城市轨道交通对周边住宅地价影响研究

谢妍　杜葵

[摘要]为定量分析城市轨道交通对周边住宅地价的影响机理，本文以昆明市地铁1、2号线为例，基于特征价格模型采用SPSS 190统计分析软件，以房地产价格替代土地价格，选取地铁及其他影响房地产价格的因素作为特征变量来分析研究房地产价格，对样本数据进行回归分析，实证研究表明城市轨道交通的建设给周边土地带来了明显的增值影响，随着距最近轨道交通站点距离增加，周边住宅地价呈现明显的递减趋势。建立城市轨道交通与周边住宅地价的定量关系，对于城市土地的利用规划、管理和完善城市轨道交通路网具有非常大的指导作用。

[关键词]昆明市；城市轨道交通；住宅地价；特征价格模型

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552158

随着改革开放的逐渐深入，我国国民经济持续快速地增长，我国各大、中型城市都在加快城市化进程，在这样的环境下，必须有效缓解越来越多的大、中型城市出现的交通压力，同时，城市人口逐渐增加，很大程度上导致了我国城市土地资源越来越紧张，城市轨道交通作为新兴的一种运量大、速度快、准点、安全舒适、低碳环保、节约能源和土地资源的大容量城市客运交通方式已成为大、中型城市公共交通系统中不可或缺的一部分。而土地资源属于不可再生资源，土地价格作为土地市场的核心，在有效运行土地市场的过程中起着十分重要的作用。因此，建立城市轨道交通与地价的定量关系，有利于城市土地的利用规划和管理，指导土地增值效益的合理分配，为城市轨道交通建设提供融资的新途径。

我国在轨道交通对周边房地产影响方面的研究起步较晚。2004年何剑华等以北京地铁13号线为例使用Hedonic模型研究了北京地铁对沿线住宅价格的增值效应，2005年郑捷奋等以深圳轨道交通一期为例，以住宅消费支出为变量构建消费支出特征价格模型分析了轨道交通对周边住宅价值的影响，2009年王琳以上海市轨道交通8号线为例采用特征价格方法从时间和空间上定量研究了城市轨道交通对沿线住宅价格的影响。本文以昆明地铁1、2号线为例，基于特征价格模型定量分析城市轨道交通对周边住宅地价的影响。

1昆明市地铁概况

昆明轨道交通是服务于云南省昆明市及其周边区域的城市轨道交通系统。系统包括昆明地铁系统和昆明市域铁路系统。昆明市地铁规划总长304千米，共九条线路，由昆明轨道交通有限公司负责建设及运营。昆明地铁1号线首期工程于2010年5月1日全线开工。2012年6月28日，昆明地铁6号线首期工程（机场线）正式通车；2013年5月20日，昆明地铁1号线首期工程南段开通试运营；2014年4月30日，昆明地铁1号线和2号线首期工程全线贯通见图1，运营线路达到3条。此外还会开通其他几条线以形成昆明市轨道交通网。

图1昆明市主城区地铁1、2号线站点

本文研究对象为现已开通运营的昆明市地铁1、2号线。1号线从呈贡新城大学园区到昆明火车站，2号线从昆明火车站到北市区，形成了南北贯通，新城老城连接的局面。由于昆明地铁1、2号线穿过昆明多个城区，本研究的调研范围包含了五华区、盘龙区、官渡区和呈贡新区。

2城市轨道交通对土地价格的影响

轨道交通具有高度通达性，能够提高土地的开发强度，促进周边土地的优化利用，推动沿线经济的繁荣与发展，同时，城市轨道交通的建设，使城市居民交通出行时间减少和出行效率提高。因此，城市轨道交通能给周边土地带来明显的增值效应。

城市轨道交通在主要和次要CBD对住宅、办公和商业等不同用途的土地价格有不同程度的影响。并且，Dewees（1976）通过对加拿大多伦多地铁建设前后周边住宅价值变化研究发现地铁站点周边土地价值变化比轨道交通沿线土地价值变化更加明显。对于不同的轨道交通站点，土地增值效应的多少与所在区域的交通完善程度成反比；就单个站点而言，轨道交通对土地增值效应符合正态分布；但在建设初期，轨道交通对周边土地的增值影响比较大，随着时间的推移，增值影响逐渐减少。

3模型构建

31模型选择

特征价格法的方程形式灵活多变，可同时用来研究空间效应和时间效应，且与其他模型相比，有很强的解释能力，而且所需数据具有收集的方便性和真实性，能搜集到大量的交易样本资料，模型经济意义较直观，因此目前被国内外学者广泛采用。特征价格模型还包含了多种重要的影响因素，在最大程度上纳入解释变量。综上所述，特征价格模型对于轨道交通对周边住宅价格和土地价值的影响研究有整体优越性。因此本文采用特征价格理论建立模型，将地铁及其他影响房地产价格的因素作为住房价格的特征变量。

