城市土地利用效率评价和可持续发展研究

吕敏

【摘 要】我国人口是世界上最多的人口，为十四亿，但我国的国土面积却只有着九百六十万平方千米，为世界第三。因此，我国的基本国情是人多地少。节约用地，一直是基于我国人多地少基本国情下的我国在城市化进程与土地利用方面所坚持的方针。然而，在贯彻中，却很难实现这一方针。不得不说，我国的城市土地开发还是处于粗放型的模式，在粗放型模式下的城市扩张，对于城市土地的利用效率还是十分的低下。在如何提高城市土地利用效率方面，可持续化发展一直是我国在城市开发过程中所追求的目标。

【关键词】城市土地 利用效率 可持续发展

引言：有数据表明，在1978年改革开放初期，我国的城市化率只有17.9%。经过36年的改革开放经济发展与城市开发，我国城市化进程也同样飞速发展，到2014年底，城市化率已達到54.77%。这个数据同样表明，在我国14亿的人口中，已经有超过一半的人居住在城市。城市作为人类的活动场所，其土地利用效率不再只是一个土地资源配置的问题，它的有效利用与否更加关系到人类在城市中的生存生活质量问题与可持续发展问题。如何在有限的土地资源上合理的开发利用土地以期达到城市化进程所相应的土地利用效率，是我们近几年需要思考的问题。

一、城市土地利用现状

2014年12月29日，《全国城镇土地利用数据汇总成果分析报告》由中国土地勘测规划院在北京发布，从这份报告中，我们可以看到关于城市土地利用的最新数据。

在这份数据报告中，我们可以看到全国703个城市、18599个建制镇在连续五年（2009年～2013年）的城镇各类土地的利用数据成果。至2013年12月31日为止，我国的城镇土地面积为858.1万公顷，其中的城市面积快接近一半，为47%，建制镇面积为53%？？？。

从区域上来讲，我国东部地区的城镇土地面积占全国城镇土地面积的近一半，为48%。中部与西部较为落后，分别占据33%与19%。在城镇土地面积占区域土地总面积的比重上，东部地区依然为多，占有面积为3.2%，中部地区为1.0%。而西部地区由于地理形态的差异，城镇土地只占区域土地总面积的0.3%？？？。

从地类上开始比较，在城镇土地总面积858.1万公顷中，住宅用地面积所占比重最大，为285.2万公顷，为33.2%，其次是工矿仓储用地，占237.3万公顷，为27.7%。在接下来的土地面积分配中，公共管理与公共服务用地为108.8万公顷，占比重为12.7%，交通运输用地104.9万公顷，占比重为12.2%，商服用地60.2万公顷，占比重为7.0%？？？，其他用地为61.7万公顷，占比重为7.2%。在这些地类用地中，增幅较大的就是商服用地与工矿仓储用地，增幅分别为0.309%与0.295，住宅用地增幅较小，增幅为0.188%。

类别

面积（万公顷）

占百分比（%）

住宅用地

285.2

33.2

工矿仓储用地

237.3

27.7

公共管理与公共服务用地

108.8

12.7

交通运输用地

104.9

12.2

商服用地

60.2

7.0%

其他用地

61.7

7.2

总面积

858.1

100

从中可以看出，目前我国的城市用地规模在日趋增加，且即将占据我国城镇用地规模的一半。因此，对于城市土地的开发，越来越成为我国居民生活水平与我国经济水平的参考标准。然而从以上各类数据中可以看出，对于城市土地的开发，我国目前还是处在一个不够合理且急需进步的阶段。

二、城市土地利用效率评价

据有关研究表明，城市土地的利用效率评价可以从以下三个方面进行考虑：

1. 土地利润是否最大化。综合西方地租理论与马克思地租理论表明，在信息充分的条件下，土地地租被掌握在最高者手中。表现在对于土地利用的空间结构上，按租金高低依次为商业用地、工业用地和住宅用地？？？。据此得出的评价标准为：如果城市中的租金区域自身的出价能力与地租规律不统一，那么就可以判定当前土地的利用效率是低下的。除此之外，如果在一个城市中，不同的土地类型在使用方面可以相互交换，那么，这块土地的利用效率也是低下的。在我国许多城市正如火如荼进行着的开发区建设，其对土地利润的开发只能用非常低下来形容。许多开发商在远离市区的远郊区圈地盖房，所建立的新商业区却因居民稀少而卖不出去。其利用效率是非常低下的。

