房地产开发及土地利用

李楠

摘要：近年来，我国房地产企业竞争越来越激烈，对于房地产开发及土地利用的研究也越来越多。本文主要是对城镇房地产开发及现状进行研究，总结出房地产开发及利用存在的问题，有针对性地提出了建议和对策，以为房产开发与土地利用的良性发展提供参考。

关键词：房地产；土地利用；城镇；对策

近年来，房地产行业在产业结构变动、拉动内需以及增加就业方面发挥了巨大的作用。30年的改革开放，我国房地产行业发生了几次波动，最后趋于稳定。进入2000年以来，我国的房地产市场快速升温，大量的资本开始涌入房地产行业，因此也带动了房价的上升，产生了一系列的社会问题和矛盾。在很多的地方，房价的上升影响了房地产公司的开发效率和土地利用率，因此受到了政府的关注。

一、我国城镇房地产发展现状

（一）消费者更倾向大户型

笔者以某城镇为例，通过调查发现，城镇中心区以及街道房屋面积为64万平米。2015年，城镇居民的人均住宅面积为36平米，这说明城镇人均住宅面积不断增加，具体见图1所示。

由图1可知，随着城镇居民生活条件的不断改善，大户型已经成为很多人购房的首选。需求影响市场，由于城镇居民对于大户型的需求增加，那么房地产企业对于大户型的开发必然也会增加。

（二）住房升值空间大

由于房地产价格大幅上涨，很多人选择投资房产，为家庭带来了巨大收益和资金。据统计，不止一套住宅的家庭占比超过15.3%，超过1.4%的家庭甚至有两套及以上的住房。之所以有越来越多的家庭选择对住房进行投资，并成为家喻户晓的获取收益的一种金融渠道，关键是人们购买然后出售的房产，可以给他们带来巨大的收益，因为住房具有非常大的升值空间。在一定程度上，这种现象给住宅投资热潮的发展作出了贡献，但是也影响了社会其他成员购买房产的可能性，加剧了商品房的供求关系。

二、房地产企业土地资源利用存在的问题

目前，房地产企业在土地资源利用方面主要存在以下几个问题：第一，房地产公司开发比较盲目，导致市场房价上升过快，这简接增加了城镇居民的生活压力。第二，催缴土地出让金难度大。第三，在开发过程中，由于参加竞拍的企业较少，导致很多土地竞拍无法完成。第四，在开发过程中，没有对农户的征地进行补偿，严重损害了当地农民的利益。第五，由于房地产企业的法律意识不强，导致企业在开发过程中，经常会出现违法现象，比如随意更换土地性质等。

第六，不论是政府还是房地产企业，都缺乏对于土地资源的正确认识，导致开发过程中出现了土地资源浪费、环境破坏以及土地性质使用不可取等问题。

近年来，我国城镇发展水平不断提高，但是在发展过程中，出现了效率不高，协调不一致等问题。从而影响了城镇公路运输的效率，导致交通事故发生频率提高。而许多城市的建筑密度过大，缺乏足够的公共设施忽视了城镇建设的文化、艺术、体育以及娱乐设施的建设。

三、提高房地产用地管理的对策

（一）完善竣工验收制度

加强对工程项目的验收，该项工作主要由城镇建设局、国土局以及相关政府部门来完成，加强验收制度建设。

（二）建立土地收购储备制度

建设用地由政府统一储备和调控，根据市场需求统一供应。

（三）建立集体决策制度

要建立决策制度，尤其是对于商业用地的开发，当地政府部门必须要制定合理的出让方案。在制度出让方案以后，再进行竞拍。并且要群策群力，对招标底价和挂牌起始价进行严格的规定和限制。完成竞拍以后，必须要把方案上报给政府进行审核，然后向社会公布，整个过程要做到公正、公平、公开。

（四）建立土地使用权公开交易制度

建立土地公开交易制度，所有的交易过程要公开，拒绝暗箱操作。所有的商业用地都必须通过招拍挂出让，而且要保证过程的公正和公开，防止地方贪污腐败现象的出现，净化房地产交易的环境。

