大佬的众筹权谋

黄嫀淓

跟着首富炒地产

小白们的美好时光来了！

6月中，万达集团联手快钱推出的“稳赚一号”众筹产品，在地产界和互联网金融圈激起千层波澜。

“稳赚一号”是中国国内首个商业地产众筹产品，它使普通投资者首次获得了分享万达广场的租金收益和物业增值收益的机会，且预期年化收益达到12%。这样大胆的创新来自亚洲首富王健林。该产品最低认购金额仅1000元，革命性地拉低了传统商业地产的投资门槛，真正实现人人可参与，因而有人把它形象地比喻为“跟着首富炒地产”。

作为创新产品，市场褒贬不一。然而，受到机构和个人的狂热追求，“稳赚一号”在4天内完成了50亿的募集堪称奇迹。

经济学家马光远认为，“稳赚一号” 创下了中国互联网金融产品应用于商业地产领域的首个案例，对于普通投资者而言，可以通过购买万达的互联网金融产品，获得商业地产的收益，拓宽了普通老百姓的投资渠道。另外，该项目对接实体资产，将资金定向投资于实体经济，区别于之前宝宝类互联网金融产品在体系内空转，能够真正服务于实体经济。《CM华夏理财》了解到，此次的认购分两部分，其中5亿面向个人发行，45亿面向机构发行。个人投资者除了快钱线上用户之外，还包括大量的万达业主和员工。在快钱的平台上创出了50分钟销售1亿的峰值。

接近万达集团的人士告诉记者，已经完成的50亿众筹，仅是“稳赚一号”的第一期，第二期将很快推出，而且第三期产品发行也已经排上了日程。他认为，有了第一期产品发行的市场效应，后续产品推出会比较乐观。

该人士同时透露，机构投资者对该产品兴趣深厚，不少机构一直与快钱和万达保持联系。对于受机构追捧的原因，他认为，一是“稳赚一号”体量足够大，能满足大资金的配置需求，二是作为第一款商业地产众筹产品，持有者可以分享到商业地产带来的收益。

据了解，“稳赚一号”主要投资于万达集团2015年新开工且在2016年开业只租不售的万达广场项目，由于其收益的方式与REITs类似，也被王健林称为准REITs。认购一年后，投资者每年将获得来自作为基础资产的万达广场租金收益，预期为6%。另外，项目成立3年后该产品会寻求以REITs形式上市，如上市成功，预期年化收益率可达14%。如果至第7年期末仍未上市，万达商业地产将以不低于实际投资资金1.5倍的价格回购资产，预期年化收益率为6%。如此推算下来，“稳赚一号”年化收益可达到12%。

一家财富管理机构的负责人在接受《CM华夏理财》采访时表示，作为理财产品，“稳赚一号”有三大优点：第一，从安全性角度，“稳赚一号”可以看作是对万达的信用贷款，借款人万达集团的资信很好，国际评级非常高；第二，在安全度的基础上，12%的收益高于GDP增长率，并其间有分期支付部分利息，收益率可以接受；第三，3年后有REITs退出可能，提升了增值空间，也是不错的安排。

地产众筹，方兴未艾

这个忽冷忽热的夏天，因为房地产众筹概念的升腾，将被写入中国房地产发展史。

在“稳赚一号”发行之前，住宅市场的众筹早已如火如荼。5月29日，万科等多家房地产企业联合中国平安组成的中国房地产众筹联盟宣布成立，一众地产大佬包括郁亮、张玉良、杨国强、冯仑、任志强、潘石屹等出席，平安集团董事长马明哲前来助阵。无论地产界巨头还是金融首领，都对众筹热情如火。

国内的房地产众筹始于从去年下半年。去年9月23日，万科联手搜房网首先试水房地产众筹，后被争相效仿，并发展出众筹抽签购房、众筹折扣买房等形式。简单来说，就是开发商拿出一套或者多套房源，以低价买房为噱头，吸引投资者参与。不难看出，这种类型的房地产众筹，主要的目的是在房地产市场低潮的背景下吸引眼球，促进销售。

中国房地产众筹联盟成立当天，碧桂园联手平安好房推出了一种创新的众筹形式——众筹建房。

據了解，碧桂园上海嘉定项目将以“一平方米”作为众筹单位，投资者可任意购买，以18个月为周期。待楼盘建设完成，投资者根据购买数量拥有某一套楼房整体或者部分的权益。他们可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。此外，投资人还可以对项目的规划、建设等提出建议，植入了“用户定制”的概念。

万通控股董事长冯仑对这种“众筹盖房”的形式寄予厚望，他认为可以将房价下降20%-30%。SOHO中国董事长潘石屹更表示要亲自参与，在上海买一块地做众筹产品。

然而，这种创新的形式引起广泛质疑。知名财经评论人齐俊杰指出，集资建房多是一些富豪们的游戏，在普通人中很难实现。冯仑就曾经想打造一个智慧城市，先找用户组团凑一个楼，开发商用最低的价格给他们盖楼，但后来不了了之。万科的高级副总裁张海也表示，万科此前曾经尝试过类似的开发方式，但最终变成理财产品，尝试意义大于实际意义。

然而，对于地产开发商而言，众筹仍不失为一种重要探索手段。地产行业进入白银时代，每一家住宅开发商都希望抢到一张新的船票。据粗略统计，目前参与房地产众筹的房地产开发企业至少有12家，其中不乏万达、万科、绿地、保利等龙头企业。

