险资围猎地产

龚小锋

“你说我是地产商，其实我是保险公司，你说我是保险公司，其实我是金融财团……”过去的这一年，险资很忙，身份也很混乱。

无论是举牌上市地产公司，还是收购商业地产、海外地产，甚至拿地，随着保险公司专项金融集团化发展，险资围猎地产的势头一发不可收拾。如果说2014年是中国保险资金大举介入房地产的元年，那么从2015年开始，中国房地产身上的“保险”印记或许会越来越鲜明。

扫货不动产

在投资领域，最受险企宠爱的是不动产投资，近年来险资联手房企拿地的案例日益增多。以平安不动产为例，去年12月一个月内，平安不动产联手金地在上海夺地后，再一次联手金地杭州夺地。

“平安不动产”系中国平安保险为发展不动产投资业务而设立的专业子公司。截至2014年8月，平安不动产的资产管理规模近500亿元，业务范围涵盖商业地产、旅游养老地产、工业物流地产和住宅股债权投资等。

按其早前表态，平安不动产与其他开发商的区别在于，不仅是普通的房地产商，而是作为综合金融服务商，主要借助平安集团综合金融平台，直接拿地开发或以投资者身份对项目投入资金获得后期盈利。

去年10月，平安不动产就在南京和广州等地块，以债权方式与招商局置地进行合作；此后的11月，其直接以24.1亿元竞得广州两宗地；去年12月3日以26.8亿元价格，联手金地竞得上海宝山宅地；随后的12月23日，平安不动产联手金地以7.8亿元价格摘得杭州余杭区一商住地等。

赛富不动产基金总裁王戈宏此前表示，在房地产市场比较成熟的美国，85%以上的保险资金都会配置不动产，而且配置比例不低。这是一个行业趋势，未来中国也会出现这样的情况。

在投资标的选择方面，保险资金投资策略首要考虑的是稳健、安全，相比股票、债券、黄金等其他投资品，房地产在保值增值方面相对最稳定。而商业地产具有明显收益稳定的特征。如平安不动产介入地产的时间比较长，开发经验丰富，因而更偏向不动产项目本身的投资。

海外不动产也没能逃出险资的“五指山”。去年以来，中国人寿等多家险资进行了海外业务的收购。最引人瞩目的是去年底，安邦收购华尔道夫酒店就引发了全球媒体关注。另有市场消息称，中国平安和泰康人寿也在寻找进军海外房地产的机会。

按照中金公司的预测报告，从国际经验以及中国保险资金股票类权益投资比例的上限来看，预计保险资金的不动产投资比例合理上限应该在10%-15%，估计保险资金入市将带来不动产投资资金1500亿-1800亿元。

值得注意的是，鉴于不动产对于中国经济发展的支撑性作用，不动产市场价格变化所带来的对相关金融产品的风险不得不关注。一旦不动产市场进入下行通道，可能会带来信用风险、市场风险进而影响经济领域。

抢食地产股

在过去的一年，“野蛮人”的敲门让业界不寒而栗。相比平安不动产侧重地产项目本身的投资，以生命人寿、安邦保险为代表的险资则频频举牌地产股，来势汹汹。

深陷债务漩涡的佳兆业正是典型的被抄底的案例。佳兆业集团此前发布公告称，公司大股东兼董事会主席郭英成家族向生命人寿转让11.21%的股权，在股份转让完成后，生命人寿持有佳兆业集团的权益将增加至29.96%，成为公司的单一第一大股东。这意味着生命人寿可能从单纯的财务投资者，变身为佳兆业的经营管理者。

“这就要求企业战略不要踩错节奏。”在亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东看来，从上市房企角度看，如果不想被举牌，一定要防止股价被低估，保证公司市净率在一定数值以上，尤其是不能踩错踏空，否则容易被险资强势进入。

国泰君安房地产分析师侯丽科认为，保险资金频频举牌地产公司，彰显其对低估值、高盈利的地产板块的看好。国泰君安发布的研究报告认为，由于去年新的《保险资金运用管理暂行办法》实施，理论上险资投资股票和股票基金比例可升至30%。而保险机构每年均拥有大量的保费收入，投资渠道相对有限，地产股无疑是极佳的投资标的之一。

如股权高度分散的金地集团等房企就容易成为险资的“猎物”。自去年以来，生命人寿与安邦保险接连在二级市场增持金地集团股票。目前，生命人寿对金地集团持股比例达到29.99%，安邦保险的持股比例达20%，分别位列第一、第二大股东，同时还成功向金地集团董事会派驻董事。

