基于GIS技术在房产测绘管理及房产测绘信息系统应用的研讨

曹 慧

（中冶成都勘察研究总院有限公司，四川 成都 610000）

房地产是城市中与人们切身利益相联系的要素，不但人民群众非常关注其动态，政府部分也很重视。在长期以来，房地产的日常管理工作都是依靠手工方式开展，导致测绘信息管理不善，管理的周期长，数据更新困难等，而从20世纪90年代开始，政府开始推行房产信息化的建设工作，我国房产管理信息系统开始发展壮大。到今天，显示出一体集成化的发展趋势，强调通过GIS技术加强对信息数据的管理，并基于GIS实现制图的需要。开发出可行的基于GIS的房产测绘管理系统能够有效的推进房展测绘技术的进步，同时促进城市的数字化与信息化发展。

1 GIS技术与房产测绘

1.1 GIS技术概述

GIS技术即地理信息系统技术，其基于地理空间数据库，通过高效的计算机软件和硬件技术，实现对空间地理信息数据的采集、处理、管理和显示等，并能够通过地理模型结构分析方式，为各行各业提供空间的实时动态信息。其中计算机技术系统是为地理信息的决策而发展形成的，集合了地理学、空间几何学、统计学等对门学科，具有一定的综合性与复杂性，作为一项高新技术，计算机系统的突出特征就是同时能够处理空间数据以及属性数据。

1.2 房产测绘概述

在实际工作过程中，利用先进的测绘仪器、测绘技术等对房屋建筑物或者与之相关的构筑物进行调查和测量，掌握房地产的区位位置、数量、所有权属，并在此基础上进行图形的绘制，这样的技术被称为房地产测绘。而房地产测绘信息管理系统是指通过现代化的计算机技术、GIS技术、网络信息技术、数字化成图技术以及数据库技术等，建立一个标准化的、要准确的共享型房地产空间数据库，能够为“数字房产”的发展提供基础平台，为公众提供优质完善的地理空间数据。测绘成果能够为房地产产权的管理、房地产的开发管理、交易管理以及费用收取、税务征收、法律仲裁等房地产管理活动相应的支持，同时能够帮助城市规划设计与建设等工作提供基础性的数据信息。

1.3 基于GIS技术实施房产信息管理的意义

在房产测绘信息管理中引进GIS技术，能够将信息管理工作和房地产地形图紧密联系在一起，对房地产实施精确的定位，形成以图管证的模式，进而房地产办证的流程能够高效、准确的完成。通过GIS技术，只要是区域范围中的房地产都能够实施数据信息的统计和分析，如对房地产的密度和容积率进行分析计算，便于相关部门掌握城市住房的情况，有效地改善了传统房地产管理工作中存在的问题，减少各类纠纷的发生。

2 实现基于GIS技术房产测绘信息管理系统的要点

要实现房产测绘信息管理系统，首先要实现图文一体化。房产测绘是当前房产管理信息系统中的重要部分，收集的地理空间数据信息必须和房地产产权管理中的属性信息紧密联系在一起，二者之间能够相互查询。如实施图文一体化管理过程中，将房产的产籍号作为关键字段将图形数据属性数据相连，实现二者的动态连接；第二个要点是满足面积分摊的需求，在房产测绘管理中面积分摊的方法与手段多种多样，但是分摊工作一定要基于相关原则和规定，因为房产的面积与购买者的利用是切身相关的，采用正确的分摊方式非常重要。在房产测绘信息管理系统中，基于国家技术监督局的相关规定，对于单一功能的住宅，公用面积分摊给整栋楼；非单一功能的住宅则需要详细规划，避免出现前后不一的现象；第三个要点是确定好房屋的产籍号，图号、幢号等共同构成房屋的产籍号，在录入信息的过程中一定要将信息分门别类。

3 GIS技术在房产测绘管理及房产测绘信息系统中的应用

3.1 房产测绘信息系统的设计原则与目标

房产测绘信息系统设计原则：为了确保能够快速准确的对房产测绘数据资料实施编辑处理与修改等操作，将GIS技术的要求和特征与本系统的开发要求结合起来拟定以下设计原则：首先是简洁化的原则，确保用户操作过程不会过于复杂，界面与操作流程简化；第二是可扩展性的原则，在满足现有要求的基础上还要考虑到系统的扩充，基于用户需求的发展留下一定的余地，便于今后的升级与扩展；第三，功能与数据的完备性原则，不会出现功能缺失造成用户的体验不佳；最后是具有较好的容错性，系统不会因为操作错误等现象崩溃。