大佬为啥爱众筹

那么，问题来了。大佬为啥都对众筹趋之若鹜呢？

纵观各家地产企业推出的众筹形态，不外乎三种：营销式众筹、理财产品众筹以及众筹建房。不同的众筹形态背后，是大佬们各自的“如意算盘”。

营销式众筹是过去一年出现最多的众筹项目，虽然备受诟病，但在房市低迷期成为房企促销的利器。在2014年“双十一”期间，方兴地产旗下11个城市的22个项目共4400套房源同时发起众筹，方兴地产揽金近43亿元。

众筹建房在国内属于创新，目前并没有成功个案。在理想的情况下，众筹建房可以为开发商节省资金和销售费用，但从碧桂园推出的项目看，这种形式更像地产金融产品，同时也不失为一种营销手段。

据了解，参与碧桂园项目开发众筹的人士必须是对该项目感兴趣的人，即未来的购房者。项目运作方平安好房CEO庄诺承认：“房地产已经从黄金时代过渡到白银时代，对于大开发商而言，众筹可以为其提前锁定客户，加快去化速度，降低实际负债比例。”

不难看出，不管是营销式众筹还是众筹建房，最终的目标都是卖房子。

理财产品众筹已经成为地产众筹的主流形式。除万达集团推出的“稳赚一号”之外，类似的项目还有绿地集团推出的武汉绿地606，但后者的众筹金额较小，第一期只有800万，处于试水阶段。

“稳赚一号”第一期推出即达50亿规模，手笔之大是史无前例的。这个巨无霸众筹产品的发行，被外界认为是万达集团转型轻资产的重要里程碑，也是万达和快钱联手推进互联网金融落地的重要标志。

对于万达的轻资产模式，王健林的解释是，别人出资建设万达广场，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达商业模式，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。

早在4月中，王健林在深交所演讲时就指出，万达要建立内部融资管道，电子商务公司和快钱支付都在做全新的理财产品，这些理财产品真正投向实体。而且“理财产品如果推行成功，就能解决轻资产项目的投资，也许就不用依赖外部投资者了” 。

易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱则对万达这种模式表示肯定，他认为，通过这种模式“万达可以不花一分钱进行房地产开发了”。

创新与颠覆

这是最好的年代，这是最坏的年代。以这句话来形容地产行业的处境最贴切不过。

随着经济转型，房企传统的重资产模式已难以为继，要再次实现快速增长，转型是唯一的出路。尤其对于龙头企业而言，新经济形态下他们将面对新商业逻辑：如果不主动寻创新，就可能被创新者超越；如果不颠覆自己，就可能被别人颠覆。

于是，人们看到，近一半的上市房企打出转型轻资产的旗号，其中又以龙头企业最为积极。互联网金融浪潮迭起，正好为他们提供了理想的工具。

“从今年年初开始，万达发生了巨大的变化，全面推进转型轻资产。应该说，‘稳赚一号发布说明了，万达已经将轻资产做到极致。” 丁祖昱如此评价万达。在他看来，万达是中国房地产轻资产真正的先行者。

今年初，万达宣布轻资产转型，此后以雷厉风行的速度推进。1月中，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司4家金融机构签署投资框架协议，后者拟投資240亿元人民币，建设20余座万达广场，为轻资产转型打响头炮。6月推出的“稳赚一号”作为万达第一款众筹产品，门槛仅1000元，直接把募资对象的范围扩大到了所有的小投资人。

经济学家马光远高度评价了“稳赚一号”的创新。他认为，“稳赚一号”既是万达在互联网领域的重大布局，也是万达通过金融创新，实施自己“轻资产”战略的重要举措，可谓一举两得。该产品使得万达可以通过准金融投资行为，运用金融杠杆走轻资产路线。另一方面，产品本身也是金融创新，该项目是迄今为止，全国范围以及上海自贸区具备实质意义的金融创新项目，实现了互联网金融与实体经济的直接对接，是产融结合的有益尝试。

在外界看来，万达转型轻资产发生在短短半年内，但对万达集团董事长王健林来说，这是一个深谋远虑的过程。

王健林在深交所演讲中透露，在过去一年多，万达集团内部为了做好轻资产已经作了一系列的研究和铺排，从万达广场的建设到建成后如何管理，整个链条都作了相应的改造和变革。

王健林认为，轻资产能帮助万达抓住城市化进程带来的高速发展机遇，彻底排斥掉竞争对手，挖更宽更深的护城河。原来重资产模式下，万达的目标是到2020年开业240个至250个广场，转型轻资产后，速度增加一倍，到2020年开业400个至500个万达广场，2025年争取开业1000个。

作为最早提出转型轻资产的公司，万科的转型也在紧锣密鼓地进行。除了试水房地产众筹之外，万科联手国内知名基金公司鹏华基金打造了国内首只公募REITs——鹏华前海万科REITs。该产品的标的是位于深圳前海的万科企业公馆项目，发行规模上限为30亿。业内将该产品的发行看作是万科向轻资产转型的又一重要信号。

过去一年多，万科与凯雷、领汇、东方藏山等有基金背景的商业房企宣布达成合作，为轻资产模式探路，但在合作细节上出现了诸多问题。由于双方在交易方式上存在分歧，今年5月4日领汇基金宣布，中止收购万科深圳某商业项目。

如何解决获得外部资金的问题，万科寄希望于金融化。万科企业股份有限公司高级副总裁祝九胜在鹏华前海万科REITs发布会上指出，万科在两年前就确立了把万科做成各金融机构交易方的思路。以REITs为例，万科能够提供良好的基础资产，能够提供对资产的管理能力，能够提供稳定的收益，让社会各方面都参与到城市运营、物业运营的生态中。

上述接近万达集团的人士指出，任何一家企业要转型轻资产，如何利用多种渠道寻找到适合的资金都是关键性的问题。他认为，从“稳赚一号”发行的火爆情况来看，万达找到了正确的方向。