2. 2.是否能在有限的土地资源上提高生活环境服务满意度。上文中就说到，土地利用效率不只是一次关于土地资源的分配，更关系到人类的生活水平。我国城市化发展到今天的程度，许多城市已经出现了严重的土地污染、环境污染与城市拥挤现象，这种情况对于生活在城市中的人们来说，不仅得不到城市自身应具备的高质量的生活服务水平，还会被各种城市土地问题所困扰。这种情况下的土地利用无疑也是低下的。

3.土地的开发利用是否遵循可持续发展的思想。在对于城市土地的开发利用中，许多开放商不懂的可持续发展的思想，往往把一块地极尽所用，最终超过土地的生态限定值，导致土地退化的现象出现。在近几年我国城市开发的浪潮中，许多城市的开放区都是原先的农村耕地。越来越多的农耕地被占用为商业用地大搞开发，却忽略了人类的生存大计。除此之外，据有关数据说明，我国土地的产出率还是十分的低下，在被占用的农耕地上只是进行简单的建造开发，没有充分考虑到该土地的产出问题，使得土地的产出率变得低下，土地利用效率不高。

三、如何实现城市土地的可持续发展

1.加强城市用地的规划与控制

在近几年我国的很多城镇中，都能看到这一种现象：原先远离市区的近郊区变成了道路宽广高楼林立的开发区，一块块的农耕地变成了开发用地，被用来建造房屋与修筑道路。这原本是一件好事，却由于政府没有做到对城市用地进行合理的规划和开发控制，在开发过程中造成了土地的严重浪费。其实，小城镇与大城市相比，其用地粗放更能导致城市的人均用地的规模增加，进而影响城市经济效益的提高。因此，加强小城镇的用地指标控制，挖掘小城镇的土地利用潜力也是重中之重。

2. 继续提高城市土地的容积率

到目前为止，我国的建造技术日渐成熟，城市土地容积率较二十世纪末有很大的进步，在却与发达国家还有一定的差距。在城市化加速发展的过程中，提高容积率是其必然选择。城市土地的容积率可以通过开发来实现提高，在我国目前进行的开发中，大城市的容积率确实有明顯提升，但在一些中小城市甚至更偏远一些的城镇，开发过程中对于城市的容积率的提高却没有很大明显的进步。因此，我们更主要的还是要提高城市土地的容积率，并且以中小城市为主。

3. 对城市的地下空间进行合理利用

在我国一二线城市中，许多城市都已经有了地铁这一基本的交通工具，其确实缓解了城市的交通的压力。如今许多城市也开始建造地下商城，如安徽的淮南，因为之前一直在进行着煤炭开发，地形具有其自身特色，政府综合考虑其经济利益后，决定进行地下商贸城的开发。如今淮南地下商贸城已成为淮南市中心商业区，其经济效益可见一斑。

四、 结语

综上所述，在我国这样一个人多地少的国家，其发展过程中一定要遵循可持续发展的战略思想，加强大中小城市特别是城镇用地的管理与规划，提高土地的耕作技术，开发地下空间。这样，才能从根本上提高我国城市居民与农村居民整体的生活水平，提高我国的国民幸福感，实现我国的强国梦。

互联网，《中国城镇土地面积5年增近两成 建制镇增幅超城市-中新网》

马晓妍，《中国西部土地利用差别化政策研究》，[M]，长安大学，2013

赵海鸽，《周口市城市土地集约利用研究》，[M]，新疆农业大学，2013

王庆琨，《城市化进程中的城市土地利用效率及其评价研究-一个理论框架及其对山东半岛城市群的实证分析》，[M]，山东农业大学，2007