高层城市综合体设计策略研究初探

蒋鑫

摘要：近年来随着城市的进一步发展，新型城市类型也呼之欲出，“城市综合体”这一词语也越来越多的出现在大众的视野里。但是，由于相关理论研究尚未完善，“城市综合体”的概念也不甚清楚。有商家借此机会混淆视听，肆无忌惮地进行新楼盘或商业广场的宣传，甚至将“城市综合体”这一词语与CBD等词汇搞混。本文对“城市综合体”进行简要分析论述。

关键词：城市综合体；商业；设计

1城市综合体概念与特征

城市综合体是一种高度集约的街区建筑群体，其中包含了居住，购物，办公，出行，文化娱乐等功能，它们互相结合，互相作用。城市综合体一般具有各种城市功能，还具备完善的街区特点，并通过这一特点与外部城市空间有机结合，与交通系统有效联系，发挥城市的空间价值。根据这一概念，现有建筑群体可分为两类，即普通综合体建筑和城市综合体。

普通综合体建筑即具有多种功能组合的单一建筑，但是这些功能之间彼此并没有必然的联系和相互依存的关系。但是各功能之间有一定的主从关系，如办公综合体以办公为主、会展综合体以会展功能为主，还有居住综合体等。而一些建筑综合体只是简单叠加了不同的功能。

而城市综合体具有更多的城市特性，而且其内部的各组成部分之间具有一定的互补关系：1.城市结构。城市综合体是一个复杂的系统，它不仅包含各种功能，还具有将这些功能有机结合起来的结构；2.功能关联。城市综合体的各种功能之间存在一定的关联，而非简单的叠加。因为城市综合体是一种多功能相结合的综合性城市建筑群，一般具有商业、休闲娱乐、教育、居住等多种功能。

城市综合体一般适合在经济发达的大城市发展，所以在功能选择上要根据

城市经济的实际情况和特点有所侧重。

城市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互

依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行

自我更新与调整。根据城市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起

来有五个突出的特征：

⑴集约性、便利性

城市综合体通常处于城市交通网络的发达地段，而且城市各功能也相对集中，这就使得人口密度加大，人流进出密集，并且消费集中，随之而来的是城市功能建筑的集中，这就为人们的生活提供了一定的便利。

⑵功能复合

由于城市综合体的集约性，使其的建筑风格也自然而然地统一了风格，城市中的各个功能体互相配合和作用，使自身的功能更加完善，例如，工作和生活的配套运营，文化娱乐和消费的互相配合与影响，这就让城市综合体的功能更加多样化和具有复合性；

⑶土地得到均衡使用

现代城市建设都提倡土地的均衡和合理使用，而城市综合体正是符合这一要求，它不仅能够使土地得到最大化的利用，避免某一功能过分重复，还可以兼顾不同时段对城市综合体各个功能的使用；

⑷强大的社会效应

由于城市综合体一般位于经济发达城市，并且具有相当大的规模，所以必定对周围乃至全国的城市产生影响，这就在一定程度上提升了城市的知名度，为城市的经济发展创造了更多良好的机会。

⑸相当高的升值价值

成功的城市综合体不仅能够带来巨大的社会效应，同时也能带来强大的社会价值，随着城市的不断发展，人们对城市的要求必将越来越高，而城市综合体在各方面都比较适合人们对未来城市的预期，这就决定了城市综合体良好的发展趋势和前景。

2城市综合体定位与规划

城市综合体的定位包括：整体主题、市场形象、面向的消费人群、各类物业的业态、规模、经营主题等。城市综合体的定位一般包括以下几点：整体形象、城市主题、市场状况、消费人群、物业状态、商业经营规模等。

一般情况下根据以下几点对城市综合体进行调研和定位：第一，对市场环境进行调查。了解各地区具体的房地产开发与经营的政策方针，全面了解适合的城市综合体，包括当地的经济发展情况、人口基数、经济结构、消费水平、生活条件、主导经济产业等一系列状况。第二，对周边的设施进行调查。任何一个城市的周边都会有或多或少的发展，了解这一形势对建设城市综合体具有非常大的意义。其中需要掌握的信息包括周边设施的数量、性能、质量以及结构，还要相应的了解周边的潜在客户和他们对未来城市综合体的期望以及相应的售后服务；第三，对价格及需求的调查。一般情况下政府的价格政策对房地产的定价有相当大的影响，而且市场的供需情况无时不刻地发生着变化，这就要求必须了解城市综合体所在城市的房地产情况与价格。

在前期科学合理的项目定位基础上，城市综合体进入到规划，资源整合以及设计阶段。其内容涵盖广泛、专业性强，需要设计部分和策划部门的密切合作。下几个方面：

第一，空间布局。在设计城市综合体的空间布局时，要充分考虑到经济与城市的关系。从经济方面来看，不同地段的低价决定了不同业态的盈利能力，而从城市方面来看，要注重城市整体空间与建筑形态的结合。

第二，分析和决定各主要物业的规模。根据定位结果，通过数学建模和相关的调研来确定城市综合体中各功能的规模以及相互作用。

第三，交通组织。不仅要包括城市综合体内部的交通情况，也要充分考虑城市综合体与外部城市的联系，包括高速公路、轨道交通等交通系统。

3城市综合体发展趋势与前景

城市综合体这一建筑类型已经在发达国家存在了百年之久，在引入西方文化的同时，人们也渐渐开始接触这类新兴的建筑类型。在欧美等发达国家，城市综合体的发展趋势是趋于小规模和低密度，而我国的发展模式则是巨型化，高密度，这不仅因为我国急剧增加的人口密度和逐渐匮乏的土地资源，还因为一些开发商片面地追求经济利益，而不考虑城市的整体建设。

现在越来越多的开发商开始注意到这一点，他们不再盲目地扩张城市，而是充分考虑城市的整体结果。但是，由于城市综合体建设的最佳位置是城市中心以及交通枢纽，而我国大部分城市的中心建设已经饱和，这就导致可建设空间有限。因此，我们更加需要城市综合体建设的相关理念和指导，这必须符合我国国情和科学观点。

在今后的发展中，城市综合体应该会朝着以下的反向发展：一、对废弃建筑的重新开发。因为之前对城市规划的不合理认知，导致城市被盲目的扩张，而盲目的结果就是产生了许多不合理的存在，例如大量的废弃工厂、老旧的工业区等，人们已经认识到这一点，并且在努力改变，争取使废弃建筑得到重新的有价值的利用。二、規模趋于小型化。由于经济发展不均衡，大型的城市综合体不是适合所有的城市，因此，小型的城市建筑却受到越来越多的欢迎，因为小型的项目更能够配合缓慢的经济发展，而且相对来说风险较小、虽然巨型的城市综合体能够带来不可忽视的各种效应，但是却并不总是受人欢迎。三、具有亲和力的传统街道。大型的城市综合体对各方面的要求都非常高，人们的价值导向通常是对传统的认可和回归，因此，传统的街道更被人们所接受，也更利于平常百姓的生活。

结束语：

尽管当前城市综合体的建设尚有困难，但是在未来相当长的一段时间里，城市综合体的建设依旧不停地向前发展，而导致这一现象的原因无非是不断推进的城市化进程、愈演愈烈的交通拥堵状况以及土地价格的不断攀升。所以作为新兴建筑形式的城市综合体还是具有相当强大的生命力和合理存在性的。

参考文献：

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