美国房产的海外大买家

赵九生

中国人正在开出史上金额最大的支票。

根据全美房地产经纪人协会（NAR）的一份调查，在截至3月份的12个月内，美国销售给外国买家的922亿美元住房中，来自中国的买家占了其中最大的份额。

总体上说，美国房产销售给外国买家的住房销售量攀升了35%。这些买房的人大致可以分为移民至美国的买家和出于投资目的买房的买家。

以成交量计算，加拿大人依然是美国住房的最大买家，不过他们产生的销售额只有138亿美元。根据NAR的数据显示，中国带来的销售额价值为220亿美元，一年前为128亿美元，增幅达到了100亿美元。

“鸡蛋不能放在一个篮子里”，当然，财产也不能都在一个地方。100万元人民币，我曾在美国菲尼克斯买了两处别墅，每处面积都在300平方米以上。而在北京，这些钱大概只能买到60平方米的郊区房产。

有报道说，中国人购买房产总是分分钟的事，一掷千金，出手阔气，丝毫不需要考虑。但我并不这样认为，我接触的中国买房人更加理性。

去美国买房的中国人多数为一次性付清，因为这样通常能拿到点折扣。中国客人的需求明确，一旦房子合通，成交量是令人满意的。如果购房者的目的在于为儿女留学置业，那么，学区房则更加受青睐。

洛杉矶东面的华人聚集地阿凯迪亚，房价这几年基本没跌，相反有些房子还略略涨了点。因为阿凯迪业的高中特别好，在全美可排上前20名。现在这个高中里有70%是亚洲孩子，许多亚洲父母专门在这个区买房子，所以房价也附带着涨了上去。当然，买房后进行出租，也是很好的生意。

但也有的人认为，洛杉矶的升值空间有限，投资回报率不能达到他的预期。他会选择放弃洛杉矶，将目光锁定在距离洛杉矶车程6小时的菲尼克斯。

相比洛杉矶，菲尼克斯房产价格更加有优势。目前，菲尼克斯已经成为继波士顿之后，美国房产投资第二大受欢迎城市。

以前，中国买家倾向于在加利福尼亚州、华盛顿州和纽约州这些价格较高的市场买人房产，现在也会在佛罗里达州和亚利桑那州这些价格相对较低的市场置业。

值得一提的是，美国买房时产生的额外费用不多，但是房子买下之后要付不少税。比如地价税，加州每年要缴房价1.25%的地价税。而且地价税是随房产在市场上的估价变化而变化的，并不是仅仅根据交易价。

通常情况下，房子买后不自住的还要付委托管理费，好的小区还要付社区费（相当于物业管理费）。每年拿到的租金在去掉开销后，还要付所得税。如果要把房子卖掉的话，还要付一个资本利得税，资本利得税与卖房者身份有关。

一般来说，美国房子出租一年的收益率在6%到8%之间，好一点的可以达到10%。从收益率来说要比中国好不少，但是房价本身涨幅远不如中国。

虽然说，只要输入房子具体地址，就会看到房子的一些基本情况，包括何时建造、面积大小、估价多少等。但是，房价高低与房屋质量、家具设备等，具体数字还是要请专业评估师来做评估才比较准确。

但中国买家的“精明”有时还会吓跑售房者。比如说，砍价。有的中国买家会把起价叫得很低很低，低得让人无法接受，这常常会把售房者吓跑，以为他们在寻开心。精明过头而最终两手空空时，中国买家才意识到要开一个双赢的价钱才有可能完成买卖。

在美国买房，不是光有钱就成，有很多问题需要购房者考虑周全。比如，产权一定要很清楚，否则买来的可能就是一系列麻烦。另外，越贵的房子，后续工作越要做细，否则一旦出现问题，后果不堪设想。

因为美国最昂贵的就是人力成本，所以中国人买房，很少会想到请评估师、律师与买方经纪人，甚至，对于房屋经纪人也是不信任的。中国买家更喜欢直接找卖家谈判。其实，中国买家的这种做法很可能会吃亏的，因为很多后续事项的办理，卖家是不会告诉你的。