32理论模型

特征价格模型的简单函数形式一般有线性形式、对数形式、对数线性形式和半对数形式4种。

在具体应用时，选择适当的函数形式对研究结果的正确性非常重要，应通过统计分析和检验来选择拟合度和显著性等都较好的函数形式。

33模型基本假设

首先，本文用房地产价格代替土地价格进行分析，因为土地的产权和资产作为房地产中的一部分，房屋价格已经包含了土地的价值，我们难以客观地从房地产价格中将土地价格剥离出来。所以本文在轨道交通对住宅地價影响的定量分析中采用房地产价格代替土地价格。其次，本文分析过程中只采用普通住宅价格，通过搜房网、安居客等比较权威的房地产专业网站中的二手商品住房成交记录筛选研究需要的样本。

34变量选择

本文结合昆明市地铁1、2号线的实际情况，收集并选取的主要特征变量及其量化设置详见表1。

35模型回归分析

本文应用SPSS 190统计分析软件对样本数据进行回归分析。经过对各种回归模型的反复测算，得出线性形式（Linear）函数模型回归效果最好，因此我们选择线性形式（Linear）的函数模型。

经过对昆明地铁1、2号线周围住宅价格自变量的t检验，回归分析模型见表2、表3、图2、图3。

从表2中可以看出，模型的拟合优度系数R为0739，调整后的R2 为0531，大于05，可见模型线性方程的拟合优度较高。模型的DW统计量为1642，比较接近于2，自变量的取值可以看作是相互独立的，无序列相关性。回归方程的F值为37779，模型方差的显著性水平P的值为0000<005，表明模型的特征自变量与因变量之间线性关系非常显著，模型可通过检验。

从表3中可以看出，模型中X1、X2、X3、X4、X5这五个特征变量的显著性水平均小于005，即都通过了显著性t检验，则回归系数对应的特征变量对住宅价格有显著的影响。且这五个变量的容差值均大于01，VIF值均小于5，则各变量之间均不存在多重共线性。而模型中X6、X7这两个特征变量的显著性水平均远远大于005，说明生活设施和教育设施这两个变量对住宅价格没有显著影响。

由模型表达式可知：

建筑特征：装修情况X1系数为正，说明装修情况越好，住宅价格相应增加，符合事实。

区位特征：离地铁站点距离X2系数为负，说明离地铁站越近交通越便利，住宅价格越高，完全证实了地铁的建设对其周边住宅价格起到了明显的增值影响。距CBD距离X3的系数为负，说明距市中心越远，房价就相对便宜。住宅周围公交线路X4的系数为正，说明公交线路越多交通越便利，人们出行时间成本越低，则会使房价升高。

邻里特征：娱乐设施X5系数为正，说明娱乐设施是否完善对房地产价格起到了一定的正面作用。理论上，对于传统城市来说，生活设施和教育设施是影响房价的重要因素，城市居民在选购住房时，都会倾向于对有学校、综合超市、医院、银行等公共设施比較完善的区域优先考虑，而越靠近城市的中心区域，公共设施就越完善。但对于近几年来快速发展的昆明市区，现已形成了“一主三次”CBD区域，即主城区主中心区（CBD）、西市副中心区（次CBD）、北市副中心区（次CBD）、南市副中心区（次CBD）。随着各个次CBD的快速发展，相应的学校、银行、医院、超市等公共设施也逐渐完善起来，缓解了主CBD的办公、文化、娱乐、居住等各方面的压力。并且地铁的开通，使交通便利度大大提高，减少了离市中心较远的居民达到市中心的时间和交通成本，由于交通便捷度的大大提高，人们在买房时对这两个因素的考虑相对减少了许多。因此，生活设施和教育设施对昆明市的住宅价格没有显著影响。

4结论

本文以昆明市地铁1、2号线周边的住宅房地产价格为例，收集了全线228个住宅楼盘数据作为样本，基于特征价格模型对城市轨道交通对房地产价格影响进行研究。定量分析通过对模型进行回归分析和相关分析，实例证明了城市轨道交通对周边住宅地价具有显著的增值影响，且随着距最近轨道交通站点距离增加，周边住宅地价呈现明显的递减趋势。而城市轨道交通建设给周边房地产带来的增值效益应该部分返还给轨道交通建设的投资者政府或者轨道交通企业，有利于轨道交通事业的建设和有效管理。

参考文献：

[1]周璞城市轨道交通对沿线房地产价值的影响研究——以武汉市轨道交通二号线为例[D].武汉：华中师范大学，2012

[2]何剑华用Hedonic模型研究北京地铁13号线对住宅价格的效应[D].北京：清华大学，2004