浅析建筑师与地产商的职业操守与素养

卢素格 周立广

【摘要】在房地产开发的过程中，建筑师与地产商的合作有时候顺畅，有时候难免又有曲折，那么，合作双方以及相关参与人员的职业操守和素养就显得的更为重要，本文就试图来来探讨建筑师与地产商的职业操守和素养。

【关键词】建筑师 地产商 职业操守

0.前言；房地产业的迅猛崛起和快速向前发展已经成为当代中国一个重要的经济现象，作为国民经济的支柱产业，房地产业的发展既关系到国民经济的快速运营，又关系到社会民生的生存。特别是近些年来，房地产业的发展经过了又一轮高涨的发展期，与此同时，设计院建筑设计师似乎成为了人民心目中十分光鲜而又令人向往的职业。

在工作实践中，地产开发商是设计院最经常合作的对象，设计院建筑师要依据地产开发商提供的条件进行设计，设计师的“产品”当然要能使地产商满意，这种频繁的合作就有了很多的矛盾与冲突，而矛盾与冲突的来源是设计师的设计理念、设计目标与开发商的产品营销策划需求存着不完全的契合。设计师运用其专业理论设计出了自己比较满意的住宅产品，如地块的总体规划、户型的精心排布以及细化的景观与配套，而开发商则要做出符合他们开发理念及利益的修改，有的时候这种修改是与住宅建筑的设计原理相背离的，有的修改甚至试图要突破国家规范的限制。但是，设计师的“产品”最终是要呈现给购买者、呈现给社会大众即要接受市场需求的检验，因此，作为一个负责任的职业建筑师，应该对社会大众负责，真正了解市场的需求，形成自己专业的、客观的市场观、设计观，设计出品质最优化的“产品”。

事实上，在和地产商合作的过程中，建筑设计师的主导权与话语权是非常有限的，他们是一群带着镣铐跳舞的建筑师。建筑师和地产商就是一对矛盾的合作关系，建筑师与开发商在合作的过程中，建筑师和地产商的想法与意见有着不同程度的背离，同时又有着某种程度的契合，才使项目得以顺利完成。不过，在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业日渐狭隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识，管理体制的缺陷又使得设计单位水平良莠不齐，为了争得一杯羹，恶性竞争，在设计中盲从发展商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用，建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，已无法在前期策划中找到现实、准确的立足点。

为了能使建筑师和开发商的合作流程更加优化，笔者试图给建筑师提出以下几方面的建议：

第一 建筑师要坚守职业操守，加强专业能力，同时也要适应市场的变化与发展，加强市场意识。在房地产市场不断调整的大背景下，地产行业也慢慢开始走向微利时代，行业竞争已经渗透到地产产品的前期策划、全程营销、整体设计、质量成本控制等环节，房地产行业的开发逐渐向综合型地产、复合型地产等方向发展。这对房地产开发商的资源、人力整合能力、建筑设计师的多专业学习、应用能力都提出了更高的要求。在这种大形势之下，设计院建筑设计师们要更积极、更广泛地参与到每个项目的全程运作中去。

第二 建筑师可以提前介入地产项目的前期策划阶段。设计院建筑师之前往往是根据地产开发商的一纸任务书开始做设计的，但是开发商前期的考察调研成果、开发运作思路和投资决策背景，一纸任务书很难完全表达出来，这样建筑师就很难从专业角度在前期给地产商提出建设性意见，因此，在合作階段，双方就会产生不少误解而使设计进程曲折迂回。建筑师提前介入项目，不但能免除不必要的沟通障碍，而且双方还能够将各自的信息与知识传达给对方，只有这样充分的交流和反复沟通才能达成更多的共识，使设计少走弯路。

