地产售楼部再利用策略

朱晓庆

【摘要】售楼部是伴随着我国地产业市场发展繁荣而出现的销售房屋的建筑类型。随着当今购房者对住房要求精益求精，地产商对售楼部的设计要求也从最初的用完即拆的单一临时性建筑转变为多功能使用长久的建筑。本次通过对售楼部的实地调查发现，當下售楼部的建造花费昂贵，装修富丽堂皇，却又是“昙花一现”的临时建筑，且售楼部的拆除会造成大量人力、物力的浪费，产生建筑垃圾，造成污染，不利于环境的保护。因此我们要探索出一个便于售楼部的再利用及节地，节材，节能、绿色、环保，功能合理使用寿命周期更长久的策略。

【关键词】售楼部 ； 功能转型； 再利用

绪 论

我国售房的模式大多是期房预售制，因此需要提供一个可供买卖双方沟通交流的场所，售楼部因此而诞生。对于地产商来说售楼部不单单是一个销售场所，还兼顾展现企业品牌、文化、形象的功能，因此现在的地产商对售楼部的设计格外重视，甚至不惜重金的把售楼部设计成一个优美华丽的场所。对于购房者来说，售楼部设计的好坏直接影响着对购房体验及质量的印象感受。对于设计师来说，售楼部是一个灵活的设计，需要把企业文化历史，功能分布等问题合理的解决才能设计出满足地产商和购房者对售楼部的需求。以往的售楼部在设计上展现出多种的设计手法，反映着时代的潮流和文化，得到了大众的喜爱和关注，而它的功能时效性决定了使用周期的短暂，在拆除过程中造成了大量的资源浪费，但它又是临时性建筑，存在着对最周边环境的影响，又不得不拆除，因此体现出因建筑结构寿命趋长而功能寿命趋短的矛盾。近年来也出现了一些理性的设计，售楼部在设计之初就提前考虑了它的再利用问题，在销售完成后转型为其他功能场所的使用，比如会所，餐厅等。

一、售楼部存在的问题及发展趋势

近些年来，我国倡导建立“资源节约型，环境友好型”的生态文明社会，由于我国正面临着人口膨胀、资源短缺、环境压力增大的局面，目前我国大部分售楼部为临时建筑，随着建设材料和人工成本不断增高，投入巨额资金建设的售楼部，其使用寿命有限，使用后再拆除造成了巨大的浪费，并且形成了大量的建筑垃圾，对环境造成很大的负面影响。目前地产商对售楼部建筑的使用需求已经不只局限于单一的功能需求，而是用示范区的模式开始展现居住的配套设施陈设，比如，样板间的设置，这同时也是近年来购房者所关注的重点。这种情况下地产商对售楼部建造的定位逐步开始从临时性转变为可再利用的长久性建筑，如一些开发商在售楼部结束销售任务以后，将其改为会所、超市、物业公司等。

二、售楼部建筑类型

（一）临时性

临时性售楼部一般利用项目分期的空地或租用周边的空地建造，其建筑外形较简单，选址较灵活，多设置在项目用地靠近主干道或人流量大的一侧，在项目销售结束后即将建筑拆除，这也是售楼部建筑产生以来应用最多的一种建筑模式。临时性售楼部造型简洁利于项目的包装，在正在施工的工地背景下会显得十分醒目，在临街位置同时发挥项目广告的作用。

（二）永久性

永久性售楼部在建筑设计阶段还是以售楼部功能的使用需求为主进行设计，而没有考虑建筑后期再利用的应对措施。这造成售楼部建筑虽然在销售结束后被保留继续使用，但还需对建筑再利用的方式进行二次设计，有的甚至在售楼部交接后由业主自行改造，导致出现建筑空间与室内空间使用需求不匹配的问题。

（三）再利用

随着临时性、永久性售楼部问题的爆发，地产商对售楼部的设计要求也逐渐趋向于可再利用的建筑。再利用的售楼部近几年来开始广泛应用的一种建造类型，常见的做法是将售楼部与未来项目建成后的服务设施结合，如会所、配套商业等。在项目销售结束后按照预定设计对建筑进行功能转换，实现建筑的再利用，这种设计相对于临时性而言不存在拆除浪费的问题，相对于永久性而言不存在室内外不搭配的问题。所以适宜投入较大力量建设，提升售楼部品质，又可以实现建筑的可循环性。

三、售楼部再利用策略

（一）当下售楼部建筑规律

湖南大学的毛续前、魏春雨教授曾这样对售楼部下结论“在笔者眼中，售楼部正从一种临时性建筑，逐渐向结合了多种功能，合理融入环境，兼顾远期经营的可持续发展的特殊产品转换”[1]。为了调查当下地产市场售楼部的建筑模式，本文选取了新开盘（共13个）售楼部作为调研对象并得出以下规律

1.现在新开盘的楼盘部分采用了再利用设计，在建设之初就与销售之后的使用功能结合。

2.调查中发现个别楼盘，如万科、中铁的项目在开盘时已明确售楼部建筑未来的产权所属关系，有利于建筑的再利用效率的提高。

3.标准化设计的体现，有些地产商对这种类型的进行品牌化的标准化设计，包括示范区，售楼部、样板间、以及销售顾问的着装、介绍用语都经过深度的研究形成标准化的参照标准，以便于快速的异地复制，实现公司的快速发展，典型的比如万科的金色系列等。

（二）再利用策略

1.充分的前期策划，结合建筑功能转换前后的空间需求。

售楼部的再利用设计是建立在对建筑功能转型前后空间需求的充分结合，包括售楼部建筑转型前后所属权的确定、功能的确定、运营方式的确定等。提前确定可以更加明确售楼部建筑在功能转型之后的使用模式及需求，在建筑的初始设计和建造中就加入融入。比如新都翠微湖售楼部的设计在建造前期就已经确定了后期使用的业主，在销售结束后设根据业主的要求进行修改设计成了游泳健身会所。

2.建筑场地的选择

在场地范围不变的情况下针对功能转换前后的不同需求对场地进行不同的划分设计。都市实践合伙人王辉在一场关于售楼部建筑设计座谈会中说道“售楼部拆与不拆很大程度上与建筑建设位置有关”。建筑的选址不同，会导致其后期使用功能不同，面对人群的不同。

3.固定功能转换前后建筑空间的交集

作为永久性存在的功能空间，如垂直交通、卫生间厨房等不便于改造的空间。因此在设计中要考虑建筑改造前后最固定功能的使用需求，设置能够满足前后空间转换布局的形势。

4.可变功能转换前后变换

作为临时性存在的空间，功能转换过程中通过移动、置换、拆除等方式来实现新功能的使用需求。常见于独栋别墅、住在、商铺等小面积建筑与售楼部功能转换的情况。

结语

本文通过实践调查分析得出了一些当前售楼部的发展趋势转换及再利用策略。在我国房地产业蓬勃发展的建设浪潮之下售楼部仍将在未来相当长一段时间内存在并朝着更加精细化、服务化、高技化的方向发展。设计师在关注售楼部的个性化设计的同时更因该考虑售楼部的未来发展设计建设，通过前瞻性设计手段使其在转型后实现具有经济性及实用性的再利用价值，为中国未来地产的发展提供好的交流产所。

参考文献：

[1]毛续前、魏春雨。售楼处设计（M）.北京。中国建筑工业出版社（2006）