房地产建设项目的工程成本管理

（大连博兴工程咨询有限公司，辽宁 大连 116011）

房地产建设项目的工程成本管理

汤海辉

（大连博兴工程咨询有限公司，辽宁 大连 116011）

成本管理在房地产企业中逐渐被重视，建立了一系列的成本管理体系及流程，以规范和加强成本管理工作。成本管理一般分为前期计划、过程控制、竣工结算与项目后评价四个阶段，每个阶段并不是孤立的，而是相互对应、相互验证的关系。

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随着国家房价调控措施的不断出台，市场竞争的愈发激烈，房地产的利润空间不断被压缩，但工程成本却不断上涨。成本管理在房地产企业中逐渐被重视，建立了一系列的成本管理体系及流程，以规范和加强成本管理工作。成本管理一般分为前期计划、过程控制、竣工结算与项目后评价四个阶段，每个阶段并不是孤立的，而是相互对应、相互验证的关系。

一、前期成本计划

1 合同分判方案。由于建设项目涉及的专业、材料和设备众多，需要有众多的承包商和供应商参与施工和供货，因此，应提前做好各自的承包范围和内容及各承包商之间的施工界面划分方案，尽量避免出现合同内容重复或漏项的情况。具体的分判方案应根据项目的业态、规模、工期等具体情况制定。合同分判方案的内容应包括承包合同名称、承包范围及内容、施工界面划分、招标采购方式等信息。

2 投资估算。投资估算应根据合同分判方案进行分解，以便和以后的实际成本作比较。在房地产企业中，投资估算已作为成本管理工作者最重要的考核指标，因此，在编制投资估算时，应将交房标准、材料设备使用档次作详细的说明，并充分考虑不可预见风险费用。

3 招标采购计划。招采计划的进度应满足工程进度计划的要求，在单项工程进场施工前，应完成招标采购工作并签署合同，对货物的采购招标，还应考虑到材料和设备的供货期。确定进场时间后，可推算出招标工作的开始时间。

4 资金需求计划。根据工程进度计划、投资估算及付款方式可计算出单位时间内的资金使用量，工期较长的项目可以季度为单位，较短的可以月为单位。资金需求计划为投资人的资金准备提供了参考依据，只有资金到位的情况下，才能确保满足项目的顺利实施。

二、过程控制

过程控制为成本管理系统中最重要环节，将直接影响到项目的成败。在项目实施过程中，成本控制工作可从设计方案的经济比选、招标与合同签订、进度款控制、设计变更与签证的审核等几大方面加强管理，以达到事先控制和事中控制的目的。

1 方案的经济比选。设计方案是控制成本的源头，在多方案的条件下，应测算每种方案的工程造价，为决策者提供依据。

2 招标与合同签订。只有通过充分的竞争，招标人才能得到质优价惠的承包商和供应商。对房地产企业而言，招标方式最好采用内部邀请招标，这样可以有足够的时间可以去了解各个投标企业的实际情况，也可以有足够的时间对各投标文件进行全面的系统的分析。双方在工期、质量要求、工程造价及各自所承担的责任和义务都没有疑义后，方可签署合同。招标与合同签订过程在项目实施阶段中属于事先控制，为合同的顺利履行、工程的顺利实施起到至关重要的作用。

确定合同金额后应与投资估算金额做对比，并分析差异的原因。如超出估算金额较大，可考虑对其它分项的投资估算额进行调整，或可向投资人追加投资金额。

合同条款的拟定要严谨细致，不要出现模棱两可的词汇，对合同双方的责、权、利要约定清楚，对发生违约情况的罚则要可执行，特别是需要明确承包人应完成的工作范围及内容，可最大限度的减少实施过程中发生争议与索赔的情况。

3 进度款控制。按合同约定的付款方式，发包人应当及时向承包人支付进度款。成本管理在进度款支付流程中应承担审核承包人上报进度款的工作。为避免出现超付的情况，成本管理工作者应仔细审核上报的进度款申请，并到现场核实实际完成情况。每期的进度款应采用累计方式进行计算，与合同金额实时比较，这样可有利于对总额进行控制。

4 设计变更与签证。在项目建设过程中，发生设计变更和签证在所难免，但怎样有效控制发生的量对成本控制有很大的作用。为能及时了解设计变更及签证所发的金额，应对变更及签证及时处理并转交给成本管理部。成本管理部应设立设计变更及签证台账，每月进行测算统计并进行累加，当累加金额超过合同金额的一定比例后（一般为5%），应及时发出成本预警告知其它部门，对后期的变更及签证量要严加控制。

三、竣工结算

竣工结算作为成本管理的最后一个环节，反映了工程的真实造价，是前期计划、过程控制水平的集中体现，因此，大多数地产企业对竣工结算工作非常重视，一般都设立了多级审核制度。

竣工结算作为结算工程价款的经济文件，首先要注意结算资料的完整性，一般包括施工图（竣工图）、施工合同、设计变更及签证、甲供材清单、承包商上报的结算书以及其它资料。设计变更及签证的书面材料上经发包人、承包人及监理人代表签字盖章后方可作为结算的依据。

为保证审核结果的准确性，审核的方法应采用详细审核法，对工程量和综合单价逐条进行审核，对核减的部分要有理有据，不要为维护企业利益，而盲目的进行核减。对有争议的部分，核对双方应做争议汇总表，列明争议产生的原因，争议的金额、对方的诉求和己方的建议处理方法，由成本管理部相关人员统一研究处理，并与承包商协商达成一致意见后形成书面文件作为结算依据。

竣工结算总造价应分为合同范围内造价、设计变更造价、合同范围外增加造价、签证部分造价及索赔金额，与合同金额做对比分析。

双方无疑义后，应编制结算审核报告，报告内容应包括项目概况、审核的范围及内容、审核的结果及审核的说明。报告出具后双方应签字盖章，委托第三方审核的还需加盖第三方印章。

四、项目后评价

项目完成后，成本管理部应统计整理完整的结算数据，与投资估算金额、合同金额相比较，对于超出合同金额较大的项目，应重点予以研究，分析超出原因，以便在下一个项目制定相应的预控防范措施。同时，已完项目的结算数据也可作为待开发项目制定投资估算的重要参考依据。

[1]王伟.基于全过程造价管理理念下的施工阶段工程造价动态控制研究[D].昆明理工大学，2008（09）.

[2]李露梅.工程建设项目设计阶段工程造价控制研究[D].天津工业大学，2008（09）.

F293 < class="emphasis_bold"> 文献标识码：A

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