第三 建筑师要重视建筑策划。建筑策划不等于房地产策划，也不是建筑设计。“建筑策划是介于总体规划立项和建筑设计之间的一个环节，它向上渗透于宏观的总体规划的立项环节，研究社会、环境、经济等宏观因素与设计项目的关系，分析设计项目在社会环境中的层次、地位、社会环境对项目要求的品质，分析项目对环境的积极和消极影响，进行经济损益的计算，确定和修正项目的规模，确定项目的基调，把握项目的性质。它向下渗透到建筑设计环节，研究景观、朝向、空间组成等建筑相关因素，分析设计项目的性格，并依据实态调查的分析结果确定设计的内容以及可行空间的尺寸大小”。把人与建筑的关系作为研究对象是建筑策划的一个基本出发点，另一出发点是研究设计的依据、空间、环境的设计基准。

第四 各个专业公司之间的协作配合要提前进行沟通讨论。比如建筑设计师对其他相关配合的专业公司（景观、装修等公司、材料设备、建筑安装工程专业公司、商业运营方）的具体要求，其它的专业公司什么时候开始介入，合作方什么时候互提图纸，图纸标准及要达到的设计深度等。

第五 建筑师要积极参与后期建设阶段的工作，实地考察、监督施工现场，力所能及地解决施工过程中的实际问题，控制建筑最后的建成效果。

目前，中国房地产业的发展远远没有真正发展到建筑产品的时代，虽然地产业已经走过了二十多年的曲折、艰难历程。那些本该对城市空间的发展发挥举足轻重的建筑物，还仅仅是开发商的一个资本运营载体，建筑物本该有的生命力被资本运营载体糟蹋得像旧社会的童养媳一般无奈与苦楚，与此同时，建筑师本该有话语权也丧失了。事实上，之所以造成这一尴尬局面，究其原因是双方对自己各自利益与价值的追求。面对这一事实，建筑师和开发商在合作的过程中，对其它参与方笔者也有以下几方面的看法与意见：

第一 开发商和建筑师应相互尊重、相互理解、加强沟通。一个建设项目从开始运作、构思到最终的建成、交付使用，往往要经过一个非常艰难和充满挑战的过程，在这个过程中，建筑师和甲方的不断沟通和相互谅解尤为重要。

第二 加强中国房地产业的准入、准出制度。由于建筑行业的特殊性，国家对于建筑师、建筑行业专家的管理体系如何同房地产企业准入挂钩，如何在房地产企业成立环节加入对其核心领导层专业人士权重比的监督是当务之急。

第三 鼓励“甲方建筑师”有更多的担当。随着市场对房地产产品的要求越来越高，在一些大型房地产开发公司里，有一部分原来的专业建筑师逐步从设计单位分化出来，专门从事地产公司和设计院之间的对接工作，也就是所谓的“甲方建筑师”，这是行业内的一个比较好发展趋势。甲方建筑师曾经是专门的建筑师，专业知识比较扎实，业务素质高，了解建筑师的工作程序。可以说，甲方建筑师是一些有理想、有才华、有抱负的建筑师设计热情和设计成果的有效保障。“归根结底，甲方建筑师需要寻求一个结合点，将项目开发与完美的设计有机联系起来，取长补短，发挥二者结合后的优势，并不断调动设计师与开发者的积极性，才能给住宅建设行业注入持续的活力并有利于行业间的良性合作与良性循环”。

结束语

一个成功的地产开发项目不但能带来可观的经济效益，还能带来良好的社会效益，房地产开发商和设计院建筑师努力的最终方向和目标应该是一致的。双方应相互尊重、相互信任、互相配合，积极合作，提高工作的高效性，通过优秀的住宅产品，创造出更美好的城市居住空间和人居环境，提高社会大众的居住品质，真正实现建筑改变生活的社会夙愿。

参考文献：

【1】 王维华，《房地产商》，河南文艺出版社，2013年12月1日.

【2】 张路峰主编，《甲方乙方：建筑师访谈录》，中国建筑工业出版社，2011年5月1日.

【3】 王珣著，《我的建筑十年设计与思考》，中国建筑工业出版社，2012年1月1日.

【4】 丁长峰 著，《如何与建筑师愉快合作》[J]，时代建筑，2001，02期