相邻关系纠纷问答二则

Q1：王律师，你好！

我在上海虹口区买了一套顶层的公寓，入住后发现有住户私自在顶楼天台搭建了鸽棚。鸽子每天清晨都会发出叫声，严重影响了我的生活作息；而且鴿子掉落的羽毛及排泄物对小区环境也有比较大的影响，严重影响各家住户的正常生活及身心健康。因此，我向小区物业反映了这个问题。但是物业说这间住户是钉子户，这个问题也持续比较久了，他们让我向居委会反映。显然，物业和居委会都没有太强解决力。那么，我还能向哪些部门反映呢？如果向法院起诉，我是否可以请求该住户拆除鸽棚？

咨询人：石女士

A1：石女士，您好！

公民的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。根据我国《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”我国《物权法》的第七章也明确作出了有关相邻关系的相关规定，如关于“建筑物区分所有权”，所谓的“建筑物区分所有权”是指两个或两个以上的业主对某一建筑物各自享有一部分所有权，该建筑物及其附属物的共同部分为各个业主共同所有。

依据石女士的介绍，该养鸽子的住户很明显侵害了相邻关系。相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。也就是说，在房屋所有人或使用人在占有、使用、收益、处分权利时发生矛盾的，应当运用法律调节彼此间的矛盾，使他们有权从邻方得到必要的便利，并防止来自邻方的危险和危害。同时，对各自所有权的行使也应有所节制，不能损害相邻方的合法权益。因此，相邻关系实际上是在斟酌相邻各方的利益和公共秩序后，对行使所有权的一种限制或节制。

楼房的楼顶属于全楼业主的共有部分，任何人不得擅自占用或加装自用设备。在住宅小区天台私自搭建或占位己用，实质上是一部分业主侵害另一部分业主的公共利益，还有可能引发多重危害。尤其是某些高层建筑楼顶建有消防池、消防通道等公用设施，擅自搭建、改建将给整个小区的安全带来诸多威胁。根据《上海市住宅物业管理规定》第五十条规定，禁止损害房屋承重结构；禁止违法搭建建筑物、构筑物、破坏房屋外貌、禁止擅自改建、占用物业共用部位等。小区楼房顶楼天台系业主共有，属于房屋的共用部位，现该住户未经其他共有人同意，擅自在屋顶上搭建鸽棚，将共用部位占为己有，该住户的行为违反了《上海市住宅物业管理规定》，侵犯了其他业主的合法权益。

根据《上海市住宅物业管理规定》第七十一条规定：“业主、使用人违反管理规约应当承担相应的民事责任。对违反管理规约的，业主委员会应当予以劝阻、制止；对不听劝阻的，业主委员会可以在物业管理区域内就相关情况予以公示；相关业主可以依法向人民法院提起民事诉讼。”结合石女士所咨询的情况，顶楼天台属业主共有，属“相邻处”范畴内，在相邻处安装设施，不得违反法律法规的限制性规定。该住户在顶楼天台搭建鸽棚，是将天台擅自占为己有并进行改建，违反了管理约定，如果您小区有规范有力的业主大会，那么您可以通过业主大会解决这个问题，该小区的业主委员会应当予以劝阻、制止。

如果没有业主大会，那么可以通过物业，向物业反映，让物业来解决。但据您所述，该户主属于“钉子户”，不愿整改，您以及相关受影响的业主可以依法提起侵权之诉，通过民事诉讼的方式来维护自己的合法权益。同时，也可以联系当地相关政府管理部门，办理相关手续，由他们出面责令其拆除鸽棚并处以罚款。若逾期未拆除，可以由这些政府管理部门申请由相关的区、县人民政府组织进行强制拆除。

另外，若该户主所饲养的为信鸽，也可适用《上海市信鸽活动管理规定》的相关规定。但需要指出的是，即使该户主为信鸽协会会员，搭建的鸽棚持有协会颁发的棚号，但若其外部形态已经超出上海市信鸽活动管理规定的长宽高限定，对小区其他户主正常通风、采光等造成妨碍，应予限制。

