二三线城市住房供求前景出人意料

研判二三线城市住房中长期供求关系，需要进一步分析各城市房地产开发土地储备情况，来判断未来城市新建商品房的供应高峰和供应量。

CRIC监测机构为了研判二、三线城市房地产市场中长期风险，测算了截至2014年10月底主要的18个二、三线城市土地消化周期，即最近三年出让经营性用地建筑面积与最近三年商品房成交面积之比。从测算结果得出，宁波、济南和大连3城市土地消化周期最高，武汉、青岛和常州土地消化周期相对较大，南昌、厦门和福州3个城市土地消化周期相对偏小。

青岛中长期供求失衡最严重

（1）沈阳等5市土地市场成交得到有效控制，土地消化周期较短

短期库存压力最大的沈阳，以及长春、无锡、福州和长沙土地消化周期并不是很高，均在2以下。其中沈阳由于库存积压过多，去化速度较慢，新建商品房消化周期持续维持在30个月以上，第四季度在国家及沈阳限购、限贷松绑，降息等利好政策的刺激下，成交量大幅增长，2014年10月和11月商品房成交面积环比涨幅分别达到17.74%和29.91%，库存压力有所缓解。新建商品房消化周期下降了2.6个月，但仍达31个月。一方面企业信心不足，拿地更趋谨慎；另一方面，政府也有控制推地规模，最近两年沈阳经营性土地成交建面快速下滑，2014年前十个月土地成交建面仅628.78万平方米，同比下滑67%，与2014年9-11月商品房月均成交130万平方米的消化速度，2014年前十个月成交建面不到5个月就可去化完毕。如果政府能够继续有效控制推地规模，沈阳的中长期风险或将大为降低，长春、无锡福州和长沙商品房消化周期虽然较高，但土地成交规模均得到有效控制，最近几年成交量走势相对平稳，沈阳和长春甚至呈快速下滑趋势，因而，5城市中长期市场供求风险亦不大。

（2）青岛和常州土地消化周期相对较高，常州土地市场逐步降温

青岛和常州土地消化周期相对较高，分别达2.22和2.14，即若以最近三年的商品房去化速度，仅最近三年成交土地可形成的供应均需花6年以上的时间完成去化。值得注意的是，在当前商品房消化周期长期居高不下的市场情况下，青岛土地市场依然如火如荼，2011年至今每年的土地成交建面均在2000万平方米以上，以2014年9-11月商品房月均去化速度，青岛每年成交的土地建面可形成的市场供应都需要去花22个月以上完成去化，特别是2013年土地成交量更为惊人，达到3060.97万平方米，环比2012年大幅上涨近50%。同样，若以2014年9-11月月均成交量来计算，2013年成交土地可形成的供应需要花费近33个月完成去化，可见其未来中长期风险相比目前可能只高不低。

而常州最近两年土地成交量控制相对较好，土地成交建面持续下滑，2014年前十个月土地成交建面仅639.28万平方米，以常州2014年9-11月商品房月均去化速度计算，这部分土地可形成的供应仅需不到10个月完成去化，中场来看，供需基本可达平衡。

杭州和宁波未来再迎高风险

（1）宁波土地消化周期过长，中长期风险堪忧

从中长期风险来看，宁波市场丝毫不容乐观，2014年10月的的土地消化周期已高达4.58，换句话说，以宁波最近3年的商品房去化速度计算，2011年11月至2014年10月底成交的土地可形成的供应需要耗费13.74年来完成去化，特别是2013年经营性土地成交建筑面积高达2510.33万平方米，环比上一年大幅增长62.71%，即便以2011年以来成交量较高的2014年9-10月的月均成交量来计算，都需要超过45个月的时间来消耗2013年成交土地可形成的供应。可见未来宁波或将再迎风险高峰期。

（2）杭州土地集中成交，未来楼市或迎短期风险激增

杭州土地消化周期相对较低，为1.78，即以最近三年的去化速度，2011年11月至2014年10月成交的土地建筑面积需耗费5.34年。考虑到限购放松后，随着需求逐渐入市，及杭州作为经济相对发达的旅游型城市，人口吸附能力相对较强，未来房地产成交量还有上行的空间，因此杭州未来去化压力不会很大。值得我们注意的是，杭州2013年土地成交量获得天量增长，经营性土地成交建筑面积达到2135.24万平方米，环比上年大幅增长80.76%，即便以2011年以来形势最为乐观的2014年9-11月月均成交量来看，2013年供地可形成的商品房供应将需要超过18个月的时间完成去化，如果以最近三年的月均成交量来计算，去化时间将长达近30个月，如供应集中流向市场，杭州未来或将再迎短期风险激增。

济南、大连和武汉中长期或有较大风险

（1）济南、大连和武汉中长期均有较大风险，武汉属库存激增型风险大

济南、大连和武汉的商品房消化周期基本在12个月以下，市场处于供求平衡状态。从中长期风险来看，2个城市最近3年成交的土地建筑面积将分别需要耗费11.63年和11.41年的时间来完成去化，中长期去化压力畸高。

武汉土地消化周期也处于相对高位，以最近三年的商品房去化速度计算，最近3年成交的土地可形成的供应需要花费近7年时间来完成去化，中长期风险也相对较高。但是更值得注意的是，武汉2012年和2013年经历了一波土地集中成交，2012年土地成交建面达4855.07万平方米，环比大涨近80%，2013年成交量亦达3068.91万平方米，相比2011年大涨13.45%，以2014年形势较为乐观的8-10月月均成交量计算，2012年和2013年成交的土地建面将分别需要耗费29.13个月和18.41个月，武汉中长期风险堪忧。

（2）贵阳、合肥、重庆、南京和厦门5市中长期供求风险相对较小

从中长期风险来看，贵阳、合肥、重庆、南京和厦门土地消化周期相对理想。从最近几年土地成交量来看，除重庆外，其他4城市表现均相对平稳，因而中长期出现供应风险的可能性不大。重庆从土地成交建面来看，2012年和2013年均有较大体量土地成交，分别达3109.52万平方米和4674.64万平方米，环比上年涨幅分别达到40.74%和50.33%。然而，重庆成交量也相对较高，以今年8-10月商品房月均成交量计算，2012年和2013年成交土地建面去化时间也不过17.14个月和25.77个月，同时考虑到目前重庆的商品房消化周期相对偏低，接近于供不应求的警戒线6，因为重庆中长期风险也相对较小。