商品房房产测绘中有关问题的探讨

黎少英

【摘要】房产测绘是常规的测绘技术与房地产管理业务相结合的专业测绘，是保证房屋面积和房屋用地的公正、完整、准确的重要手段。它能有效地规范房地产市场的交易，提高房产管理的科学性和准确性，切实保护房地产权属人的合法权益。房产测绘的质量是房产测绘土建功能发挥作用的基础和前提，如何提高和保证房产测绘的质量是现代房地产市场行业关注的重要课题。

【关键词】房产测绘；面积测绘相关规定；预测与实测差异间的问题及解决办法

一、商品房的发展现状

随着我国住房制度改革的深入，商品房作为一种特殊消费品已经走入了我们的生活。与多数消费品不同，商品房的购买价格通常是单价与销售面积的乘积。然而，在购房时，单价通常一目了然，但销售面积计算却存在一定出入，购买者时常感到受了开发商的欺诈，因此，上诉至法院的情况很多，同时，也给房地产市场健康发展，造成了很大的障碍。

为了解决这一矛盾，全国各大城市由政府发文，要求“各房地产开发企业在预售商品房前，应委托具有测绘资格的测绘单位进行面积预算”，并建立商品房面积备案管理制度，基本上保证销售合同面积与办理产权证时的面积一致，从而避免不必要的矛盾发生。

二、房产测绘的意义

房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段，能有效地规范房地产市场的交易行为，提高房产管理的科学性和准确地、切实保护当事人合法权益，房产测绘的质量是房产测绘土建功能发挥作用的基础和前提。因此，它既可以为房产产权人提供法律保护依据，同时也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。

三、面积测算的相关规定

1.计算建筑面积的房屋的条件

层高在2.20m以上的有上盖有围护，结构牢固的属于永久性的可作为人们生产或生活的场所的建筑物。

2.计算全部建筑面积的范围

1）房屋内的阁楼、夹层、插层、设备层等局部楼层及其楼（电）梯间，层高在2.20m以上的部位计算建筑面积。

2）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积，挑楼、全封闭的阳台、房屋间永久性的封闭的架空通廊，均按其外围水平投影计算建筑面积，属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积之和计算。

3）楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、烟道井通风井、排气井等均按房屋自然层计算建筑面积。

4）有永久性上盖，有围护结构的场馆看台、立体书库、立体仓库、立体停车库及房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及报警阀间，均按围护结构外围水平投影面积计算。

5）层高在2.20m以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

6）与房屋结构相连且有非独立柱或围护结构的永久性门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

7）依坡地而建的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其层高在2.2m以上部位的外围水平投影面积计算。

8）以幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

9）有变形缝的房屋，若其与室内相通，该变形缝计算建筑面积。

3.计算一半建筑面积的范围

1）与房屋相连有上盖的无柱走廊、檐廊，层高在2.20m以上的，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

2）独立柱的门廊，独立柱或单排柱的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等属永久性开放式建筑空间，层高在2.20m以上的，按其上盖水平投影面积计算一半。

3）有顶盖且不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

其中有部分不封闭的阳台要已以下情况来计算阳台面积。

4）所在层无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算。

5）有顶盖不封闭的永久性架空通廊，層高在2.20m以上的，按外围水平投影面积的一半计算。

6）有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高在2.20m以上的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

四、商品房预测和实测

1.商品房预测

商品房面积预测既商品房预售面积的计算，是指房屋开发商在房屋竣工前，为了办理房屋销售许可证和签订房屋买卖合同，根据相关的技术规定，按照设计的房屋图纸资料，对各套房屋的建筑面积进行分摊计算的行为。预测面积可作为开发商在前提项目宣传中使用，同时也可以作为商品房网上备案和销售使用。

2.商品房实测

商品房面积实测，是指房屋竣工验收后，由开发公司委托具备房产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图并计算出面积。实测面积是购房者办理房屋所有权证、房款结算、物业费结算等的依据。

五、预测与实测之间的差异原因和解决办法

1.面积产生差异的原因

预测建筑面积和实测建筑面积存在差异：有可能处于规划设计的变更、在房屋施工中产生的施工误差、竣工后房屋由于部分公用面积改变或服务范围改变等多种原因导致预测与实测面积的不相符。

1）数据的采集

预测主要是依据设计施工图纸进行数据采集，而实测的数据是由测绘人员通过手持测距仪在现场实地采集，其中不仅含有仪器测量误差、墙体位置偏移及抹灰层厚度等因素的影响。

2）图纸的变更及施工原因

房地产开发部门在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计进行变更。在施工的过程中可能由部分施工误差导致图纸中完全平行的两面墙，在实际测量中不平行。

2.解决办法

加大宣传，让老百姓在购房时了解预测和实测会有差异，并在合同备注栏中作出详细规定。开发商在建筑施工过程中，由于种种原因对建筑设计进行变更，导致面积差异较大时，应及时告知购房者。这样相对来说可以减少购房者与开发公司之间的矛盾。

六、结束语

商品房测绘，是房产测绘企业的重点工作，其预测成果是开发商与购房者的交易依据，其实测成果是房屋产权面积的确定。要解决预测和实测成果之间差异引起的纠纷问题，更好的围护广大消费者的合法权益，不仅要从现在的测绘产品质量管理办法、建筑面积计算标准及方法上下功夫，还要在不断完善测绘程序监督机制的同时，加强测绘成果监管，提高测绘成果质量，以诚信工作的态度从事房产面积测绘工作，不断提高综合分析、判断问题的能力，凭借掌握的知识，技术方法和手段正确处理问题。

随着社会的不断变化，为了适应社会的变化，各地、各城市房地产行政主管部门应根据各地的实际情况和自身的需求，遵循国家标准《房产测量规范》规定的原则，制定一套适合本地实际情况的实施细则或更加祥尽的补充规定。同时各城市的房地产测绘管理部门应加强联系，经常进行经验交流。这样才能不断为社会提供科学、优质、高效的测绘服务，全面推进测绘工程更好更快的发展。

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