保障性住房税收优惠政策研究

林春英

(龙岩市安居住宅建设有限公司，福建 龙岩 364000)

保障性住房税收优惠政策研究

林春英

(龙岩市安居住宅建设有限公司，福建 龙岩 364000)

我国一直都存在保障性住房的供给不足问题，因此政府才屡次增强保障性住房建设，在这种环境之下，有必要对保障性住房的税收政策予以深入研究，特别是按照住房消费理论，研究当前税收政策给保障性住房供给带来的影响，以及如何对税收政策进行调整，以增强保障性住房的应用效率。

保障性住房；税收；优惠政策

一、税收政策给保障性住房供应造成的影响

(一)对新建住房的影响

税收政策给那些直接由政府部门投资兴建的保障性住房所造成的供给量影响并不非常明显，可以说，供给量更多时候要受制于当地政府财政情况，特别是对保障性住房的重视程度，所以此处所谈及的重点是指政府同开发商共同开发建设的保障性住房。这部分住房一般是政府投资一少部门，其他部分则交由开发商进行融资。当完成建设工程之后，住房交到政府手中或最终消费者手中。在这类保障性住房的建设过程中，开发商应当向政府部门缴纳的税种包括土地使用税、企业所得税、印花税、房产税、土地增值税等。对于合作开发的保障性住房，很多城市出于避免出现贫民窟问题，不再集中建设，而是将其视为商品房项目中的一个组成部分，这部分住房会被直接出售给有关家庭。

关于税收方面的问题，除了按照建设比例正常免征城镇土地使用税及印花税以外，在税额较大税中，像企业所得税及营业税等方面，可以说优惠政策是非常有限的。若是不考虑开发商借助保障性住房建设可以取得政策性支持及树立企业良好社会形象的优势，仅从税收角度考虑，开发保障性住房几乎难说有任何好处。换言之，在当前的定价模式之中，税收优惠政策的激励功能非常有限，难以发挥其应有作用。对于那些需要经过合作才能完成开发的项目，若是建设完成后直接交给政府部门进行回购，涉及到的税收政策优惠不多、利润不高，开发商难以表现出积极的态度。反之，若建成之后，开发商将成品直接出售或者租赁给与条件相符的住户，并且得到房产税、营业税等税种上的优惠政策，则开发商必然会表现出更加积极的态度。

(二)对二手房的影响

二手住房分为两个方面，其一是二手商品房，其二是二手保障性住房。关于二手商品房的住房保障性功能，虽然不如保障性住房直接，却也有其不可替代的作用。为了避免房价飞涨、限制恶意炒房，政府部门先后出台了一些税收政策，其中比较典型的政策在于增加购买时间较短的二手房转让税收，见于《国家税务总局2014年保障性住房建设税收优惠政策》。而对那些政府收购保障性二手住房房主却忽视年限范围，直接免予征收土地增值税，其前提在于增值额少于扣除项目金额20%。一般情况下，市场利润便会远远高出政府利润，因此这一优惠政策显然难以给房主带来吸引力，然而因为政府调控政策的严格化，房价上涨势头得到了明显遏止，所以优惠政策的效果还是可以看到的。另外，我国政府一直鼓励租赁性质的住房市场发展，给出了相当多的个人出租住房在税收方面的优惠政策，使得二手商品房投资者有了明显收益。与此同时，虽然央行有一些加息政策，而实际上一年期存款真实利率却始终为负数，如此一来，住房投资就显得较为合适，毕竟投资到房产要比投资于银行有更多的回报率，所以他们更乐于把住房持有到免税期甚至更长时间。由此也可以说明，在当前的市场环境背景之下，现有税收政策给二手保障性商品住房带来的影响作用较小，更多房主更愿意出租。

关于二手保障性住房，房主需要向政府缴纳个人所得税、土地增值税、营业税等税种，按照《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)有关规定，对于购买时间未超过5年的经济适用房，禁止进行交易，由于特殊原因确实需要转让的，由政府依原价并参考折旧原因进行回购。在购房达到5年以后，购房者进行转让时需要依同一时间、同一区域同普通商品房的差价向政府部门缴纳土地收益款项，而且政府可以进行优先回购，当然购房者也可以依政府有关标准，在缴纳有关土地收益价款之后，得到本住房的完整产权。就目前来讲，政府回收购买经济适用房时，房产出售者应当如何进行征税的问题，政府部门还没有做出明确规定。若将出售一方涵盖在普通税收政策之内，则购买经济适用房未满5年年限的购房者将会承担非常重的转让税负，特别是近些年营业税新规定发布以后，其税负之大是可以想象的。这部分购房者当初就已经有了沉重的排号、装修、利息等费用，若再增加税负，则其必然不会愿意将房产在5年之内交到政府手中，而是会选择在5年之后享受免税政策。由此也可以说明，政府在保障性住房退出机制上的税收安排是不够妥当的，可以说已经给保障性住房带来了一定的发展阻碍，不利于房产的正常循环。

(三)对捐赠房的影响

将企业或者个人出于公益考虑而捐赠的住房作为保障性房源，捐赠者需要缴纳土地增值税、企业(个人)所得税、印花税等等，也就是说，企业所得税缴纳主体在做出对外捐赠活动时，需要视同销售，并如实计算所得税。而政府在2008年时则明确了捐赠住房看作保障性住房时，可以按照公益捐赠政策加以处理，准许年度总利润不足12%时得以扣除所得税，这说明了政府对公益性捐赠的引导政策，而尽管如此，企业依然需要承担数额较多的营业税及所得税等，土地增值税等方面的减免数额因此就显得微乎其微的。因此税收政策给企业无偿捐赠活动带来的影响作用同样不大，捐赠活动更多的是受到企业社会责任感所影响。而对于个人来说，捐赠保障性住房的做法，同样难说受到税收政策的巨大促进作用影响，毕竟和住房价值比起来，免税数额少到可以忽略不计。只能说政府当前所实施的一些引导性政策能够起到一定的捐赠行为倡导性功能。

