西安市房地产开发市场集中度研究

朱彦霏

【摘 要】通过对西安市房地产开发行业市场集中度的分析，结果显示西安市房地产市场为垄断竞争型市场结构，标杆房企市场份额不断扩大，不存在过度垄断现象，房地产行业竞争环境良好。最后为优化西安市房地产市场结构、促进西安市房地产市场健康发展提出相关建议。

【关键词】西安市；房地产业；市场集中度

一、引言

我国房地产业起步于20世纪80年代中后期，短短二十年却有着强劲的发展势头，尤其是1998年的住房改革极大的刺激了住宅消费，伴随着我国国民经济的快速发展以及城市化进程步伐的加快，强大的住房需求使房地产业得到迅速发展，并已成为我国国民经济的重要支柱。

西安作为我国西部大开发的重要城市，近年来西安市的房地产市场也正处于发展的关键时期。2014年全市房地产开发投资额为1762亿元，西安房地产业在高速发展的同时，也面临严重房价偏高、供求失衡等挑战，这些都严重制约着西安市房地产业的良性发展。从目前西安市房地产市场发展状况来看，在西安市房地产开发行业中，中小企业在数量上占绝大多数，平均实力较差，存在资源浪费与运营效率低下等问题。

二、市场集中度研究综述

刘佳（2010）从产品差异化、市场集中度、价格与非价格行为、资源配置效率等方面进行了研究，认为成都房地产市场为寡头竞争的市场结构，优秀品牌企业的市场集中度不断提升。

刘会洪、袁蕾（2010）以及李锟（2012）均认为近年来房地产市场垄断程度不断提高，且东部地区相对中西部地区房地产市场的垄断程度高。市场集中度、对房地产市场的影响较为显著，应从增加土地和房屋供应等方面降低房地产市场的垄断程度。

唐晓灵、白宝焕（2012）以市场中所有一级资质房地产企业的市场份额作为评价集中度的指标，对6年间35个城市的房地产市场进行城市间的横向比较以及年度间的纵向比较，认为我国房地产市场竞争激烈。

杜凤霞（2013）等通过采用赫希曼指数和勒纳指数，研究了住宅市场集中度与绩效的关系，结果显示市场集中度低是我国住宅市场普遍现象。

孙炜（2014）从“结构-行为-绩效”的角度对珠海市房地产业市场进行了研究，结果表明珠海市房地产业的市场集中度较高，资源配置效率较低。

综上所述，国内学者对房地产的市场集中度的判断目前还没有统一的结论，有些人认为房地产市场是高度集中市场，垄断加剧了市场不公平行为，降低了整个行业的运行效率，而有些学者持相反观点，认为我国房地产市场集中程度不高，当前房地产行业仍属于竞争市场。此外，多数学者在分析方法方面，更多的是采用定性分析，很少有学者对市场集中度进行实证研究，同时仅用最大几家企业的份额作为解释市场集中度的依据并不十分严谨。

三、西安市房地产开发行业市场集中度测算

（一）绝对集中度

绝对集中度表示市场上排名靠前的企业的份额之和，用公式表示为：

式中：X表示该市场的总规模，xi表示第i个企业的规模，n表示前几位大企业的数目，Si—表示第个i企业占有的市场份额。

分别以商品房销售额和销售面积计算西安房地产市场的集中度。结果表明销售额集中度CR4在2007-2013年期间从11.28%提高到16.27%，销售面积集中度CR4从9.85%提高到14.89%，说明市场上几个大型房企的市场份额占比提高，西安房地产市场的集中度有上升趋势。经计算，西安市房地产业各年销售额和销售面积排名前十位的CR10平均值为25.79%，集中度适中。同时，由排名前十的房地产开发企业的销售金额的份额高于销售面积份额，也可以反映出标杆企业由于其出色的品牌实力具有较强的市场力量。

依据Bain对市场结构的划分标准，无论是销售额还是从销售面积来看，CR4和CR8值都比其定义的原子型的判定标准低很多，因此初步判断西安市房地产为竞争型市场结构。然而按照植草益的市场结构的划分标准，从销售额来看，西安市房地产市场结构类型为低集中寡占型，而从销售面积来看，接近低集中寡占型。因此可以判断西安市房地产为垄断竞争型市场结构。

（二）相对集中度

1.HHI指标。绝对集中度指数只考虑了排名靠前几家企业的占有率，但却忽略了整体市场中所有企业的分布状态。HHI指数即赫芬达尔指数，是指行业内所有企业产量、销售额等指标所占整个行业或市场的份额的平方和。

本文假设在西安市相同资质的房地产开发企业拥有近似相同的生产能力和竞争力，相同资质的各个企业每年完成的住宅竣工套数一样。计算结果显示在2005-2013年期间，西安房地产业HHI指数总体呈下降趋势，其值从42.17降至19.62，根据HHI的判断标准属于竞争型市场结构，这说明西安市房地产企业之间的竞争程度增强，市场集中度有所下降。

2.洛伦兹曲线及基尼系数。洛伦兹曲线的提出首先是用于分析收入与财富的分布，后来该方法逐渐被用于产业集中度的分析中。本文用房地产企业资质由低到高来代表企业规模由小到大，得到2005-2013年西安市房地产市场的基尼系数均值在0.25左右，西安房地产市场的企业规模分布相对比较平均，市场集中度偏低，竞争环境良好。

西安市历年房地产市场HHI指数及基尼系数如图1所示，可以看出两者变化趋势相对较为一致，整体均呈现下降趋势，说明西安市房地产市场历年来市场集中度有所下降，房地产企业之间的竞争日益激烈，市场竞争环境有所好转。

四、结论及建议

通过对西安市房地产开发行业市场集中度的分析，结果表明西安市房地产市场结构属于垄断竞争型市场结构，标杆房企市场份额在扩大，不存在过度垄断现象，房地产行业竞争环境良好，大型企业在房地产市场中占据着重要的地位。HHI指数及基尼系数的变化趋势表明，市场整体集中度偏低且呈现下降趋势，房地产企业之间竞争日益激烈。

土地资源是西安市房地产开发企业进入市场的首要条件，要健全招、拍、挂的土地出让制度，应及时披露土地信息，使房企在获得土地资源的过程中公平竞争。其次，要完善保障房制度建设。西安市保障房建设中仍存在建设效率低下、结构配置不合理等矛盾。为使相关制度起到应有的效用，西安市政府必须建立健全法制保障，以促进西安市保障房政策能够顺利实施。同时，房地产开发企业更应注重产品创新与品牌建设。目前西安市房地产市场结构仍属于垄断竞争型市场结构，因此，政府应当降低房地产市场的进退壁垒，营造合理的市场秩序以及公平的竞争环境，促进西安房地产市场得到充分有效竞争，有利于优化西安市房地产开发行业市场结构。

【参考文献】

[1]唐晓灵，白宝焕.我国房地产开发市场集中度研究[J]. 商业时代，2012，26：126-128.

[2]刘会洪，袁蕾. 我国房地产市场结构测度及影响因素——基于地区面板数据的实证分析[J]. 工业技术经济，2010，03：54-57.

[3]李锟. 我国房地产市场结构测度及影响因素的实证分析[J]. 经济视角（下），2012，04：24-25.

[4]杜凤霞，陈立文，杨占昌. 住宅市场结构、价格行为与绩效的地区差异研究[J]. 天津工业大学学报，2013，05：68-72.

[5]孙炜. 基于SCP范式的珠海市房地产业分析[J]. 现代经济信息，2014，03：351-352+362.