管理现状分析

（1）团队协作能力较差。

对于很多的房地产企业，由于各方面因素的影响，造成员工的工作性质不像事业单位那样稳定，这样就造成了人员的流动性较大，新旧人员交替，一般都会出现工作磨合期等等问题，还有员工的工作积极性、主动性差等问题，直接影响整个管理团队的效率。

（2）对建筑设计图纸管理不完善。

很多房地产企业在进行项目开发和建筑规划的时候，只是在高层管理部门之间进行交流，但是却要求设计人员按照要求进行方案设计，这样就导致专业设计人员不能准确掌握工程的设计要求，并且房地产企业对于图纸的管理模式不完善。

（3）对工程施工合同管理不完善。

施工方在进行施工活动时，要严格按照工程施工合同要求。但是，目前房地产企业却忽视对施工合同的管理，在项目施工中有很多不同施工企业的参与，因此房地产企业要明确每一部分施工要求，并且根据法律规定，制定严格的施工合同。房地产企业项目建筑管理工作是一个复杂而繁琐的过程，只有将责任进行细部明确，才能实现工程有效进行，最大限度缩短工期，实现房地产企业效益的最大化。

（4）对建筑材料供应管理方面不完善。

在工程施工的过程中，需要大量建筑材料的供应，但是很多房地产企业对于材料供应管理环节中存在众多问题。如房地产企业未制定合格供方名录，不进行材料质量比较，在材料供应时，凭借关系而优先使用，导致材料质量不合格出现返工等情况。

（5）盲目的追求工期而忽视了工程质量和品质要求。

建筑工程往往工期紧，任务重，质量要求高；但有的房地产企业由于资金需要，会出现工期抢工达到销售节点的情况。一旦抢工未采取有效的补救措施，就可能出现工程质量不达标或者将一些不符合品质要求的材料使用到工程中，导致完工需整改的情况。这样的结果就是“节点达到了，但大金额的返工整改费用等待房地产企业或施工方来买单”，由此又牵扯出一系列的管理问题。

2.3 房地产企业提高工程管理的措施

（1）大力加强设计管控。

在产品设计上引进优秀设计团队，引入市场先进的产品设计理念，促进产品创新；同时还要掌握市场信息和建筑行业发展的新信息加大新材料、新产品、新技术的应用力度。对于设计控制要建立清晰的设计管控流程，在确保设计质量的同时保证设计进度，没阶段设计工作开始前必须拟定详细、完善的设计任务书；每阶段设计必须进行中间成果的内部评审。

（2）加强工程管理的过程控制。

首先，工程管理率团队必须在设计交底的基础上认真阅图，了解设计理念、掌握重点部位的设计要点和产品功能效果要求。其次，施工管理过程中要坚持“样板带路”的原则。加强工程计划的各分项节点控制，将分项节点控制在计划的可控范围内，以免因部分节点延后打乱工程计划；另外还要落实成品保护标准和措施，真正做到全过程的成品保护管控体系。最后，大力推进文明施工，落实文明施工的各项措施。

（3）在工程造价时要严格控制。

对工程投资进行管理是工程管理中的重要部分。在设计阶段房地产企业对于建筑设计要加强设计过程的多方案比较和成本测算，选择最优的设计方案。在施工之前，房地产企业要根据工程实际情况进行施工预算估计工作，并且对于工程多需要的资金要用合同形式与施工放进行约定。在工程管理过程中严格按照公司相关制度和流程执行，依靠设计质量的控制把施工过程中的设计变更控制在合理范围内，减少设计变更数量。

（4）采用完善的工程管理方法。

对于工程管理要从根本抓起，首先对于施工团队，要通过教育提高全体职工的质量意识，激发质量责任感，使全体职工树立起正确的“质量观”和“顾客观”。对从事特殊工种和关键工序的人员必须持证上岗。同时引入竞争机制，从人的理论水平、技术水平，人的生理缺陷，人的心理行为，人的错误行为，人的违纪违章等几个方面综合考虑，把住用人冠，让人的流动始终处于全面受控状态，从而靠人去实现管理目标。其次，在施工过程中全面正确地分析工程特征、技术关键及环境条件等资料，明确质量目标、验收标准、控制的重点和难点；制定合理有效的施工技术方案和组织方案，前者包括施工工艺、施工工法；后者包括施工区段划分、施工流向及劳动组织等，全方面综合的管理整个工程状态。

参考文献

[1] 朱庆.房地产经营战略的研究[J].经营管理者，2011（8）.

[2] 张伟权.初探开发商的建筑工程管理方法[J].城市建设，2010（25）.endprint