我国房地产金融风险及防范

[摘 要]房地产属于资金密集型行业，房地产金融存在高风险性。我国房地产金融风险包括利率风险、信用风险、流动性风险等。主要是由于我国相关法律法规不健全，监管和调控体制机制不完善，房地产融资渠道单一，过度依赖银行，商业银行自身管理存在缺陷，房地产市场参与者行为不规范引起的。提出加强产业政策的制定和落实，加强房地产金融监管，建立风险预警机制，建立完善的房地产金融体系等防范房地产金融风险的对策建议。

[关键词]房地产泡沫；金融风险；金融危机

[中图分类号]F062.9 [文献标识码]A [文章编号]2095-3283（2015）04-0062-03

[作者简介]汤磊（1987-），男，硕士研究生，研究方向：商业银行。

一、我国房地产金融风险的类型

（一）利率风险

如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化越大，利率风险也就更大。对于借款人来说利率是极为敏感的财务指标，任何利率的变动都会直接影响到借款人的还款行为。当利率提高时，部分有闲置资金的购房者会选择提前还款，以减少利息支出，从而打乱信贷规划，导致预期贷款收益减少，直接加大银行业的金融风险。

（二）信用风险

信用风险指由于借款人即房地产开发企业和住宅消费者因某些原因不愿或者不能及时足额偿还贷款所带来的风险，也叫违约风险。具体可分为两类：一种是由于如宏观经济经济下滑或自身原因造成的经济偿付能力下降使得借款人客观上无法偿还贷款，称为被动违约风险；另一类是当经济政策和产业形势发生变动，出于牟利的目的或其他原因，借款人有意停止或延长偿还贷款的情况，称为主动违约风险。

（三）流动性风险

流动性风险指金融机构缺乏足够的现金以及随时可以转换为现金的其他资产，导致其无法偿还到期债务的风险。在房地产金融中产生流动性风险的主要途径有两种：一种是由于金融机构资产负债业务的期限不匹配造成的。由于房地产资金使用周期通常较长，过度的金融支持导致金融机构大部分资产集中于房地产开发项目，就可能出现金融机构手中的短期资金难以应付日常提款需要的情况，此时金融机构若不能及时从外部融入资金，就可能因挤兑产生流动性风险。另一种是由于信贷风险造成的。购房者按揭贷款都是以其住房作为抵押物，当贷款无法按时收回时，金融机构只能通过出售、变卖抵押住房以获取赔偿。如果房地产价格大幅下跌，抵押的住房将难以出售，导致金融机构难以迅速获得流动资金，从而发生流动性风险。

（四）其他风险

房地产金融风险还包括其他的风险，如操作风险（日常经营操作过程中因意外、自然灾害或其他人为原因导致的风险），汇率风险（进行海外投融资的金融机构在汇率变动时遭遇的资产计价损失风险），土地储备贷款风险，国家政策变动风险等。

二、我国房地产金融风险的成因

（一）相关法律法规不健全，监管机制体制不完善

目前，相对于房地产金融市场高速发展，相关的法律法规建设相对落后，尚未出台构筑房地产法律体系核心的法律和支撑房地产法律体系的重要单行法。从我国房地产立法原则上看，现有相关法律都是对房地产经济活动实践经验的总结，更多体现为滞后性立法，同时，受部门利益左右的程度也较大。还存在法律层级结构不清，层次低，以法规、规章居多，立法标准不统一等。

由于近些年来全球金融创新力度加大，对于房地产金融机构的监管难度也不断增加。在我国房地产业，常常是监管措施跟不上金融创新的速度，导致金融监管的失效和缺位。我国金融业创新刚刚起步，自我约束机制还很不完善，又缺乏专门的房地产金融监管框架，没有建立起房地产金融风险预警体系，导致房地产业的金融高风险。

（二）房地产融资渠道单一，过度依赖银行

近年来我国房地产项目资金来源主要包括国家预算内资金、债券、利用外资、国内贷款、房子产企业自筹资金等。其中国家预算内资金和债券及利用外资占比不到40%，大部分来自银行贷款和自筹资金。而近70%的自筹资金又来自于银行贷款。根本原因是我国房地产金融体制市场化程度不高，体系建设严重滞后于房地产业的发展造成的，使得大部分剩余资金作为储蓄进入银行体系，没有有效的渠道进入房地产业，房地产企业需要资金时，只能选择银行贷款，银行对房地产信贷，贯穿土地储备、交易、房地产开发、销售整个过程。商业银行实际上直接或间接地承担了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。所以一旦某个环节出现问题必然造成金融风险。

