城市土地评估与优化利用研究

柏琳

摘要：城市土地资产评估与合理利用， 对搞好国有企业改革， 调整产业结构。改善人民生活等具有重要意义。本文主要探讨土地评估的技术路线和方法， 分析影响基准地价的因素和地价评估结果， 为优化土地利用提出了若干对策建议。

关键词：城市；土地评估；土地利用

引言

我国改革开放进程不断加大， 土地使用制度发生了根本性的变化， 土地已作为资产进入社会经济生活里。可是土地资产评估只有十年左右的历史。1993 年国家颁布了城镇土地估价规程， 在这个基础上我国饿主要城市完成了土地基准地价评估工作。当前土地评估工作有力地推进了我国土地使用制度以及住房制度改革， 推进了企业改革和金融改革等， 对社会生活的变革有着积极的作用。并且对于城市布局、城市化以及扩大对外开放， 改善投资环境等都有十分重要的意义。

一、城市土地价格的评估情况

近年来，房地产行业的迅速发展，大大推动了土地市场的发展，与土地市场的繁荣有着密切联系。市场经济体制下，土地资源的合理利用和有效开发，受到了国家的高度重视，是我国经济稳定、健康发展的重要基础。随着一系列土地制度改革措施的颁布和实施，土地市场变得越来越完善，在我国基本国情下，城市土地价格的快速上涨，给人们的生活、工作等都造成极大影响。因此，城市土地价格评估体系的有效构建，是社会发展、经济发展和土地市场发展等的必然需求，在一定程度上提高了土地资源开放利用的合理性和科学性，对于推动土地市场规范化发展发挥着重要作用。在城市经济和政府宏观调控的共同作用下，城市土地价格的变化受到一定限制，为了更好的解决城市土地评估和土地市场交易之前存在的价格悬殊问题，必须高度重视城市土地价格评估体系的不断完善，才能真正减小人们的生活压力。

二、城市土地定级估价的技术路线以及方法

1.土地定级估价工作的指导的思想

土地定级估价成果更新工作总的指导思想应该是：综合定级和分类估价， 整体评审， 城区与各县进行区别对待：以土地利用现状为主， 恰当的考虑当前城镇建设的影响；用本地市场地价水平为主，恰当考虑产业和城市空间转变， 科学调整和划分土地级别范围及制定相应平均基价， 并结合本地特点， 提出成果应用方案。

2.土地定级评价的具体工作要求

定级与估价资料收集相结合， 土地定级与估价资料采取一次收集， 互相利用， 互相检验。工作要细致， 资料要可靠。综合定级与分类估价相结合。分析探讨土地定级因素对基准地价的影响规律以及土地级别与地价分区的相关关系， 建立地价修正模型。

三、土地定级因素选择以及分析

城镇土地定级因素是指土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的社会和经济以及自然条件。

1.因素选择范围

包含繁华程度和交通条件以及基础设施、环境状况和人口状况以及历史文化、发展潜力等七大因素。

2.因素选择的原则

（一）主导性原则

城市土地质量的好坏 主要表现在经济效益的升降。在土地定级因素里， 商服以及交通对土地质量起着广泛而关键的作用和影响， 同时两者还有在着因果关系。商业服务和城市居民生活联系最为紧密， 它们对土地区位的反映也非常的敏感；道路交通更是人们进行日常工作生活的联系纽带和桥梁，交通方便程度一定会对土地利用有着关键的作用。所以，商服繁华度和道路交通便利度被选为这次土地定级的主要因素。

（二）普遍性原则

作为一个城市必须具备起码的基础设施， 如供水和供气以及供电与排水系统和学校和医院以及邮电局所等等。这些设施与人们生活和生产以及社会活动紧密联系， 是城市发展不可缺少的物质基础， 它的配套完备程度以及质量升降直接的影响生产和生活等城市功能的正常运转。在对外招商引资中基础设施完备常常成为主要的投资环境参照。

（三）特殊性原则

强调普遍性并不意味着忽略或取消影响城市土地质量的文化和生态因素。例如一些历史文化古城， 名胜古迹颇多， 这些名胜古迹除了本身的特殊价值外， 还直接影响着其周边土地的使用及其效益。这主要表现在， 一方面西安的名胜古迹吸引着全国乃至世界各国的旅游者， 促进了这些旅游地地餐饮商服业的发展， 对其周边土地的利用效益有着积极影响， 另一方面传统文化古迹的保护在某种程度上又影响着土地的利用效率。

（四）发展性原则

城市作为人群聚居地和社会政治、经济、文化活动的中心， 一般者是随着时间的推移和时代的变迁而不断变化着。改革开放以来， 城市面貌有了很大的改观，必将在近期或未来对其地域及其周围的土地产生重大影响。因此在选择土地定级因素时， 我们也考虑了规划前景的影响， 并将开发规划和历史名城保护规划作为两个因子入选。在确定被选因素时， 还考虑了因素的数值应有较大变化范围和对土地定级有较显著的线性影响。

四、土地优化利用的对策建议

土地定级估价工作成果对于加强城市土地使用制度改革和发展以及规范土地市场， 合理有效利用土地， 节省土地资源， 强化区域经济持续发展等都具有关键的作用。

1.为宏观调控土地市场提供依据

土地定级估价成果是土地有偿使用的参照。基准地价是土地市场宏观调控的标杆， 是政府依法收取土地出让金以及使用税费的基本参照。基准地价反映了不同土地级别中的不同用途的土地使用权单位面积平均价格。对实际的宗地价格可以选择成果中的宗地地价修正体系， 评估确认。除了这些， 还要参照土地市场的需求状况和地价管理政策以及出让年限等因素进行实际调整。

2.给优化土地利用結构提供参照

城市土地利用潜力很大， 盘活存量土地资产是建立土地市场的关键条件。不同行业和不同企业单位要按照最好土地选择效益调整布局。政府可才考土地定级估价成果， 以地价为标杆， 定制不同地段不同行业的地价政策科学管理， 盘活存量，以及结构的优化。

3.给城市总体规划提供参照

城市总体规划是影响土地级别和价格的一个关键因素。土地定级估价成果因为全面地和综合地显示了土地区位差别， 又给城市总体规划的修编提供了参照。城建规划部门可以切实运用土地定级估价成果以及规划城市土地利用功能区， 规划城市用地发展方向和其它配套的设施。

4.为加强国有企业， 将产业结构进行优化服务将国有的大中型企业进行改革是我国改革中的一个主要的问题， 而土地管理部门能够参考土地定级评价的成果，提出企业土地资产合理选择的方案， 给政府排忧解难。

5.展现政府宏观管理、调节地产市场的地价政策。

比如为了保证土地资产运用的经济效益以及社会效益还有环境效益的完整， 要对用途管制， 不一样的用途之间的地价， 要有很大的差距。比如为了吉利工业发展， 工业用地地价可以实行低价位的政策。为了对工业用地进行保护，能够实行对非工业用途的高价位政策。

结束语

城市地产是国家的宝贵财富， 要充分合理地利用每一寸土地， 发挥一块土地的经济潜力。国外发达国家不动产税是地方财政收入的主要来源。目前政府要大力有序地培育地产市场， 发展土地抵押和土地金融市场。政府可根据土地价格的区位差异， 制定合理的税费标准， 推进土地使用制度改革， 以增加地方财政收入， 促进地区经济全面发展，为城市改善投资环境服务。

参考文献

[1]杨东朗.房地产资本经营初探[ J] .当代经济科学， 2011年增刊， 45 -48 .

[2]严星等主编.城市地产评估[ M] .北京：中国人民大学出版社， 2010 .