房产测绘信息系统设计目标：实现对房屋建筑物分层图以及分户图的管理；对建筑物中每层每户的信息管理；能够对收集的数据信息实施计算与管理，并将计算流程保留；能够实现分层与分户图纸的输出和查询。

3.2 房产测绘信息系统功能设计

房产数字化测图子系统：通过各种测绘设备与仪器，收集房地产的信息与地形图，通过dbs的形式建立房地产的地形库，对其进行有效的管理，系统中还应当满足各类格式软件的导入，以及图纸的输出；

基础测绘子系统：主要实现属性信息数据的输入、转入地理空间信息资料、多种格式的数据转入，基于初始的建库工作，提供图形与属性编辑的功能，建立属性与外挂数据库；

图1 房地产测绘信息管理系统结构图

项目测绘子系统：以每幢楼作为单位，将权属信息录入到系统中建立对应关系，利用CAD的编辑功能实现对分层图与分户图的修改调整，同时满足面积测算的要求；

图形编辑子系统：实现图像的绘制，能够将收到的建筑工程图纸或者是测到的草图录入到图形编辑工具中进行绘制，同时能够计算出各个封闭面的面积，基于查询修改的模式将房屋的阳台与套内相联系，标注公用面积，便于分摊工作的开展，基于楼层属性设置工作生成分层图与分户图，标准其尺寸与面积。计算过程完全有系统实现，标定工作完成后形成图层，出图过程中图层的关系是一一对应的。

查询统计子系统：基于户主的姓名、建筑的层型等能够实现单独或者组合式的查询，包含分摊面积的由来。统计相关区域中某时间内所办理的建筑物的总量、总占地面积、总建筑面积、户数等。

测绘成果管理子系统，实现房产信息数据的集成与汇总，将分层分户图导入到GIS的图形库当中，建立属性关联，实现对丘、幢、户之间的相互查询，为用户提供定位、查询、统计等服务，同时可以将报表输出；

测绘业务管理子系统：对房产管理中的业务进行分类，组织业务办理流程，基于业务流程实现对数据的修改；

系统维护子系统：配置系统运行中的数据库与图形服务器的参数，保证系统运行的稳定性和可靠性，并对不同用户的使用权限进行定义。主要包含环境的配置、编码和体系的维护管理、符号库管理、设定用户权限以及词典的更新。该子系统能够实现房屋地址的维护，优化改进GIS图形数据与属性舒数据的管理工作。

3.3 房产测绘信息系统界面设计

房产测绘信息测绘管理系统面向的用户非常多，其中包括房产局、测绘中心以及各个科室等，在设计界面的过程中遵照以下原则：首先，面向科室的原则，界面的设计应当基于不同科室的业务需要与习惯设计进行，为减少工作量和工作中的错误，最大限度的使用鼠标在界面上操作，减少键盘输入的需求；第二，满足业务工作习惯，界面中的布局应当和用户开展业务过程中使用的术语和工作模式相一致，符合日常的工作习惯；第三，界面设计还应当对用户的任务进行跟踪，能够实时为用户提供需要的信息，报告工作状态，让用户全面掌握系统的运行情况；第四，保持风格的统一，界面风格设计要求用户普遍能够接受，界面中的动态、信息与过程提示都统一风格，与专业用语相符；第五，界面具有针对性，基于正常的浏览与维护人员的管理，界面要做出一定的区分，日常浏览与工作突出间接好用的原则，而维护的管理则注重功能的强大，满足维护人员的深层需求。

结语

基于GIS技术的房产测绘管理与房产测绘信息系统的开发，很大程度上是基于人的日常生活的实际需要，通过应用各种计算机技术和分析工具，建立完善的数据库，为人们的日常工作提供方便快捷的查询服务，解决复杂的面积分摊的问题，让人们能够掌握房产信息，真正实现地理信息系统的公众服务功能，将更好的服务于政府的决策与人们的日常工作和生活。

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