中小房地产商存在的问题及生存策略

封睿?杜锐

摘 要：当今我国经济形势处于萧条阶段，房地产行业也不断衰退，中小房地产商更难生存。通过对内蒙古自治区中小房地产商的调查，对它们目前存在的问题从组织结构、权责体系、流程体系、目标管理和绩效体系五方面进行了梳理，并提出其在这五方面所需具备的生存技能。最后，总结出中小房地产商需注意的关键点。

关键词：中小房地产；问题；生存技能

1 中小房地产商存在的问题

面对中国房地产市场环境不透明、市场的运行不规范等问题，房地产商面临很大的风险，而中小房地产商控制风险能力很弱，在市场竞争中处于劣势，为了探讨中小房地产商的问题，我们进行了一系列的市场调查。

1.1 目前管理状况调查

房地产行业整体运营的混乱，加上目前经济的衰退，导致中小房地产企业的不断破产倒闭。经过初步了解，我们发现中小房地产商普遍存在问题有组织结构混论，权责不明确，员工工作效率低等。基于这些普遍问题，设置调查问卷时，从5个角度进行分析：组织结构、权责、流程、目标管理和绩效。笔者利用发放调查问卷的方式，对内蒙古自治区中小房地产商的管理状况进行调查，共发放1000份问卷，收回有效问卷980份。

1.2 问题梳理

结合调查问卷，经过对中小房地产商的调研、访谈，其出现的具体问题如下：

（1）组织结构。组织结构存在的问题，是引发各类问题的基础，其问题主要集中于：依职能定岗，而非依管理定岗；副总职能只集中于一个核心业务，而非一个面上的工作范围；副总设置过多，缺乏决策者，导致互相推诿；上下级之间、部门之间工作划分并不清楚，常有扯皮现象；对人力资源部工作不重视，只是简单与办公室的职能混为一潭，造成公司整体人员管理的混乱。

（2）权责体系。权责方面存在的问题表现在：集权化程度高，董事长没有充分放权；各部门权利、责任不明晰，本位主义严重，不考虑公司大局；部门内人员的权责也不明晰；有权无责与有责无权现象明显，没有遵循权责对等原则。

（3）流程体系。问题主要表现在：缺乏部门一级横向流程，致使部门之间的配合缺乏规范性；凭经验主义办事，没有依据项目时间节点明确各部门职责，形成一套全面流程体系；反馈流程缺失，信息传递慢；个部门内部流程形同虚设，实际工作不按流程办事；服务职能部门未能及时的配合核心业务部门的工作（服务职能部门包括行政部门，人力部门和财务部门）。

（4）目标管理。中小房地产商缺乏战略目标，只是遇到问题，解决问题，没有目标性；虽然每个部门都有自己的小目标，但本位主义严重，各部门之间的目标相关性很低，使得公司整体工作效率低下，常出现议而不决，决而不定的现象；业务目标无法量化考核，例如前期取证过程，有很多不确定因素；缺乏危机、应急预案；注重短期目标，缺乏长期目标，有时为了节约1万成本，耽误整体项目进度，导致的损失可能高达100万。

（5）绩效体系。中小房地产商绩效方面的问题主要表现在：绩效考核缺乏明确标准，导致难以给考评对象客观评价，总是凭主观印象考评；薪酬与能力不对等，与绩效几乎不挂钩，无奖罚制度，这也就使得薪酬没有了激励作用；对员工的后续培训几乎为零，晋升渠道不明确；公司现有的考核都是部门内人员评分，常出现搞关系，包庇现象，最后绩效考核结果都为优，未能真正反映公司实际情况。

2 中小房地产商需的生存策略

对于中小房地产行业，要想立于不败之地，首先要对自己的内部结构进行变革，在整个市场不规范的大环境下，中小房地产商需要具备五个方面能力。

1.要有科学、合理的组织结构。对于组织的变革，明茨伯格提出，每一种组织结构模式都有相应的组织内部监督控制方式，只有组织结构变革带来的管理成本低于生产效率提高，并带来收益时，该组织结构才是有效的[2]。

