预售商品房惩罚性赔偿问题简析

■文/樊琳

预售商品房惩罚性赔偿问题简析

■文/樊琳

摘要近年来，我国房地产行业迅速发展，商品房已经成为我国居民消费热点。然而，商品房销售过程中的欺诈行为不断出现，个别开发商在利益的驱使下，严重背离诚实信用原则，恶意损害购房者的利益。在此背景下，适用惩罚性赔偿责任，能够制裁和遏制开发商的不法行为，维护商品房交易市场的正常秩序，促进商品房市场诚信体系的建立。本文围绕《消费者权益保护法》、《中华人民国共和合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定的购房者可以请求商品房的出卖人承担惩罚性赔偿责任的情形，研究了商品房预售适用惩罚性赔偿制度的一系列法律问题，并对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的惩罚性赔偿规定进行了深入解读，探讨了该解释在适用中的一些具体问题，指出了其不足之处，提出了具有操作性的解决方案。

关键词商品房预售惩罚性赔偿适用数额

一、绪论

随着人民生活水平的不断提高和我国城镇住房制度改革的深入，商品房已逐渐成为我国居民新的消费热点，但在预售商品房中，开发商往往利用信息的不对称和自己的优势地位，对购房者实施恶意违约和欺诈行为以牟取经济暴利。因此，购房者必须依靠国家法律的保护，才能有效的维护自身的合法利益。

在我国，预售商品房适用惩罚性赔偿规定最早的法律依据是1993年出台的《中华人民共和国消费者权益保护法》，1999年实行的《中华人民共和国合同法》依照《消费者权益保护法》的规定进一步确定了惩罚性赔偿规定。最直接明确确立预售商品房适用惩罚性赔偿规定的是2003年3月24日通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）。

二、预售商品房惩罚性赔偿的含义

预售商品房惩罚性赔偿，是指预售商品房的出卖人因违法或违约，导致预售商品房的买受人权益受到损害时，由法院作出的赔偿数额超过实际损害数额的赔偿制度。

预售商品房的标的，实质上是一种“期待权”，而非现实的房屋所有权。因此，对购房者来说，客观上存在很大风险，为了保护广大购房者的合法权益，国家对商品房预售也采取了一些特殊的监管措施和惩罚制度，如交易价格申报制度、商品房预售登记备案制度，商品房预售许可制度、惩罚性赔偿制度等。

三、预售商品房惩罚性赔偿制度存在的问题

《合同法》和《消费者权益保护法》属于概括性法律规定，能够适用预售商品房惩罚性赔偿，但不够明确具体。《解释》的公布解决和填补了房地产法律的某些空白，保护了广大购房者的权利，但仍然显得仓促和不严谨，并非购房者的“保护神”。笔者立足于我国的立法现状，对预售商品房惩罚性赔偿制度存在的问题作出如下分析：

1、《解释》的效力问题。《解释》在法律上属于正式解释，是最高人民法院在适用法律的具体过程中对具体应用法律问题所做的具有法律约束力的说明。司法解释必须要有解释的基础性法律，即解释的是哪部法律，或者哪部法律中的哪些条款。那么，《解释》规定的五种惩罚性损害赔偿的依据是哪部法律呢？最高人民法院副院长黄松有就《解释》答记者问时谈到，《解释》规定的惩罚性损害赔偿责任是以《合同法》第113条和《消费者权益保护法》第49条规定的惩罚性损害赔偿责任为依据的，但不是对《消费者权益保护法》第49条规定的直接适用，《解释》所规定的惩罚性损害赔偿责任在适用条件和结果上都与《消费者权益保护法》第49条的规定有所不同。《解释》一方面承认是以《消费者权益保护法》或《合同法》的惩罚性损害赔偿责任原则为依据；一方面又否认是对此两部法律的直接适用，这在形式逻辑上也存在问题，而且，《解释》中的具体规定也存在一些与《消费者权益保护法》或《合同法》的矛盾之处。所以，如何解决《解释》适用的法律依据，是值得探讨的地方。

