阜康市城镇基准地价时空演变特征及影响因素研究

高磊+王承武

摘 要：随着经济体制的不断变化，土地资源管理过程中的问题日益突显。通过对阜康市城镇基准地价受各个因素影响而产生的时空演变特征，通过与历年地价情况的对比分析，揭示在城市规划驱动下的地价时空变化规律，并验证地价上涨的合理性。

关键词：基准地价;时空演变;影响因素;阜康市

一、导言

（一）研究背景

通过对阜康市城市基准地价演变过程的研究，不但可以直观的反映阜康市城市土地利用水平在各个历史时期的变化过程，又可以表现出该地区在每个历史阶段内的土地价格水平和变化规律，也为当地政府进一步规范房地产市场，制定相关的土地税费征收标准提供依据。

（二）研究的目的与意义

1.研究目的。（1）通过对阜康市近年来地价变化的规律，总结出阜康市基准地价的演变趋势;（2）用数理统计的原理，探析阜康市土地格局和定级变化;（3）以阜康市土地基准地价的变化机制为研究背景，分析阜康市城市土地地价转变过程和基本规律。

2.研究意义。（1）为政府部门科学合理制定城市规划提供科学依据;（2）为基准地价的理论研究提出新的思路和方法。

二、城镇基准地价的概念及理论基础

土地价格，简单的理解就是在土地所有权的转变过程中需要支付的费用。也就是说，土地价格是为了获得某一块土地所有权时，所必须支付的价格。土地是自然资源的一种，存在着一定的使用价值，由于土地的开发和利用，而换取的收益，就是所谓的地租收益，这也就是土地价格的体现方式。在《资本论》中，马克思对土地价格进行了明确的概述。他认为，土地价格就是地租经济化的表现形式，即为土地价格。

三、阜康市基准地价概况

根据阜康市2012年城镇土地基准地价更新数据，商业用地一级至四级地基准地价依次为960元/m2、720元/m2、500元/m2、370元/m2。居住用地一级至四级地基准地价依次为710元/m2、560元/m2、420元/m2、340元/m2。工业用地一级至四级地基准地价依次为320元/m2、270元/m2、215元/m2、155元/m2。

四、阜康市基准地价时空演变特征及驱动因素

2008年阜康市城区土地定级面积为9.8平方千米，2012年城区土地定级面积扩大为33.83平方千米，扩大的区域主要是城区西北部区域。

（一）评价区域基准地价空间演变影响因素分析

1.城市规划调整，造成土地定级范围扩大。

2.基础设施不断完善，土地定级范围不断向外扩张。

3.各级别土地范围向外不断扩张。

（二）阜康市基准地价时序演变趋势分析

通过分析可以看出阜康市2012年的基准地价相对于2008年都有了显著提高，第一，这种提高符合阜康市城区社会经济发展的客观规律，并且很好地反映了城区建设用地供求关系变化以至于价格关系的变化规律;第二，城区建设发展导致的土地质量结构布局变化，不同用途的土地对土地质量影响条件偏好差异性的日益显著;第三，综合阜康市2008—2012年致使城区地价发生变化的各种影响因素分析，上涨的幅度符合实际市场价格的变化规律。

五、结论与建议

（一）结论

1.阜康市城区的地价水平有所提高，这种提高符合阜康市城区社会经济发展的客观规律，并且很好地反映了城区建设用地供求关系变化以及价格关系的变化规律。

2.城区建设发展导致的土地质量和结构布局变化，不同用途的土地对土地质量影响条件偏好的差异性日益显著。

3.综合阜康市致使城区地价发生变化的各种影响因素分析，上涨的幅度符合实际市场价格的变化规律，不会对城区房地产市场产生冲击性的不利影响。

（二）政策建议

合理控制用地供给。在土地供应量方面，阜康市政府应该进一步提高其宏观调控的能力，对土地供应布局以及结构进一步优化，使得城市规划建设用地得到确保性的实施，从而使土地供应总量得到控制，土地储备制度得到完善。

完善城市公共服务空间布局。近年来，阜康市土地市场得到了高速化的发展，多元化的土地供应趋势明显增强，特别是最近一两年，尤其是商业地产备受关注，不同的功能空间彼此相互依存和互补，不仅体现了土地的集约化利用，也进一步推动了城市基础设施的配套完善。

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