公租房工程项目合同类型的选择

储亮

（重庆市城投公租房建设有限公司，重庆 400015）

0 引言

公租房完善了重庆市分层次住房供应体系，满足中低收入群众住房需求，具有改善民生、促进消费、推动经济发展的作用。同时按照重庆市政府确定公租房选址在 “一环二环之间，21个聚居区”的规划原则，公租房项目成为重庆主城从一环到二环扩展的开路先锋，为主城区布局确立先行架构，促进了主城城市化进程。因此公租房建设项目对国计民生有重大的影响，而且工程体量大投资额高，受社会关注程度高，使得公租房建设项目管理工作十分重要，如何选择合适的建设工程合同类型是项目合同管理的关键工作，也是公租房工程项目管理的重要环节。本文主要论述重庆市城投公租房建设有限公司所建设公租房项目的工程项目合同类型选择。

工程项目合同是一个合同群体。因为工程项目投资多、工期长、参与单位多、一般由多项合同组成一个合同群，这些合同之间分工明确，层次清楚，自然形成一个合同体系，贯穿于工程建设的全过程，在项目建设的各阶段都必须以合同的形式来约束各方的责任、权利和义务[1]。工程项目合同包括前期咨询合同、勘察设计合同、监理合同、招标代理合同、工程造价咨询合同、工程施工合同、货物采购合同等等。

重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称：城投公租房公司）负责建设的11个已开工公租房项目，总建筑面积约1390万 m2，住宅约20.68万户。各个公租房项目在建设期内工程项目合同庞大复杂，有项目前期咨询、监理、工程设计勘察等工程服务合同，平基土石方工程、建筑主体工程、装修工程等工程施工合同，还有工程建设所涉及重要设备的货物采购合同。如以合同价格构成来划分，公租房项目工程合同可分为以下三种类型：

（1）总价合同;

（2）单价合同;

（3）其他价格形式合同。

1 总价合同

总价合同是指在合同中确定一个完成项目的总价，承包人据此完成项目全部内容的合同。总价合同又可以分为固定总价合同和可调总价合同[2]。在公租房工程实践中，一般选择固定总价合同作为工作范围明确、风险较低的工程前期咨询合同和数量固定的货物采购合同的合同形式，仅在特殊情况下选择可调总价合同作为施工合同的合同形式。

1.1 一般情况下运用固定总价合同

固定总价合同又称总价包干合同，总价被承包人接受以后，一般不得变动，固定总价合同在一般情况下适用于工程范围不大，工期较短且工程要求十分明确的项目[2]。在公租房工程的合同类型选择中，这种合同形式主要运用于在项目前期进行的工作量和金额较小且工作内容明确的环评报告、雷灾评估、招标代理委托等工程服务合同以及金额较大但数量不会变更的电扶梯等货物采购合同。此类固定总价合同无论是进行公开招标还是邀请招标确定承包人，承发包双方风险均较小，且便于结算和支付。

1.2 特殊情况下运用可调总价合同

可调总价合同在报价和签订合同时，以图纸及规定、规范为基础，按当时物价计算总价合同，但在合同条款中双方商定，如在执行合同中由于通货膨胀引起工料成本增加达到某一限度时，合同总价相应调整[3]。由于公租房工程不同于一般的商业住宅项目，是重大民生工程，政策性强，政府主管部门对项目规模、开工时间及工期等都有明确的任务要求。因此为确保一些工期要求紧任务重的公租房项目按期开工，城投公租房公司在少数直接发包项目的主体工程中采用可调总价合同。歇马“缙云新居”、跳蹬“幸福华庭”、经开区“江南水岸”和龙洲湾东“龙洲南苑”四个项目都是被列入2013年底国家住建部要考核的2013年公租房开工目标任务项目，必须在2013年底达到住建部要求的开工标准（永久性工程基础施工实现破土开槽和浇筑混凝土）。但这四个项目受征地拆迁遗留问题、管线拆迁问题、平基剩余土石方量大等问题影响，导致项目前期工程进展缓慢，至2013年11月仍无法达到公开招标程序所需具备的前置条件。如按常规等招标前置条件完备后再公开招标确定施工单位，则将延迟开工时间，无法达到住建部要求的开工目标。为如期完成国家下达的目标任务，经重庆市建委向市政府请示，市政府批示同意以上四个项目在大型国有施工企业中选择直接发包单位。为控制公租房建设成本，降低项目建设风险，并尽快签订工程施工合同以便进场施工，这四个直接发包的公租房项目二期主体工程施工合同均采用可调总价合同形式，合同范围为除室内精装修工程和园林景观工程以外的土建、安装、市政工程等全部工作内容。同时合同约定综合包干价范围内工作实施过程中，人工和主要材料价格变化幅度超过±5%以上，其价差调整双方协商后报主管部门确定。这样发包人承担了通货膨胀这一不可预见的费用因素的主要风险，承包人承担通货膨胀因素的次要风险以及通货膨胀因素外的其他风险[3]。对于直接发包且工期较长工程范围较大的主体工程来说，选择这种总价合同类型既能简化合同谈判内容，较快确定合同，又能使甲乙双方较合理地分摊了风险因素，是较合理的合同形式。

2 单价合同

单价合同是指合同当事人约定以工程量或工程量清单及其综合单价进行合同价格计算、调整和确认的工程合同形式，在约定的范围内合同单价不作调整[4]。单价合同分为固定单价合同和可调单价合同，在公租房工程中运用的单价合同均为固定单价合同。

