浅析新版建筑面积计算规范在住宅建筑面积计算中的积极意义

蔡少淼

（漳州市测绘设计研究院　漳州　363000）

浅析新版建筑面积计算规范在住宅建筑面积计算中的积极意义

蔡少淼

（漳州市测绘设计研究院漳州363000）

本文主要介绍了建筑面积计算的概念及其发挥的作用，针对建筑面积计算规范，通过分析新、旧两版规范的主要区别，对新版建筑面积计算规范在住宅建筑面积计算中的积极意义提出笔者的见解，仅供参考。

建筑面积；新版计算规范；积极意义

在建筑工程建设过程中，建筑面积是一项重要的技术经济指标，如何合理规范地计算建筑面积对建筑工程的规划设计阶段、施工阶段以及建筑的工程造价有着非常大的意义。可是建筑面积的计算方式并不是简单的数学运算，建筑功能不同，其面积计算方法也不一样，旧版建筑面积计算规范因为对一些建筑功能的面积计算方法规定不是很明确，存在很多受争议的地方，不少房地产商更是利用旧版规范中存在的漏洞“偷面积”谋取利益，导致土地出让金和配套费的流失，对建筑市场造成了一定的影响。2013年底，住房和城乡建设部发布新的国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013），从2014年7月1日开始实施。这也是我国建筑面积计算规范进一步发展成熟的标志，能够促进建筑行业规范顺利的发展[1]。

1　建筑面积相关概念介绍

1.1建筑面积的概念

就是指将建筑物每层水平面面积相加的总和，其也被叫做建筑的展开面积。包括有建筑具有使用功能的面积、具有辅助作用的面积以及相应的建筑结构的面积。何为具有使用功能的面积，就是指建筑每层水平面上能够直接被人们用来生活、工作以及进行相应生产活动的所有面积总和，而人们常说的居室净面积是指人们的居住面积总和。何为具有辅助作用的面积，就是指建筑每层水平面上具有辅助相应生产活动、生活以及人们工作功能的所有面积总和，除此之外还包含交通面积总和，比如建筑内部的管道层面积、储物间的面积、水箱间的面积、垃圾道面积、通风道的面积以及房屋内烟囱面积等等，交通面积又包含有楼梯间的面积、电梯井和各种通道等的净面积[2]。何为建筑结构的面积，就是指建筑每层水平面上所建造的内墙柱、外墙柱和柱体等建筑结构面积之和，其中不包括抹灰厚度的面积。

1.2容积率的概念

容积率一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值，也可以根据规划和管理需要把地下建筑面积计入容积率。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。合理控制住宅容积率，可以提升住宅小区居住品质，规范房地产市场，防止不良房地产开发商有漏洞可钻。

1.3“偷面积”的概念及负面影响

“偷面积”也称为“偷容积率”，指某些住宅开发商利用建筑面积计算规定的漏洞，设计一些既可以被购房者使用，又不计入销售面积或只计算一半面积的空间（如阳台、入户花园，凸窗等），“送”给住宅购房者。

从表面上看，开发商在做“送面积”的好事，给购房者一种“物超所值”的感觉，实际上开发商“偷面积”的根本目的是增加收益，也就是“偷利润”。开发这些偷来的面积也需要成本，开发商自然不会承担，这些成本无疑会转嫁到购房者身上，所以“偷面积”的住宅在单价上也会比一般住宅有所提高，购房者还是没真正得到实惠，最后结果就是开发商赚的“盆满钵满”。从居住品质上看，赠送面积多的楼盘，容积率比实际要高很多，这就意味着公共空间的减少，实际居住中业主会明显感觉到居住密度高，舒适度下降。从法律角度，赠送面积不受法律保护，一旦赠送面积缩水或出现纠纷问题，维权时也存在一定的法律障碍。从社会角度，开发商把“偷面积”当做利益宣传，折射出城市管理与公共权益的无奈，反映的是社会的不诚实性。

1.4“偷面积”的对策

住宅阳台、凸窗、架空层等是开发商“偷面积”的重灾区，新版建筑面积计算规范针对旧版规范计算规则中存在的漏洞作了一些修订，对当前很多所谓“偷面积”的绝招有杀伤力，新规实施后，阳台、凸窗等一惯的赠送空间，将不再以全赠送的形式出现，未来“偷面积”的现象或逐渐消失。

