“营改增”对房地产企业财务影响预测及相应方法浅析

河北索坤房地产开发有限公司 吴会国

营业税是以营业额全额为课税对象征收的一种商品劳务税，具有多次重复性征收的特点，这会加重我国交通运输、建筑业及服务业等的税收负担，不利于行业的发展，而增值税作为“中性税种”，是以增值额为依据计征的，虽“环环计征但层层抵扣”，有效避免了重复征税问题，且两税并行也不符合国际税收制度的整体发展趋势。“营改增”目的是为了优化税制结构，消除重复征税，完善增值税的抵扣链条，促进第三产业的快速发展，鼓励服务业外贸出口，促使企业加快转型升级，提升企业核心竞争力，实现国民经济与社会的健康协调发展。

一、“营改增”的进程

财政部、国家税务总局在2011 年经国务院批准，联合下发营业税改征增值税试点方案：自2012 年1 月1 日起首先在上海开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点；2013年8月1日起在全国范围内试行交通运输业和部分现代服务业“营改增”。2014年1月1日铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，意味着交通运输业全部纳入“营改增”范围。2014 年“营改增”范围继续扩大，2014 年6月1日电信业纳入“营改增”试点范围，当前，仅剩房地产业、建筑业、金融业和部分生活服务业未纳入试点。按照在十二五期间完成“营改增”税制改革的目标，房地产业将于2015年实现“营改增”改革。一旦将房地产业纳入“营改增”试点范围，房地产企业将面临企业账务处理方式、税负的增减、发票管理方式等诸多变化。

二、“营改增”对房地产企业的影响

(一)“营改增”对房地产企业会计核算科目的影响

流转税中营业税的计税对象是应税营业额，也就是营业收入，不存在抵扣税额，对应税营业额全额征税，只需一个“应交营业税”子科目进行核算即可，而增值税采用抵扣的核算模式，应纳税额=销项税额-进项税额，需在应交税费科目下设置“应交增值税”“未交增值税”等明细科目，在“应交增值税”明细账中借贷方各需设置八到十个三级明细税目，核算难度较原来大幅增加。这样“营改增”不仅改变了房地产企业的原有单科目简单的会计核算模式，同时还带来了开票方式、抄税报税、认证抵扣、缴纳税款等各方面的一系列新问题，账务处理难度和风险同时增加。

(二)“营改增”对房地产企业税负影响的预测

房地产“营改增”实用何种税率，目前还没最后确定,其中最有可能的是11%的税率，如果是这样由5%调整至11%单纯看可能会加大房地产行业的税收负担，与国家税制改革的意图是不相符的。但纵合考虑增值税税负的高低除了受税率影响外，还受可抵扣的进项税额金额多少的影响。而且由于房地产开发企业在建造房屋过程中应先采购设备、主要材料、或预付工程款，即在预售房屋之前取得大量可抵扣的进项税额，因此，预售房屋收入产生的销项税额可以用取得的进项税额抵扣，从而实现延迟纳税。

在“营改增”的初期，由于增值税抵扣链条尚不完整，房地产行业涉及各种项目成本如何抵扣（如融资成本、土地成本）、建筑业人工成本能否抵扣及是否会转移到房地产企业、土地增值税如何处理,目前细则还未出台。房地产企业这些成本如果进项抵扣税额无法完全取得，房企的税负较以前5%的流转税率会有所增长，再加上房地产企业的上游企业增值税税率较低时（如服务业为6%）这在短期内会给房地产行业造成税负增加。只有当房地产企业能够取得相匹配的可抵扣进项税额，即当“营改增”税制改革全面深入，“营改增”改革的降低税负的效果才会显现出来。所以从长期来说，“营改增”对房地产行业整体税负不会有大的影响。

(三)对开据票据的影响

由于增值税关系到税收的抵扣，增值税发票只能通过防伪税控系统开具，这种管理制度有效控制了假发票现象的出现。但房产企业为了增加成本可能存在虚开发票的现象，如发票使用不当将会造成企业的法律风险。另外由于增值发票的限额较低，一般纳税人的发票限额一般为10 万元，与建筑业及销售不动产业限额存在较大差距，申请高额发票时，所需时间长，如果不出新的发票金额政策，将会影响房地产企业的经营效率。

三、房地产行业对“营改增”影响的应对方法

首先应加强财务人员内部培训工作，充分学习相关政策,完善企业内部财务、税务控制制度，调整会计账户的设置，根据最新政策及时正确进行会计处理，全面做好“营改增”财务核算准备工作。

其次需要决策层的全面参与，梳理经营流程，积极进行税务筹划，前期、工程、销售各个部门配合，超前谋划，全盘考虑，可以“营改增”税制改革为发展机会，充分利用增值税进销税额抵扣优势，拓展业务范围，实行产业化发展。

最后在发票的索取方面，在取得发票后要仔细认证比对，避免取得不可以抵扣的普通发票，在合同的签订方面综合考虑供应商能给提供的发票进项税额的税率高低。

四、结束语

总之，“营改增”在全行业的改革是势在必行，虽然有些相关的政策还没有出台，但我们必须做好各方面迎接的准备，对企业财务管理进行完善，加强财务内部控制，降低企业税负，制定相关的管理措施，进一步提高企业的核心竞争力。

[1]崔英.增值税转型及对企业税负的影响探讨[J].品牌,2011;10

[2]王者.探讨增值税转型对财务管理的影响[J].中国外资,2011;08

[3]李锦中营改增对房地产企业纳税的影响[S].环球市场信息导报,2013