固定单价合同在设计或其他建设条件还不太明确的情况下，而以后有需增加工程内容或工程量时，可以按单价适当追加合同内容，承发包双方都不存在工程量方面的风险。因此这种合同形式特别适合公租房工程这种因体量大工期要求紧而导致施工图设计有时不完善的项目。单价合同类型适用范围较宽，其风险可以得到合理的分摊，并能鼓励承包人通过提高工效等手段从成本节约中提高利润，利于竞争性报价比选。而且招标时，招标人不必对工程范围做出完整的、详尽的规定，从而可缩短招标准备时间。因此在公租房工程的合同类型选择中，工程量不明确或需要以邀请招标和公开招标发包的工程服务合同与施工合同大都采用固定单价合同形式。

如设计合同、工程造价咨询合同、工程勘察合同等工程服务合同，是由固定单价×暂定建筑面积来计暂定合同价用以支付进度款，以固定单价×竣工时建筑面积计算最终结算价款，这样既方便过程中计量支付，又避免了承包人承担工程量的风险。而以公开招标和邀请招标形式确定的平基土石方工程和主体工程施工合同也均是固定单价合同，此类合同采用单价合同有利于承包人竞争性报价，控制项目投资，并鼓励承包人提高技术水平和管理水平。同时在工程过程中，根据每月现场实际完成工程量便可较方便计算进度款，在工程全部完成后以竣工图工程量即可最终结算工程总价款，可节省大量的计价核价工作，业主单位的合同管理工作较简便，有利于集中精力抓好工程进度和工程质量。

3 其他价格形式合同

其他价格形式合同一般包括成本加酬金和按照定额计价两种合同类型。在公租房工程的合同类型中，其他价格形式合同均为按照定额计价下浮合同。选择这种合同类型有一定的适用条件，主要运用于直接发包的住宅精装修工程合同。

国内工程量清单计价模式尽管推行力度很大，但定额计价下浮模式仍长期存在。因为该类型合同的合同总造价以甲乙双方最终核对确认的工程预算为准，按定额总价×(1-下浮率)或者按定额直接费×（1+竞争费率），施工单位承担风险小，大部分市场风险由业主单位承担[5]，且合同谈判主要为商定优惠幅度，过程比较简捷，所以适于工期紧、双方有良好的合作基础的施工项目。在公租房工程的实践中，采用定额计价下浮合同形式的有精装修工程施工合同。公租房完工交房时间必须按照市级建设计划要求完成，工期很紧，主体工程和住宅精装修工程需紧密衔接才能确保工程按期完工，因此公租房项目的主体工程施工合同约定，住宅精装修工程由主体工程施工单位实施，另行签订补充合同。在此情况下，住宅精装修工程的合同谈判工作是穿插在主体工程施工阶段中进行的，承发包双方有合作基础且合同谈判过程不能太繁琐以免影响工程进度，所以运用定额计价下浮合同形式作为住宅精装修工程施工合同是符合工程实际的选择。

而从公租房项目建设的实践来看，以上三种基本合同类型也不是绝对各自独立的，如平基土石方工程、主体工程的单价施工合同和总价施工合同中对设计变更、专业工程暂估价、新增项目价款的结算办法约定，当清单中无对应项目和参照项目时，即采用定额计价下浮的方式进行结算。

4 结语

各种不同类型的合同有着各自的应用条件，合同各方的权利和责任的划分是不同的，合同各方承担的风险也不同，在实践中应根据工程项目的具体情况进行选择[2]。在公租房工程的建设实践中，一个项目在不同建设阶段会采用不同种类的合同。在项目立项决策阶段，此阶段合同多为各种前期咨询合同，工作内容明确且金额不大，因此选择的合同类型大多为固定总价合同，以便结算和快速支付。在项目设计前准备阶段和设计阶段，地勘、工程设计等工程服务合同因各种建设条件不明确还不能完全确定工程量，故主要采用固定单价合同。施工阶段的质量、进度和造价三大控制目标，是公租房项目管理的核心，因此该阶段各类施工合同应鼓励进行竞争性报价，采用邀请招标或公开招标发包，所以施工合同多选择固定单价合同形式。而公租房项目因政策性强，为达到进度控制目标，住宅精装修施工合同选择定额计价下浮合同形式，在开工期有时限要求等特定情况下直接发包的施工合同则采用可调总价合同形式。

选择合同类型时业主单位不能单纯考虑己方利益，应根据工程实际情况综合考虑各种因素，考虑承包方的承受能力，才能合理确定双方都能接受认可的合同类型。正确选择合理的合同类型是公租房项目合同管理的关键一环，是保障公租房项目建设快速有序推进，实现较为理想的投资效益的重要手段。

[1]全国注册咨询工程师（投资）资格考试参考教材编写委员会.工程项目组织与管理3版[M].北京：中国计划出版社,2011.

[2]柯洪.工程造价计价与控制[M].北京：中国计划出版,2006.

[3]全国二级建造师执业资格考试用书编写委员会.建设工程施工管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2013.

[4]GF-2013-0201建筑工程施工合同（示范文本）[S].住房城乡建设部，国家工商行政管理总局,2013.

[5]尹贻林,申立银.中国内地与香港工程造价管理比较[M].天津：南开大学出版社,2002.