Q2：王律师，你好！

我是上海市浦东新区一个居民小区的住户。今年3月份开始，我们家房子的天花板开始有渗水现象，墙壁也长期阴湿，还有大块墙面脱落。4月份的时候，经过报修，物业派维修人员上门来检验，认为漏水是由楼上房屋的住户造成的。但楼上的户主了解此事后并不承认是自身房屋原因造成的，半个月后，楼上那家发现自家卫生间地面漏水后，才被迫对房子进行了一定程度的修缮。后来我们找楼上住户商谈维修和费用事宜，他们一直推脱，不想付钱，物业公司几次出面协调也未果。对于这种情况，我是否可以通过诉讼来要求对方赔偿损失呢？

咨询人：郭女士

A2：郭女士，您好！

根据我国法律的相关规定，相邻关系是人们在生产、生活中对于毗邻的不动产行使所有权或者使用权而发生的权利义务关系，直接关系到人们生产和生活的正常进行。而法律调整相邻关系的目的就是有利于人们的生产与生活，充分发挥不动产的使用效益。我国《民法通则》规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

近几年来，邻里之间因一些纠纷而闹上法庭的案件呈上升趋势。楼上住户因家中卫生间地面渗水，导致其下方住户家中墙体长期阴湿，应承担侵权赔偿责任，并以维修方式停止侵害。但是，您必须证明楼上住户的地面渗水与您家的天花板渗水、墙壁阴湿、墙面脱落等现象有必然的联系，如此才可对楼上住户提起侵权之诉。

根据您的介绍，若您能够举证证明楼上住户家中卫生间地面漏水与您家房屋损失有必然联系，则楼上住户构成侵权，您楼上的住户需进行相应维修，以不再致您家中墙体阴湿、漏水为标准。本案例是较为典型的不动产相邻关系造成的损害赔偿纠纷。如果发现楼上漏水，应及时固定证据，如拍照摄像等，情况严重的应通知物业或警方到现场勘察，到底是哪里漏水，是谁的原因导致漏水，以便确定责任主体，同时也要积极做好处理措施，防止自己损失扩大。对于损失情况，如无法协商一致，建议诉讼至法院，申请法院委托有评估资质的机构进行定损评估，切忌自行找评估机构评估，免得对方对评估结果的客观公正性心存质疑。

编辑：薛华 icexue0321@163.com

法律小常识：

不动产相邻关系，是指两个或两个以上相邻的不动产所有人或使用人，在对各自所有的或使用的不动产行使所有权时，相互间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。不动产相邻关系的实质是相邻不动产所有人或使用人行使其权利的一种延伸或限制，从权利的角度讲，相邻关系又称相邻权。

不动产相邻关系具有以下特征：①不动产相邻关系的主体是两个或两个以上的不动产所有人或使用人。②不动产相邻关系主体所有或使用的不动产是相互毗邻的。所谓相邻，是指地理位置的相邻，既包括相连接，也包括相邻近。③不动产相邻关系的内容因种类不同而不同，但基本上是相邻一方有权要求他方提供必要的便利，他方应给予必要的方便。所谓必要的方便，是指非从相邻方得到便利，就不能正常行使其所有权或使用权。例如，从邻地上通行，必须是在无其他道路可走的情况下，才能要求相邻方给予便利，但这种便利应以不损害相邻人的合法权益为限。相邻关系的客体并不是不动产本身，而是相邻不动产所有人或使用人行使其所有权或使用权时所体现的利益。相邻不动产各方在行使权利时，既要实现自己的合法利益，又要为邻人提供方便，尊重他人的合法权益。

王栋 律师 北京大成（上海）律师事务所

王栋律师现为大成律师事务所上海分所的专职律师，合伙人。上海市第十届律师代表大会代表。2015年获浦东新区十大杰出青年律师提名奖。王栋律师执业以来主要致力于：公司法律事务运作及风险管理、房地产、产权交易、商事诉讼和仲裁、金融及资本市场、高端婚姻家事及财富传承、法律基础培训等法律业务。