房地产去库存，机遇大于挑战

葛丰

中央高层领导近期多次就房地产去库存问题作出指示。未来一段时期房地产调控政策转向适度定向宽松已成为可预期的大概率事件。

房地产去库存是目前复杂宏观经济环境下稳增长的胜负手。这项任务的重要性与迫切性主要体现在房地产市场正经历前所未有的拐点变化，去库存面临的形势较为严峻。统计结果显示，截至10月末，我国商品房待售面积已增至创纪录的68632万平方米，而且最近两年以来，该指标增幅已高达54%;此外，前述数据还是在近期一线以及部分重点二线城市房地产销售强劲反弹情况下录得的结果，这也就是说，构成全国房地产市场主干部分的三线以下城市库存问题，已存在触发区域性系统性风险的可能性。

这还不仅仅是单一市场或行业的问题。在库存无法顺利消化制约下，房地产投资趋向低迷，而由于房地产开发投资历来占固定资产投资比重达20%左右，并且还会深度影响到上下游相关产业投资与相关产品消费（如钢铁、水泥、家电等），因此，这就使得历来堪称经济增长支柱型产业的房地产业，反而成为了当下稳增长大局中“拖后腿”的一环。

由于此前长期处于供不应求市场格局，房地产去库存无论对政府、银行、开发商、购房者，还是相关厂商而言，都是一个近乎全新的课题。这个课题的基本面分析结果，可以大致概括为机遇与挑战并存，且总体上机遇大于挑战。

目前对房地产去库存比较不利的基本面因素是中国的人口总量与结构变动趋势可能引致需求萎缩，同时，此前长期价格飞涨对未来有效需求的透支程度也需要再做观察与判断;比较有利的基本面因素则在于中国的城镇化进程仍在进行，城镇人均住房面积虽然提升较快，但与发达国家相比仍有距离，由此再加之平均数背后隐藏的分配不均等状况，中国的住房改善型需求仍很旺盛。

当然，与上述两方面因素相比，房地产去库存最重要、最基本的利好因素仍在于中国经济的潜在增长率依然很高，而此前中国的房地产市场之所以持续呈现量、价齐升，所有原因中最不能被忽视（但又经常被忽视）的就是中国经济，以及与之相伴的居民收入快速增长（如过去10年间中国的住房价格年均上涨9%，同期城镇居民名义收入则年均增长12%）。

在机遇与挑战并存的情况下，房地产去库存的任务完成得好坏，其实就是一个能否充分利用有利因素、有效应对不利因素的策略安排问题。这类安排短期内可通过金融、财政等政策调整，支持、激发合理需求;长期则还是要在供给端改变以往排浪式供给方式，其中尤其是开发商要尽快转向迎合市场个性化、多样化消费需求，同时地方政府，尤其是库存最严重的三线以下城市政府，更是要尽快从一味追求发展经济中解脱出来，及早补上本地教育、医疗、文化等非经济性公共品供给匮乏这一短板。