（三）商业银行自身管理存在缺陷

房地产属于资金密集型的行业，房地产业对银行资金的依赖性极大。商业银行管理存在缺陷，就容易产生金融风险。大多数商业银行普遍对于房地产业抱有高回报率的预期，所以在信贷的实际发放过程中盲目追求信贷规模而忽略了房地产投资项目的潜在风险。不乏有商业银行自行降低客户资质等级评定门槛，有的甚至对信用等级不进行验证。贷款项目多数没有进行可行性分析和评估。在房地产信贷的审核阶段，审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，片面相信企业的书面材料；对于企业信用状况等相关信息的真实性不做深入细致的调查。特别是对于项目中企业自有资金所占比例以及项目开发一整套相关手续等硬性要求的审查把关不严，极易形成信贷风险。在贷款管理后期又过分依赖抵押物，疏于对项目建设进度的及时跟踪和对开发商违规行为的有效防范。一旦发生诸如挪用贷款资金、销售回笼款的违规行为，将有可能导致整个项目无法依照期限竣工交付或者无后续资金归还贷款。造成银行的呆帐、坏帐大量增加，形成数量庞大的不良资产，进而危及到整个金融业的安全。

（四）房地产市场参与者行为不规范

1.房地产开发商的违规行为。一方面，房地产开发商为了获取贷款，在银行前期审查以及后期的贷款发放过程中故意隐瞒、歪曲企业真实财务信息，导致银行不能对开发商的还款能力进行准确的评估，当不鞥你按期偿还房地产贷款本息时，就形成大量的呆帐坏帐。房地产企业道德风险，最终演变为房地产金融风险。另一方面，当房地产商由于种种原因无法获得银行正规的房地产信贷支持时，也极易利用借贷双方信息的不对称，采取其他诸如“假按揭”、“零首付”等欺诈手段骗取银行贷款。这使得大量商业银行信贷资金通过非正规的渠道流入房地产行业，加剧房地产泡沫。同时也必然导致银行个人住房贷款质量恶化，形成更大规模的房地产金融风险。endprint

2.购房者的欺瞒行为。囿于当下的高房价与国民收入的巨大差距，个人住房信贷就成了大部分购房者的首选。而我国在个人收入信息收集上缺乏健全机制，个税机制陈旧，导致银行在核发个人住房贷款时，很难对借款人的资信状况做出正确判断。这就使得相当一部分借款人通过捏造事实、隐瞒真相，甚至虚拟抵押、虚拟存款账户或保证金等方式来骗取银行贷款。而一旦借款人的个人收入出现问题，就会致使贷款无法收回，加大银行金融风险。购房者的各种欺瞒行为已经成为房地产金融风险的一个主要诱因。

3.投资者的过度投机行为。众多房地产市场投资者在投资时并没有过多考虑自己的支付能力和能够从房产使用中获得的收益，而仅仅是主观性的预期房地产价格必将上涨，从而进行大量的投资。而这种非理性的投资会加大整个房产市场的需求，从而推动房价大幅度上涨。当房价大幅度上涨形成虚假繁荣时，又刺激了众多的房地产开发商盲目的增开项目、追加投资，导致房地产市场进一步升温。众多的外围投机者会对房地产价格的上涨形成共同心理预期，在“羊群效应”的作用下，投机者会继续无休止的向房地产市场投入大量资金，导致整个市场需求量急剧增加，进一步的推动房价上涨，形成了一个恶性循环。原先正常发展的房地产市场也彻底的沦为了一个投机市场，从而催生一系列房地产金融风险。

三、防范房地产金融风险的对策建议

（一）加强产业政策制定和落实

政府应提高自身判断的准确性，确保政策的协调性、连续性和科学性。针对目前房地产领域存在的问题，政府及有关部门应制订符合我国实际情况的房地产政策和发展规划。规范土地征收、出让等一系列政府行为，坚决贯彻国家耕地保护政策等一系列硬性规定。加强土地交易市场监管，加大对开发商囤积土地、炒卖地皮等违法行为的查处力度。在执行过程中应审慎把握政策的宽松度，充分做好应对有可能的房地产金融的风险。

（二）加强房地产金融监管，建立风险预警机制

首先应建立健全我国房地产金融监管体系，组建一个由中国人民银行、银监会、发改委、建设部、审计部门参与的多元化、全方位的房地产金融监管体系。系统研究我国房地产金融业运行情况，制定有效、可操作的监管方针和策略，保持房地产金融系统的长期稳定性。

同时，应充分借鉴发达国家的成熟经验，建立一整套灵敏的、可操作的房地产金融风险预警系统。通过对于宏观经济形势的变化以及房地产市场走向的分析，对房地产信贷总量、结构以及不良资产等进行预测，进而全面监控预测房地产金融风险，及时发出风险预报。有助于银行更准确的把握市场走向、提前预防各类金融风险，从而有效减少因市场波动给自身造成的损失。