组织结构设计要注意：采用扁平化管理，尽可能减少中间管理层；管理权要高度集中，高层管理者要进行一个领域的管理，而非一个专业的管理；工程部门要专业化分工，按照项目的开发过程设置相应的职能部门；注重人力资源工作的重要性，将其职能提高到一定的高度；组织结构要灵活机动，适应社会大环境的不断变化，部门之间既有联系，又互相制衡。

2.明晰的权责关系。对于中小房地产商，董事长要懂得放权，这就需要企业内经验交流和战略规划能力的强化，以此弥补放权所带来的可能的经营管理风险；工作分析要充分，以明确各岗位、部门的工作内容、工作权限及工作职责；权责对等，要使整个权责体系实现权有所属、责有所归、利有所享而又和谐发展。

3.清晰的流程。流程是一套完整的端到端的为客户创造价值的活动，它穿越组织和职能界限，包含从初始事件到客户期望的结果的所有活动[3]。企业流程管理最终目的是提高顾客满意度和公司的市场竞争能力并提高企业绩效。

房地产企业流程涉及范围广，受到政府相关部门、合伙企业工作流程的制约；受开发周期的影响；受企业组织架构的影响；受国家法律、法规等政策影响大，房地产企业的这些特征，使得其流程设计要特别具体，在某个时点各个部门之间的配合要特别明确，以保证整个公司横向协作关系的顺畅，流程反馈体系必须健全，对流程的执行得有一系列的制度保障，避免其成为虚设。

4.有效的目标管理。将公司整体战略目标，分解成各个小目标，通过对目标实现状况进行管理，使公司更有计划性。

目标管理是建立在组织结构基础之上的，目标制定的过程要让全体员工参与进去，目标要由上而下层层分解，由下而上层层承诺，也就是说下发到每个岗位的目标，必须经过岗位人员的认同，责任到人；公司战略目标的制定是核心，需要依据市场的变化不断调整规划；对于中小房地产企业，最值得注意的是目标管理的落地问题，对目标完成的考核及反馈，是目标管理是否真正实现的关键。

5.有激励效果的绩效体系。绩效考核的作用有：达成预期目标；激励人员斗志；薪酬决策依据；挖掘问题；员工与企业共同发展。中小房地产商要想持续发展，必须设计一个有效而切实可行的绩效考核体系，以实现其作用，该体系需与企业文化、组织结构和战略目标相适应，考核标准要可衡量，级别明确，晋升通道顺畅。

3 结论

综上所述，我们可以看出中小房地产商现实状态与应具有能力之间的差距，因此，其改革需针对组织结构、权责、流程、目标管理、绩效五方面进行。这五者之间是相辅相成的关系。

组织结构是基础，流程是核心，二者结合才能对各个岗位进行权责的分配，权责关系明晰，是目标分解的前提，而目标管理的关键是将目标分解到各个岗位，绩效考核是对目标管理效果的检验，目标管理是制定绩效考核的依据，最后，依据绩效结果的分析，可以对组织结构进行调整，公司在这个不断循环的过程中，不断优化自己，实现可持续发展。

中小房地产商必须紧紧围绕这五方面进行变革，不断掌握生存技能，要想真正将这五方面做到位，需要强大人力资源工作做保障，人力资源是第一资源， 不断提高人力资源开发与管理水平是当前中小房地产行业提高市场竞争力的关键。对人员的的管理要遵循“谁用人、谁招人”的原则，这样不仅提高了上下级之间的默契度，更便于绩效考核的实施。房地产行业虽处于萧条阶段，但市场竞争更加激烈，作为房地产企业应加强自身管理机制，提高对抗外界风险的能力，挖掘自身潜力，充分利用人力资源，这样才会使房地产企业立于不败之地。

参考文献

[1] 卢勃，李学伟：《企业集团效益型组织理论》[M]，清华大学出版社，2006：67

[2] 王玉荣，流程管理[M]，第2版，北京，机械工业出版社，2004，4-6