国企金融街也不能幸免。去年4月，“安邦系”旗下的和谐健康险通过二级市场交易累计持有公司股票已达1.51亿股，占公司股权比例首度超过5%。令人意想不到的是，安邦保险随后进一步加强增持的力度。

截至去年12月17日，和谐健康险和安邦保险作为一致行动人，持有金融街的股权比例高达20%，连续三度“举牌”的行为迫使大股东接连反击，目前，大股东金融街集团与一致行动人的持股比例上升为30.12%。

去年以来积极抵御“野蛮人”的万科也成为险资的“狩猎”目标。根据万科的三季报显示，安邦人寿旗下的稳健型投资组合产品于当季度大举增持万科A股，持股数量达到2.35亿股，占总股本比例为2.13%，一举跃升万科第四大股东。

据Wind数据统计，截至2014年三季度末，133家A股房企中，险资进入前十大股东的房企达21家，占比达到15.8%。其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家。而截至2014年末，这一数字仍在增加。

“目前市场对于保险机构的关注点，更多是停留在房企的控制权会否旁落，我并不认为险资入股的目的是为了争夺房企管理权。”明源云采购事业部总经理周孝武表示，房地产经营链条相当复杂，需要高度专业性，保险机构贸然进入会存在巨大风险。

因此，通过参股获取利润分红是险资最主要的目的。部分险资也会尝试通过在董事会获取一定的话语权后，施压要求管理层加大现金分红，但取代现任管理层的可能性并不大。

不过，在张化东看来，部分房企的举动，比如生命人寿，如此大的手笔已经不是一般的财务投资，而是战略性的布局。险资更多的是希望未来能有业务协同，促进旗下业务整合。而商业地产和养老地产都被认为是可能会进一步放大的业务，如中国人寿保险增持远洋地产，成为其第一大股东，正是看好远洋地产在养老地产上的发力。

业内人士预计，险资后续仍有动作，股权分散、资质好和被低估的地产蓝筹将成为他们的“狩猎”目标。不过，即便是上述股权分散型的上市房企，要取得绝对话语权并非易事。

以万科为例，公司管理层向来以强势著称，大股东华润集团财力雄厚且与现任高管团队关系密切，金融街就接连反击险资举牌，并保持了逼近要约收购线的强势地位，此外，股权分散如华发股份、珠江实业等房企背后均拥有国资背景，要从其手上获取掌控权并不容易。

集团化“生力军”

随着险资进入地产行业的现象日趋增多，这支战斗力极强的队伍将成为不可忽视的地产力量，甚至改变楼市格局。

“投资房地产领域一年大概能有10%以上的回报，险资投资房地产，在未来5年内将迎来爆发期。”周孝武说。虽相对于制造业等多数实体行业，房地产的利润率依然处于中上游水平，只要能与专业的开发企业合作，险企仍然能获得良好的回报。

进军地产业，几乎是险资集团化后必然采取的行动。当保险公司做大后，很自然地就会希望集团化，甚至进一步走向金融集团化。保险公司集团化在国内比较成功的先例是平安集团，通过集团化和综合金融平台建设，实现规模经济和资金配置优势。

去年10月，中国平安就与万达集团在上海陆家嘴平安金融大厦签订战略合作伙伴框架协议，商定将在商业地产、电商积分管理、IPO基石投资等领域展开广泛深入的合作。

一些黑马险资更是动作频频。去年，生命人寿频频举牌中煤能源、北京旅游、农产品、深振业A、招商银行、贵州茅台、五粮液等。生命人寿母公司富德金控的投资十分多元化，其制定的投资策略是通过金融市场、另类投资及产品投资，实现对能源化工、资源企业、金融保险等八大产业进行布局，其中消费、能源是重点。

后起之秀安邦保险的意图与之相似，其频频举牌银行、地产股，步步指向搭建跨国金融控股巨头，战略意图更加清晰。安邦版图囊括了保险、投资和银行等金融业务，总资产规模达7000亿元。通过参股方式获得企业的股权可以使得旗下资产更为丰富，为下一步资源整合做考虑。

有迹象显示，这可能是安邦在为未来上市做准备。此前有媒体报道称，安邦目前持有10家上市公司的股票，总市值1000亿元，安邦有可能在2015年启动IPO，首选上市地点定在香港。

“保险资金是非常挑剔合作伙伴的，它们一定会选择优秀的合作伙伴，弱的想求都没门。最后结果就是强者恒强，弱者难有生存之地。”上述熟悉保险行业的业内人士告诉记者，随着实力强大的险资进入房地产领域，房企优胜劣汰的速度将会更快。