（三）建立健全房地产金融体系

1.逐步完善各级金融机构

（1）有效发挥人民银行的调控作用

我国的中央银行是中国人民银行，是我国金融体系的核心，是银行业的管理机构，应进一步加强“窗口指导”的作用，从宏观上保障房地产金融业的稳健运行。央行应通过积极调整货币政策与信贷政策，防范金融风险。如采取更为灵活的利率政策，提升利率政策弹性，扩大利率政策作用范围。通过控制货币供给、利率调整和其他相关政策，引导房地产金融市场对于利率变化的合理预期，增加房地产金融市场的透明度和政策取向的可信度。充分利用利率杠杆作用调控房地产市场，引导房地产市场过剩资金的流向。

（2）加强商业银行内部管理

首先，我国商业银行业应认真落实金融监管部门关于房地产信贷的政策和要求，严格遵守有关住房贷款首付比例、贷款利率等方面的规定，并结合地区实际，进一步细化风险管理措施，提高风险意识，建立完善的风险评价体系，提高自身对于金融风险的抵御能力。

其次，商业银行应该强化贷款管理，有效控制贷款规模和比例，不断调整和优化房地产贷款结构，针对不同的项目类型对项目贷款实行严格的分类管理。

对于房地产开发贷款的审核，要严格把握房地产开发企业的资质、能力和准入条件，在对房地产商的抵押资产严格审核基础上，还必须严格审查房地产抵押贷款的条件，充分评估该房地产开发企业的资格和自筹资金比例是否达到要求，严禁将贷款用于缴纳土地出让金，做到专款专用。

（3）规范房地产金融中介机构

房地产金融中介机构作为房地产金融领域不可或缺的补充，发挥着极其重要的作用，有必要规范房地产金融中介服务，建立房地产金融中介市场的诚信服务体系。加快建设房屋买卖和贷款咨询机构、个人信用评级咨询机构、房地产价值评估机构、房地产保险等中介服务机构。

2.全方位推进社会信用制度建设

应逐步建立一套适合我国国情的信用体制，充分利用现代互联网技术整合“大数据”，通过科学的方法进行预测和评估，为金融机构提供企业及个人信用咨询，使金融机构能够准确地对借款人的信用状况做出判断，针对借款人的信用等级情况及时调整信贷策略及条件。同时与金融机构共享信用信息，从源头减少信息不对称问题，有效防止“道德风险”的发生，在一定程度上化解金融机构的信用风险。

3.拓宽房地产企业融资渠道，实现融资结构多元化

（1）建立健全房地产金融一级市场

借鉴发达国家房地产金融市场的建设经验，拓宽房地产企业融资渠道最好的办法就是让房地产企业在市场化条件下进行直接融资。这就需要一个健全的房地产金融一级市场。

首先，要大力推动符合资质的房地产开发企业上市。借助我国日臻完善的股票交易市场，通过发行股票来筹措资金，改善企业资本结构，从而分散风险。其次，可以通过发行企业债券来融资。鼓励体制健全、资本雄厚、市场信誉度高的房地产开发企业通过在一级证券市场上发行中短期项目债券，吸引社会剩余资金。投资者可以根据不同的收益预期进行市场操作，进一步分担风险。同时，也可以大力发展房地产信托投资基金（REITS），探索私募信托融资、夹层融资、典当融资、合作开发，借助海外地产基金等方式，达到进一步补充完善房地产金融一级市场的目的。

（2）探索推进房地产金融二级市场发展

在逐步完善房地产金融一级市场的基础上，应建设具备创新性和多样性的房地产二级金融市场，把银行流动性差的住房信贷资产转变成为流动性强的证券化资产，实现融资产品的证券化、标准化和公众化，有助于分散、转移我国银行业承担的大量信用风险。

资产证券化是世界金融业务的发展趋势之一，作为金融行业的一个创新产品，虽然存在一定风险，但不能否认它的积极作用。如果可以利用好贷款证券化工具，通过资本市场将集中于银行的风险分散。可以将银行从房地产贷款规模日益扩大和银行流动性随之下降的矛盾中解脱出来，使得银行资产负债结构得到改善，提高银行资产的流动性，实现房地产金融资产能安全有效地流动和交易。

[参考文献]

[1]蔡福恩.浅谈我国房地产金融风险及其防范研究[J]财经界（学术版），2011（2）.

[2]高鹏，李雪，董纪昌.我国房地产金融风险形成机制的演化博弈研究[J]现代管理科学，2012（5）.

[3]昌忠泽.房地产泡沫、金融危机与中国宏观经济政策的调整[J]经济学家，2010（7）.

（责任编辑：梁宏伟）endprint