（五）建立供应总量控制制度

政府要进行总体控制。对于政府来说，每年必须要结合建设局、发改委以及国土局的相关信息，制定一个合理、科学的房地产开发计划，上报省级部门备案，全年必须要严格按照计划执行。此外，该计划还可以通过媒体向社会公开，既能防止贪污腐败，又能提高政府的公信力。

四、完善房地产开发用地储备制度的对策

（一）重构土地储备的组织体系

我国主要通过建立土地储备制度，采用的是两个相对平稳分级管理模式体系。首先，一般的土地储备机构都是与当地的行政部门合作，并且要服从政府的管理和领导，这样就大大降低了土地储备机构的决策自由，此外还降低了管理的效率和质量。其次，一般来说，环保局、财政局、规划局都会参与土地储备工作，但是这些部门之间的权责关系比较模糊，导致工作效率不高，最终无法形成一个高效的管理格局，不利于城镇房地产开发与土地利用。所以，必须要根据城镇基本情况对土地储备机构和行政管理部门的现有模式进行创新，建立一个全新的组织。该组织不仅要方便其他部门之间进行协调，同时还要保证独立的决策地位，具有高度的自我管理权限。

（二）强化土地储备管理的监控职能

具体来说，有四个方面的内容是需要进行监控的。首先，必须要对土地价格的合理性进行监控，防止故意抬高房价，压低地价的情况发生，打击一切地皮倒卖活动。此外，政府要与房地产管理部门密切配合，对整个房地产行业链条进行管理，严厉打击一切不合理的定价行为。其次，要监督房地产企业严格按照政府的相关规定进行开发与建设，不能随意更改土地性质，不能占用公共土地资源。再者，建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地。最后，要严格监督建设用地的选址、用途，必须要求房地产企业遵循城镇土地的利用规划和要求。

（三）完善相关配套的法律法规

不断完善相关配套的法律法规，通过法律的手段来解决具体开发过程中出现的问题。比如：原建成区的隐形土地市场问题以及公益型用地的收购与管理问题等。政府部门必须要严格执法，保证土地工作的正常进行，不断加大管理力度。建立依法监管的储备机制的工作监督机制，以保证实现储备目标。应建立土地储备信息披露制度，尝试在土地征用，开发和储备过程中，实现一部分转移到土地储备机构的数据和信息，以促进双方的监督和投诉。此外，通过公开如年度土地出租、出让计划等市场信息，建立市场信息网络系统，使市场经营活动规范化，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。

（四）加大土地供应结构的调整力度

土地供应结构和需求结构的平衡协调，需要土地供应和需求平衡保持一个更高的水平。如今，我国的房价水平相对较高，所以在土地储备方面必须要结合市场需求，根据市场的发展规律进行总体规划与控制，切不可盲目操作。站在市场的角度对土地储备和供应进行管理，逐渐化解格子矛盾。这样可以从根本上降低市场的波动，保持供求关系的平衡。除此之外，对于一些高档小区和商业用地，除了采用源头控制的手段以外，还必须通过提升税收、提升地价等方式进行控制。对于安置小区、廉租房等，要根据当地老百姓的基本收入情况进行控制，防止房地产企业谋取暴利，要保证当地居民的基本权益，满足他们的住房需求。避免企业因为政策的漏洞，影响到居民的基本权益。

结束语

合理利用土地资源与实现房产开发可持续发展，是辨证统一的，相辅相成的。无论是从国际、国内发展的成功实践来看，还是从实际需要来看，无不印证这样一个道理：要实现房产开发可持续发展，必须要合理利用土地资源。在落实科学发展观的过程中，不能顾此失彼，必须统筹兼顾；不能以牺牲土地资源为代价，获得一时的经济发展，必须在加快经济发展的同时，加强土地资源保护，优化发展环境。（作者单位：徐州工程学院）

参考文献：

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