房地产权属登记中“两证合一”之探讨

张雪燕

[摘要]房屋、土地的自然属性决定了房产证与土地证密不可分的关系。然而，受机构设置等因素的影响，我国很长一段历史时期内都实施房产证、土地证“两证分离”的传统管理模式，这不仅增加了百姓的办证成本费用，浪费了珍贵的行政资源、还对房产登记管理带来诸多困难。随着市场的发展，房产证和土地证合一成为了房地产市场发展的大趋势，对房地产管理具有重大意义。鉴于，此本文对”两证合一“弊端、意义及法律依据进行深入探讨，以期大家对“两证合一”形成更深刻的理解和思考。

[关键词]房产证;土地证;产权;两证合一

一、两证分离存在的弊端

过去，房屋产权证和土地所有证需要分别在不同的机构办理，手续有很多重复之处，这不仅增添了房屋持有者的困扰，也对两个机构的登记管理造成了混乱，浪费了社会资源，亟待整改优化。

1.增加了房屋持有者的证件办理时间和费用。中国是一个制度化、流程化的国家，证件的办理也需要细致的流程，市民购得一套房子，需要同时办理两个证件，就要在市房管中心和市国土资源局的两个部门，提交两遍资料，进行两遍流程，最后也要缴纳两份费用后领取相关证件。且两个机构同步进行的可能性很小，很多时候土地所有证的办理还需要出示房屋产权证，这样会大大降低办证的效率，加上两证办理齐全花费至少半年时间，因而极大影响到房屋的流通交易，进而不同程度影响社会经济发展。

2.不利于两个机构的登记管理。虽然两个证件需要提交的资料大同小异，但是不同部门所登记的重点却不一样，这里出现一个弊端，两份证件上的资料可能会不一致，这种情况下，很有可能影响房屋抵押，甚至出现重复抵押的问题。其中最大的问题就是在建工程的抵押，为了取得在建工程能够继续建造的资金贷款，建造商使用不占有不转移的方式将工程抵押给银行，作为担保，可以预售，在符合工程安全条件的情况下，购房者可以办理相应的抵押贷款，并做登记。因为所有权并没有发生任何变化，抵押的只是并没有建完的工程，或者可以说是一种期权，也不能够阻止开发商对工程的建造，所以说，这种抵押也许是在抵押前进行，也可以是在抵押后进行，一旦出现类似的重复抵押的问题则会引发法律纠纷，登记机构的责任是不可避免的。

3.是对有限的社会资源的极大浪费。根据国家法律相关规定，建筑物所有权的转让、赠与等需要对其周围所属物做登记，对相关使用权一并处分。就目前情况而言，同样的一件事需要两个机构同时出人做同样的调查登记工作，可以说其中的一方就是在做无用功，降低了双方的工作效率，甚至可以说极大的浪费了社会资源。

二、“两证合一”登记颁发的积极意义

如上所述，房屋产权证及土地所有证的合并是社会发展的大趋势，有着更加利于管理的社会经济效益。

首先，实施“两证合一”有助于保护权利人的合法权益，能够加快实现房产和土地同步登记的进程，为当事人在进行房产交易的过程中快速办理抵押提供便捷，从而为期能够更加全面、有效的维护自身的合法权益，避免其过程中造成不必要的损失。

其次，实施“两证合一”有利于降低企业和群众的社会负担。以往所实施的两证分别办理其办事流程是非常繁琐和耗费时间的。申请人不仅需要到两个不同的部门进行申请，并且要按照几乎一样的办事流程进行资料的准备、填写申请，前后办理时间总计要耗费50个工作日。而实现“两证合一”之后，两个申请流程当中的重合部分可以合二为一，整个办事流程可以缩短到5～15个工作日，大大降低了企业和群众的负担，减少了不必要的精力和时间损耗。

第三，实施“两证合一”有助于提升有关部门的登记工作效率，同时降低金融风险。将房产證和土地证合二为一，意味着旧有的办事流程中重合部分得到了有效的整合，一次审理登记就可以完成过去两部分的工作内容，这样不仅降低了行政管理成本，还提升了相关部门的办事效率。同时，流程的简化意味着减少了一些当事人趁机进行违法操作（重复抵押登记、扰乱金融秩序、违法骗提骗贷）的空间，将整个管理过程闭合起来，有效地控制了其间原本可能发生的金融风险的可能性。

第四，实施“两证合一”有利于降低企业金融风险。

在房产证和土地证分开办理发放以后，可能存在一些金融风险，比如某些不法当事人会利用法律法规或者流程上的漏洞进行违规操作，对房产进行二次抵押，从而打乱了市场秩序，而执行房产证和土地证合一办理以后，便于对其封闭管理，如此则能够有效地控制房地产抵押中的金融风险。

第五，实施“两证合一”有利于有利于房地产税收一体化管理。实行“两证合一”，以后，政府可以更加全面、精准地掌握房屋及土地的多有和权属状况，有利于更加科学合理地执行房地产税收一体化管理工作，增加政府的税收和土地收益。

三、“两证合一”之法律依据

从上文的论述来看，房产证、土地证“两证合一“是顺应我国房地产市场发展以及简化政府部门办事流程的必要之举，但事实上，其在全社会范围内的推行和运作也是给予一定法律依据而形成的。《中华人民共和国物权法》第2章第10条就明确说明，不动产登记制度是由法律、行政法规规定而展开的，246条规定不动产统一登记的范围，可以基于本法律来制定实施。这些内容充分说明，在我国当前所推行的”两证合一“是拥有充沛的法律依据和制度作为保障的，并非纸上谈兵和想当然之所为。

综上所述，传统房地产产权登记过程中所采用的房产证和土地证分离的办理和管理方法存在不同程度上的弊端，一来增加了房屋持有者的证件办理时间和费用，二来是造成了冗余的管理流程，同时也导致社会资源和成本遭受一定程度上的浪费，最终影响了普通民众的基本社会利益。因此，全面推行“两证合一”从长远来看必然是利国利民的便捷高效之举，其将推动中国房地产登记行业的有效整合，继而充分实现对人民和社会权益的维护，以及相关部门办事效率的提升。

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