2　新版建筑面积计算规范与旧版规范的主要区别

2.1架空层的建筑面积计算

现代住宅小区最常见的架空形式是单层由柱网支撑，且没有墙体的空间，大多设置在建筑物的底层，一般作为停车、绿化或公共活动空间。新规实施前，旧版规范的架空层定义“建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间”，明显不适用前述住宅架空形式。因此住宅架空层在建筑面积计算中只能依据旧版规范“有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算”的规定，按实际架空投影面积的一半计算，这样在实际面积测算工作中会产生一些问题，比如需要统计架空停车，架空绿化面积时采用建筑面积计算值却只是全面积的一半，并非全面积，容易造成数据失真。而新版规范对架空层定义为“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层”，取消深基础架空层，该定义适用普遍住宅架空形式。计算规则明确“建筑物架空层应按其顶板水平投影计算建筑面积，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积”。在实际面积计算中，架空层层高普遍超过2.20m，根据新规架空层面积按全面积计算。因此，若架空层不作为公共空间，按新规是要全面积计入容积率的，这样一来开发商想把架空面积减半计容偷取面积就行不通了。

2.2阳台的建筑面积计算

旧规范中对阳台计算规则简单规定为：建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。一些不法开发商利用该规则的漏洞设计“超大阳台”作为“赠送面积”。新规范对阳台根据建筑结构内外划分细化了计算规则：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。新规范实施后，住宅位于主体结构范围内的阳台，再也不能向购房者表示“面积赠一半”，而是要全部计入建筑面积。

2.3凸（飘）窗的建筑面积计算

旧规范没有对凸窗的定义和面积计算规则作出明确规定，因此凸窗在大家的眼里也只是窗户功能，开发商偷换概念，各种超大窗台、窗台下是楼板的“可拆卸变落地窗的凸窗”等异类凸窗层出不穷。新规范对凸窗明确定义为：凸出建筑物外墙面的窗户。计算规则为：窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。并在条文说明里明确：凸窗（飘窗）既作为窗，就有别于楼（地）板的延伸，也就是不能把楼（地）板延伸出去的窗称为凸窗（飘窗）。新规的这些规定，今后想在凸窗设计上作“偷面积”文章绝非易事。

2.4设备层的建筑面积计算

在建筑中，往往有“设备层”的说法，即专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等设备和管道且供维修人员进入操作使用的楼层。旧规范规定：建筑物内的设备管道夹层不计面积。部分开发商将住宅某层在图纸上虚标为“设备层”不计算建筑面积，住宅验收交房后却改变了“设备层”使用性质，达到了“偷面积”的目的。新规范规定：对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。也就是按新规范设备层不可能不计面积了。

2.5其它

新规范还对采光井、室外楼梯、门廊、屋顶水箱和地下室出入口等建筑空间出台了更加严格、明确的计算规则。比如旧规范规定采光井、无顶盖室外楼梯、屋顶水箱等不计面积，而按新规范要求均应计入建筑面积。可见新版规范对建筑面积计算规定与旧规范相比更加严格。

3　新版建筑面积计算规范在住宅建筑面积计算中的积极意义

新版建筑面积计算规范使建筑面积计算更加详细、具体和清晰，更加贴近于实际建筑面积计算工作，能够推进建筑面积计算工作顺利有序地进行，避免了很多现实中的争议，今后开发商想通过钻规范的漏洞“偷面积”吸引购房者以及规避税费，其难度将进一步加大，这对整个房地产行业起到规范作用，让房地产市场的竞争环境相对公平。新规的实施，也促使房地产商为了加强市场竞争力，转变住宅户型设计的思路，提高住宅设计水平。今后住宅设计将更加侧重营造小区绿化景观、提升住宅品质、开发新的停车模式、提高户型开发水准，更好地满足住宅的个性化需求。

4　结束语

随着房地产市场的发展，住宅结构和造型的多样化，对建筑面积的计算规则提出了更高的要求，旧版规范的内容已不能满足或适应当前房地产市场的发展和需要。新版《建筑工程建筑面积计算规范》对旧版规范在执行过程中存在的一些问题作了补充和完善，其内容更为科学、合理。新版规范的实施，对建立完善、合理的建筑面积计算规则和促进房地产市场规范、健康发展十分重要，对建筑面积能够被有效合理的使用、促进住宅建筑空间的合理布局和品质提升具有很大的现实意义。

[1]叶晓容，杜丽丽.浅议建筑面积计算新规的影响[J].建筑工程技术与设计，2014（27）：838.

[2]李富生，郭庆亮.新旧建筑面积计算规定的异同分析[J].安阳工学院学报，2009（4）：28～29.

[3]杨献茹.解读《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）[J].时代经贸（学术版），2008，6（17）：241～242.

[4]肖烨.建筑面积计算规则的差异性研究[J].山西建筑，2010，36（16）：14～15.

[5]张如兵.对新版建筑工程建筑面积计算规范的理解和探讨[J].山西建筑，2014，32.

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A

1673-0038（2015）32-0258-02

2015-7-12

蔡少淼（1977-），女，工程师，大学本科，从事建筑测量微机预放样及建筑面积测算工作。