周孝武表示，目前险资还不是楼市的主力，2013年险资大约投入一千亿到不动产，但2013年全年房地产投资开发总额达到8.6万亿，占总量比较小，未来这一占比还会继续加大。

不过，从发达国家来看，欧美险资投入不动产领域可能只有5%。一方面是欧美国家由于房地产市场成熟，投资渠道众多，不一定会投资不动产。另一方面，险资要考虑现金流，不动产变现能力动辄在10年左右，险资主要以现金存款和中短期可变现的债券为主。目前国内保险公司投入不动产领域比例在10%左右，如果未来国内投资渠道畅通，这一比例有可能会下降。

构建“保险+地产”新模式

在业内人士看来，目前险资进入房地产领域主要有三种方式。“第一种是股权投资，第二种是物权投资，这主要是投资项目公司，自身扮演经营管理类角色，第三种是债权投资，以对房企借债的形式参与，这种占比比较小。”周孝武说。

随着房地产与金融的加速融合，拥有充沛资金与金融工具的保险机构与房企存在巨大的业务互补空间。两者如何更好地整合并带动产业链升级。

在张化东看来，险资未来将加速与地产联合，或在项目上进行深度合作。而随着房企资金压力越来越大，未来可能产生的开发模式是，万科等房企向轻资产或者小股操盘转型，险资提供资金，产品能力强的房企则发挥打造产品的能力。

双方的合作形式，除了可能是合伙人的形式，也有可能是保险资金作为发起者成立地产基金，将资产进行打包进REITs，在后期实现退出。不过，从目前监管政策看，险资选择项目是有要求的，必须是持有型物业，即使是参与租售并举的业务开发，持有部分比例也必须占大头。

从运营角度来说，股权投资相对容易，只要做好审计和财务，扮演投资者角色即可。最难操作的是物权投资，因为需要组建项目公司，对参与运营的专业度要求高，必须要有足够的地产操盘能力，类似平安不动产公司。

上述熟悉平安不动产的人士告诉记者，由于受到监管政策影响，保险资金不能组建房地产公司，也不能进入住宅等销售型物业领域，而只能进入投资长期型的不动产领域。因此，“平安所采取的方式，是注册一个不动产公司，旗下每一个项目成立一个项目公司。”

在周孝武看来，随着险资不断进入地产领域，类似平安不动产这样的公司会越来越多，由于人才积累和运营经验增加，再借助天量资金，将会成为房地产领域不可忽视的力量。而且还可将持有的不动产和保险产品进行结合，开拓客源，从而进行上下游产业链的互通。

大举开拓持有型地产

房地产是资金密集型行业，保险机构的优势恰恰是拥有庞大的低成本浮存金，未来二者交融产生的直接影响，会导致持有型地产进一步发展。

国泰国证房地产指数分级基金经理徐皓认为，对于前期投资金额巨大、投资回报周期较长的持有型养老地产与商业地产，国内尚没有房地产信托基金这样的渠道，大多数房企不愿意沉淀大量资金开发类似的项目。保险资金未来能在这两类业态实现更深入的合作，减轻房企的资金沉淀压力。

金地和金融街有大量优质的商业地产项目，而保险公司一直对重点城市的优质物业颇有兴趣，投资地产股并取得董事局席位后，未来地产公司与险资之间在商业地产业务上可以继续探索整合。

对于养老地产领域，从项目收益情况看，一般国际上养老社区的回报周期是10年以上。泰康人寿董事长陈东升曾多次公开表示，养老社区项目周期大约是30年，其中前10年是不赚钱的，像泰康拿地盖养老社区用了5年，如果入住率要达到70%到90%可能又要三五年。

未来，“保险+地产”可能是一种优势互补的养老地产运营模式，既解决了资金问题，又能拥有具体操作的能力。同策机构数据显示，从目前险资企业资金投向来看，大多数险资企业都有进军养老地产的计划，或者已经开始在养老地产领域布局。不排除今后险资会利用房企在房地产领域的优势开展养老地产市场的布局工作。

寿险与养老产业的无缝衔接正是保险公司布局养老产业的关键，如远洋地产与中国人寿的合作等成功案例越来越多。远洋地产正式成立了“远洋养老运营管理公司”，并创建养老品牌“椿萱茂”，其在北京的养老地产项目椿萱茂·凯健已进入运营阶段。

不过，未来险资和房企合作，险资是否能安分做个投资者，项目具体由谁来主导，或许还需要双方博弈。