二、税收政策改革策略

税收一方面属于财政收入重要来源，另一方面也是政府进行宏观调控的主要方法，所以若想使保障性住房政策得到更好的贯彻，就必须注意税收政策的调节功能，鉴于上面提到的税收政策给保障性住房供应造成的影响力过小问题，建议从下述几个方面进行相应的税收政策改革，以达到住房政策完善目标要求。

(一)直接的优惠政策

就我国当前来讲，已经设置了一些针对性的减负政策，比如上面提到的出售自用5年期以上的唯一生活用房，准予免征个人所得税；对于建造一般性住宅的，可以给予一定的土地增值税优惠等等，然而这些措施的受益者较为宽泛，中低收入群体难以真正从中获益。因此可以考虑实施下述措施，以便增加中低档收入群体的获益可能。首先，对于中低档收入群体来讲，可以在个人所得税前即予以扣除月供利息支出，以便让经济适应房、廉租房真正名符其实，或者借助个税返点的做法减轻其房贷或者是房租上的压力。同时，对于购买房屋所出现的贷款利息支出，政府部门应当给予必要的税基调控政策。其次，对于中低档收入群体来说，在其进行经济适用房购买活动时，应当得到首次交易免征营业税与免征契税的优待，以便节约其支付成本。采取上述手段，能够给保障对象以更为直接的优惠，使其从中受益。而对于那些保障性住房的开发商来讲，可以给予减免与土地有关的税收，像土地使用税、土地增值税等都可以适当减免，以节约房屋成本及降低房价。与此同时，还可以借助营业税、所得税等相关政策，对房产开发商加以鼓励，使之在其能力范围内尽可能多建设一些适宜普通家庭的中小户型。总之，要用各种手段激发企业更加积极地投入到保障性住房建设活动中来，表面上看来，这样的做法会使政府财政收入减少，而实际上，政府的后期开支却得到了节约，另外政府也可以借助针对拥有多套住房的家庭增加税收的办法，对减少的财政收入加以弥补。

(二)住房保障税的调节功能

保障性住房具有公共品的一些基本特点，这也就要求政府必须对其加以实时监控，保证其一直处在可控范围之内。因为建设资金的不足，让企业难以给所有符合资格的家庭提供住房解决方案。这项工作的主体必然是政府，而政府资金来源主要在于税收，所以可以考虑利用增加社会保障税的做法，给保障性住房工作的完善提供后备支持。放眼世界范围，已经有超过80个国家开征了社会保障税，而当前我国虽然已经将住房保障视为社会保障的一部分，但是却并没有与之相配套的社会保障税，这不能不说是税制系统的一个严重不足。所以建议在适当的时机征收住房保障税，以填补保障性住房的资金缺口。

应当说征收住房保障税一方面能够使保障性住房得到更加可靠的建设资金，另一方面也可以将住房保障真正纳入到社会保障范围，为我国社会保障制度的真正健全服务。从基本原理上讲，住房保障税可以隶属到社会保障税范围之内，即可以参考居民工资水平，进行累进制税率下的征收方案向城镇居民施行。这样做既能够给保障性住房在相关建设与使用工作筹资，还能够对国民收入利益格局起一个调节作用，利于贫富差距的缩减。

(三)清理不合理税费

清理不合理税费包括两方面内容，其一是直接清理不合理税费，其二是避免出现税收成本不合理转移的问题。

在保障性住房的建设与交易过程中，若想清理不合理税费，其主要方针在于正税清费，正税就是要尽可能使供给环节与保有环节的轻重问题得到改善，并防止重复征税问题，从而节约保障性住房成本。而清费的意义在于严格清理建设保障性住房时所出现的不合理收费问题，特别是避免各种收费演变为税收情况的发生。在建设保障性住房时，相关的税费清理工作必然会导致政府实际收入的缩水，但这并不是坏事，另外因为保障性住房的主要提供者是政府，主要资金来源是税收，属于政府税收再次分配的结果，但是政府关于保障性住房的收费内容与政府预算管理的关联不大，多数情况下是不直接计入到财政收入之内的。总之，政府投资或者政府与开发商共同投资的保障性住房供给时所做出的一些税费清理活动既可以节约保障性住房建设所需成本，也可以让政府相关资金投入量更少，从而节约保障性住房资金缺口。与此同时，税费清理活动还可以起到完善财税体制、增强政府效率的作用。

清理不合理税费的第二项内容是避免出现税收成本转移情况，也就是在加大保有量、增加流通环节税收控制能力方面做努力。针对保障性住房进行征税，无论是在建设环节，还是流转与保有环节，其目标只有一个，那就是稳定房价，打击投机性购房。尤其在目前形势下，房地产市场中的卖方市场意味明显，税收具有极强的后转性特点，开发商非常容易把税收成本向购房需求者转移，所以增加对保障性住房各个环节的税收控制，避免出现税收成本转移是非常必要的。

三、结语

实际上我国在启动系统化住房体制改革，实现传统福利分房向住房商品化体制转变的过程中，并没有忽视住房保障制度构建工作，早在1998年时，政府即已经提到“建立形成商品房、廉租房、经济适用房多元发展的住房体系”，以便让不同收入群体需求得到满足，2006年、2009年、2012年屡次对这一政策进行重申。在这种环境之下，我们需要深入探讨当前税收政策在新房、二手房、捐赠房等方面给保障性住房供给带来的影响问题，并提出税收优惠政策给保障性住房带来最佳影响的建议。

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2095-4654(2015)11-0015-03

2015-08-15

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