关于房地产测绘工作的探讨

魏娅玲

【摘要】近年来，随着住房制度的改革，我国房地产市场日益活跃，呈现出供求两旺的态势，房地产市场的迅速发展，有效的促进了房地产测绘业的进步。住房制度的改革带来了产权的复杂化和多元化，为产权管理部门提出了新的课题。伴随着城市化进程的不断加快，城市规模不断扩大，同时大量的农业人口进入城市就业、生活，大量的农业用地也随着城市的扩张，转变为城市建设用地。房产行业也得到了飞速发展，在房产建筑产业发展迅速的经济形势下，房产测绘工作在建筑工程中的作用和重要性也日益凸显出来。作为前提，对于房产测绘的主要内容和重要意义的认识也更为关键。本文对于房產测绘中所存在的一些重要问题及具体实践中。

【关键词】房产测绘；市场化；测绘技术

一、我国房产测绘的现状

房产测绘作为对房屋面积进行测算的测绘技术手段之一，在当前有着重要的意义。首先，它直接关系到拆迁人和购房人的切身利益，房产测绘的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，同时也为房屋所有 权和土地使用权产生法律纠纷、审核违章建筑以及违章占地提供了可靠的凭据。这些数据是 核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房产档案的原始资料。最后，房 产测绘也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下，部分 开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，推广和进行房产测绘有利于保证买卖双方的 利益，有利于维护正常的市场秩序。房产测绘由房地产主管部门下属房产测绘队（事务所）从事，是房地产产权产籍管理的基础工作，与房地产权关系紧密相关。随着城市化进程的不断加快，对房产测绘工作也提出更高的要求。但由于我国房产测绘工作起步较晚，存在操作规范和制度不够完善，房产测绘工作还存在诸多不足。

二、房产测绘的发展方向

1）房产测绘通过市场化来运作，按公司方式运营，由房地产主管部门进行行政监管。

2）测管分离，房产测绘管理部门进行技术管理，房地产主管部门进行行政管理。

3） 确认房产测绘为官方测量，剔除建筑面积本身不应该具有的权利，使房产测绘单纯化，技术化。

三、房产测绘发展分析

1） 房产测绘通过市场化运作，按公司方式运营，由房地产主管部门进行行政监管。优点：节约行政资源，提高测绘业务办理的速度。缺点：缺乏监管，导致恶性竞争，测绘成果的准确性无法得到保证。市场一旦放开，房产测绘单位的资质门槛较低，房产测绘单位必然会在数量上有较大增加。测绘数据的真实性和准确性无法得到保证，从而导致房产测绘结果得不到社会认同。

2） 测管分离，房产测绘管理机构进行技术管理，房地产主管部门进行行政管理。这样的模式其实仍和我国现行测绘体制大同小异，只是多一个专门的技术管理机构。优点：在增加一个专门的技术管理机构的同时可以对房产测绘成果进行技术审查，保证房产测绘成果的准确性。一旦发生由于房产测绘成果产生的纠纷，可以由这个专门的技术管理部门作出裁定，从而改变现在房产测绘单位既当运动员又当裁判员的局面；缺点：增加一个环节势必降低测绘业务的办理速度；也必将会增加行政成本。

3） 确认房产测绘为官方测量，剔除建筑面积本身不应该具有的权利，使房产测绘单纯化，技术化。首先要说明的是，我国目前大多数城市都是采取这种模式：由房产测绘部门从事测绘工作，由房地产主管部门进行行政管理，但没有确认房产测绘为政府测量机构及剔除建筑面积本身不应该具有的权利，这和前面提出的第三种模式前半段相同，但后半段还不尽然。房产测绘显然不同于房屋中介，后者市场化是符合社会发展需要的，它需要市场化竞争进行优胜劣汰，从而提高整个房屋中介行业整体水平；房产测绘是政府做出的对房屋面积的法定认定，它的数据不仅要用于房屋产权登记，同时其房产测绘档案也是后期房产交易的重要数据；更重要的是要为国家提供城市建设、房产开发量等提供决策重要依据。通过房产测绘数据汇总可以得出某某城市某某年的商品房建设面积、经济适用房建设面积、廉租房建设面积、营业房建设面积等等。从而为政府的城市建设提供决策的数据。

如何剔除建筑面积本身不应该具有的权利。我国的房产销售多以单价合同为主，每平米价格×建筑面积=合同（房产）总价。在预售阶段，每平米价格是确定值（合同约定），建筑面积却是不定值（以房产测绘数据为准），因此不论合同的甲方或乙方都会把目光的焦点放在建筑面积上。建筑面积=套内面积+公摊面积，公摊面积的不确定性，或者说是不明确，以及公摊面积产权的不明晰，必然导致购房者的猜疑，这样的销售模式势必把房产面积的计算者（房产测绘单位）推到风口浪尖上。如何解决这种矛盾：（1）提倡现房销售，尽量避免预售，商品房预售只对开发商有利，而对地方政府和购房者来说是有百害而无一利的，现房销售可以让购房者直观的看到自己要买的产品，这时的房产测绘报告可以给购房者提供精确的套内面积和建筑面积等重要的产品参数。（2）宜采取按套计价和按套内面积计价。从国际其他国家来看，大多数国家房屋买卖采用的是按套计价；套内面积、建筑面积等可以作为房屋这样一个产品的参数提供给消费者，最后的产权登记仍用建筑面积。或者按房屋套内面积（房屋套内面积的计算很简单）计价，也很简单明了，建筑面积的数据就不会成为房产买卖双方关注的焦点，它只是政府产权登记时的一个数据而已。做到以上两点就可以剔除建筑面积本身不应该具有的权利。最后，确定房产测绘为政府测量。房产测绘单位不再和利益挂钩，从而保证测量数的公正性、中立性。

四、个人总结

随着建筑设计的不断创新，现行制定的规范和技术标准已不能涵盖许多新的建筑样式，无法对一些房产建筑面积的计算提供合法的依据，这就要求我们测绘工作人员要在实际工作中不断总结经验，开拓创新，提高测绘精度。个人认为，所谓服务的对象最终是人，而不是房屋面积，只是为了房产测绘的延续性、永久性和更加合 理化范房产市场的交易行为，切实保证交易人的合法权益。总之，房产测绘涉及千家万户，是一项技术性和政策性都很强的工作。为了保证测绘精 确性和准确性，对于从事房产测量及信息管理的工作人员应全面了解房产测绘的特点，熟练掌握现代化房产测绘手段，更好地为城乡居民服务。

参考文献

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