2、《解释》中对于适用惩罚性损害赔偿的五种情形采取了列举式规定，在一定程度上清晰明确，不仅有利于民众知晓，而且方便司法机关办案。但这样的规定却有很大的漏洞，因为在实践中存在的一些严重欺诈行为，并不局限于列举的五种情形。例如，开发商不具备商品房买卖主体的资格、所售的商品房证件不齐全致使商品房的权利出现严重瑕疵、开发商故意隐瞒影响购房者正常使用房屋的重大质量问题及根本不能实现的欺诈性售楼广告等。《解释》只承认列举的五种情形适用惩罚性损害赔偿，等于否认了开发商实施的其他售房欺诈行为适用惩罚性损害赔偿责任。所以，采用列举的方式规定并不能对购房者给予强有力的法律保护。

3、关于惩罚性赔偿的数额问题。《消费者权益保护法》和《合同法》规定的惩罚性赔偿的数额是“商品价格的双倍”，而《解释》规定的则是“不超过已付房款一倍的赔偿责任”。由此可见，《解释》采用的是“一倍上线赔偿”，属于对赔偿责任的限制规定，与《消费者权益保护法》和《合同法》的规定是不一致的。首先，双倍赔偿的基数不同。《消费者权益保护法》和《合同法》规定的是“商品房价格”，而《解释》规定的是“已付房款”，这两者是不同的，由于房屋涉及金额较

大，很多购房者都只是先付首付，因此已付款很可能不是商品房的全部的价格；其次，《消费者权益保护法》和《合同法》的双倍赔偿是法定和硬性的规定，而解释的惩罚性赔偿数额则是裁定和弹性的规定，这就给了法官较大的自由裁量权，容易造成司法腐败，不利于实现法律的公平性，很可能导致出现开发商所承担的惩罚性赔偿责任与其欺诈行为所获得的利益或购房者所受侵害的程度不相符的情况。

四、完善预售商品房惩罚性赔偿制度的建议

1、扩大惩罚性赔偿在商品房买卖中适用的范围。《解释》应该对惩罚性赔偿在商品房买卖中适用的范围予以扩大，立法上应采用概括式和列举式的结合，既要列举几种典型的欺诈行为，便于直接和参照适用，又要对商品房买卖中的欺诈行为作出一般性的高度概括与归纳，避免超出规定范围之外对是否适用惩罚性赔偿责任的问题上出现司法尴尬。

2、惩罚性赔偿的数额应当明确具体。首先，《解释》中规定的赔偿基数的“已付房款”，如果购房者采取的是银行贷款的方式支付房价，那么“已付购房款”到底是购房者已实际支付的首付款，还是向银行贷款后支付的全价房款呢？笔者认为应当将“已付房款”明确规定为购房的全价款。这样的话，既保持了与《消费者权益保护法》和《合同法》的一致性，又能有效的遏制商品房出卖人的恶意欺诈行为，切实保护相对弱势的购房者的合法权益，维护法律的公平性。其次，《解释》中规定的赔偿比例“不超过已付购房款的一倍”应当进一步明确具体的赔偿比例，笔者认为应当明确规定为“一倍”，从而缩小法院的自由裁量权。只有加大对商品房出卖人欺诈行为的惩罚力度，惩罚性赔偿才能真正达成其立法目的。

五、结语

近年来，我国房地产行业迅猛发展，开发商为解决资金流的问题，商品房预售行为越来越普遍，房价居高不下。房地产消费者的弱势地位更加明显，因而法律维护公平的宗旨要求在保护的取向上应对消费者倾斜。

笔者考察了我国预售商品房适用惩罚性赔偿法律保护的现状，分析了我国商品房适用惩罚性赔偿法律制度存在的不足与缺陷，并对各种问题进行了具体剖析。在此基础上，通过考察我国的现状，总结经验，对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》中出现的问题提出了完善的建议，以规范商品房买卖市场，促进房地产业的健康发展。

参考文献：

[1]李鹃.论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿[D].太原：山西警官高等专科学校，2007．

[2]王桂春.论惩罚性赔偿制度在房地产法的适用[J].法制与社会，2009，（3）．

（作者单位：湘潭大学）