东非地区房地产形势、发展机遇与挑战

包　伟（中铁建工集团东非公司,北京100097）

东非地区房地产形势、发展机遇与挑战

包伟
（中铁建工集团东非公司,北京100097）

非洲、特别是东非各国近十几年的发展令人瞩目。相对于快速发展的经济，整个东非地区的基础设施较为落后，房地产处于待开发的萌芽阶段，尽早介入将会快速占领市场，树立品牌，为后续发展打下基础。中国企业如何分析自身优劣势、客观对待目标国家市场、充分利用好我国鼓励企业“走出去”的各项新政，将是所有希望进军东非房地产市场的中国企业需要仔细思考的课题。

东非；房地产市场；投资环境；发展机遇

非洲、特别是东非各国的发展令人瞩目。整个东非地区的基础设施较为落后，房地产处于待开发阶段，类似于我国上世纪80年代的水平。贫富差距较为严重，随着经济的进一步快速发展，房地产的需求量将进一步加大。以下从东非地区房地产形势、发展机遇、中非经贸关系、房地产发展的机遇与挑战四个方面来论述东非地区房地产发展的情况。

1　东非地区房地产形势

非洲、特别是东非各国GDP从2000年开始，平均每年的增长率稳定在5%以上，超过了世界上大多数其他地区。国际货币基金组织认为，非洲、特别是东部非洲的增长还会继续，然而，非洲大部分地区的生活水平仍然很低。尽管如此，人们已然看到了希望，如世界银行所言：“恰如三十年前的中国，非洲正站在经济腾飞的边缘。”

非洲的城市化进程将大量人口集中在一起，有利于创造更高效的劳动市场和更广阔的消费者基础，从而促进经济增长。根据联合国人居署的数据，在城市地区居住的非洲人口比例已从1990年的32%上升到了2010年的40%，并预计到2025年将达到47%。非洲很多大型城市正在迅速增长，比如，内罗毕和达累斯萨拉姆的人口，预计到2025将较目前增长70%。非洲的大城市将为经济增长发挥日益强大的驱动作用。达累斯萨拉姆、内罗毕等主要城市房地产回报率理想，价格有进一步上涨的空间。

以坦桑尼亚为例，住房短缺量超过300万套，或超过2000亿美元。需求量为每年20万套或120亿美元。主要在于城市人口的急剧增长。据统计城市人口已经从1980年的14.8%增长到2005年37.5%，预计到2015年将达到46.8%；高端住房的开发市场已经得到一定程度的发展，但是目前仍较少有开发商把目光放在中低端市场。

2　发展机遇

政局稳定。在过去的二十年中，东非各国通过制定一系列有效的措施确保政局稳定，对选举过程中政府的平稳过渡产生了深远的影响。经济稳步、高速增长；市场潜力巨大。

东非区域合作,充分发掘经济合作的互利性和互补性,使东非区域合作在新世纪出现加速发展的势头。

油气、矿产资源丰富。

不断创新和改良引进外资政策；

到2035年，据估计，非洲的劳动力资源总量将超过印度以及中国。

3　中非经贸关系

过去十年间，中国对非投资以及双方贸易往来的增长尤为引人瞩目。中国已成为非洲最大的贸易伙伴。中国还开展基础设施建设，以换取开发当地自然资源的机会。中非在国际事务中相互支持构成了中非在经贸领域合作与互信的前提，中国政府与非洲国际持续的政治友好为中国企业开拓非洲市场奠定了坚实基础，政府政策作用机制为中国企业进入非洲市场搭建了宽阔的平台。基于鼓励企业“走出去”的各项新政，“一带一路”战略的有效实施将创造中国企业进入非洲市场的有利条件。

4　机会与挑战并存

长远来看，非洲房地产市场的前景是光明的。人口基数大且不断增长、年轻且日渐富有的人力资源劳动力是非洲的优势，也是未来其它地区难以媲美的。

从房地产市场需求角度看，东非各国经济保持良好的发展态势，国民收入水平不断提高，住宅、零售、酒店、写字楼地产需求增加，其中住宅地产缺口较大，实际有效需求不断增长，旅游业的发展将带动购物、酒店等商业地产需求。

但是，相关国家的经商环境仍很恶劣。世界银行发布的《经商环境报告》报告，对全球185个经济体的监管环境进行了排名，其中非洲大量国家聚集处于垫底位置。

比如，坦桑尼亚法律限制外国人和公司的土地所有权。土地转让等房地产相关手续耗时漫长。当然，制约非洲房地产发展最现实的问题还是落后的基础设施，数据显示在未来30年整个非洲每年需要投入大约1000亿美元的资金以满足基础设施建设的发展。

随着市场需求的加大，进入到当地房地产市场的企业增多，竞争程度也必将加大。中国企业的资金、技术、成本方面具有一定的优势，但缺乏战略指引和跨国管理人才。目前较多从事房地产服务、建筑承包等活动，较少从事开发；受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少；有明确、详细战略规划的开发企业少；这将成为中国企业在当地房地产竞争的劣势。

人口规模将决定房地产市场的潜在规模，而城市经济水平则决定房地产市场购买力，作为在东非投资的中资企业，需要了解每个业务所在国的商业环境；选择人口比较集中的城市地区。投资开发项目需要正确选址、设计精良、规模适中才能满足市场需求，因而对当地情况的深入了解、真实客观的可行性研究至关重要。最后，如何充分利用好中国鼓励企业“走出去”的各项新政，与项目所在国共同分享“一带一路”战略实施所带来的红利，将是所有希望进军东非房地产市场的中国企业需要仔细研究的课题。

参考资料：

[1]当代城市经济发展与房地产业[M].上海大学出版社,2012(01).

[2]房地产开发[M].清华大学出版社，2011(01).

[3]RealEstateFinanceandInvestmentManual[Z].Wiley，2008(16).

[4]RiskintheGlobalRealEstateMarket[Z].Wiley，2012(30).

[5]AfricaReport[Z].KnightFrank,2013&2015.

[6]中国驻坦桑尼亚经济商务代表处网站（http://tz.mofcom.gov.cn/）.

[7]中国驻肯尼亚经济商务代表处网站（http://ke.mofcom.gov.cn/）.