国内体育房地产市场分析

吴辉

(山东师范大学 山东济南 250014)

1 体育房地产的概念和特征

1.1 体育房地产的概念

体育地产的概念是近几年刚刚提出的,现如今市场上所出现的体育房地产只是以一个概念的形式所提出的,并没有相关的理论依据作为支撑。体育房地产是一种复合型的地产模式,是房地产界一种新型的发展经营模式。所谓复合地产就是一种房地产业与其相关产业结合在一起的一种地产模式,是为人们创造出一种与过去的人居方式不同的地产模式,其在规划经营,开发服务的整个过程当中充分的体现,除了消费者功能价值得到满足之外,还能为消费者创造出一种具体的生活体验感受和文化价值的一种新型的地产模式。复合地产是一种系统性的工程,也是一种开发理念,生活理念,开发模式。

1.2 体育房地产的特征

(1)不可移动性。

体育房地产是必须固定在某一特定土地上的产业,其不可移动性是因为土地是不可移动的,也因此很多体育房地产的特征与土地的特性相关。体育房地产要受到其所在的空间环境的限制,并且只能就地开发,利用或者消费,其主要原因是体育地产是不可移动的。

(2)寿命长久性。

通常土地都是不可毁灭的,并且寿命是长久的,这都是有土地的生命周期所决定的。建筑物的寿命通常是数十年或数百年,并不像土地那样对不可毁灭的且寿命长久的,体育地产的寿命为四五十年。

(3)数量有限性。

体育地产的数量有限性主要是因为土地是固有的,是不可再生的资源,使用的越多,剩余的就越少,不可能无限制的开发下去。随着人们需求的不断增加,房地产业对土地的不断开发,土地资源越来越少。

(4)用途多样性。

体育房地产有多重用途,例如:居住、生产、办公、商业等。从经济价值的角度看,体育房地产会按照商业、办公、居住、工业、农业的顺序选择利用。但房地产用途的多样性主要针对空地而言,一旦土地上建造了建筑物,用途即被限定,难以再改变。由此可见,尽管土地的用途是多样性的,但其用途不是随意决定的,它不仅受土地利用的经济性的限制,而且还受城市规划对土地用途管制的限制。

(5)相互影响性。

相互影响性指的是体育房地产业与其周围外部环境的相互影响,房地产业可以带动周围餐饮,娱乐,生活的相关行业的发展,同样房地产周围的配套设施也会影响房地产的价值。

(6)易受限制性。

因为房地产的相互影响性,世界上任何国家和地区都会对体育房地产的支配采取一些限制措施。政府一般通过下列四种特权来实现限制:①营销权;②征用或征收权;③征税权;④充公权。房地产容易受限制性还表现在它迄建下了未来制变、政策变化的影响,这是导致房地产投资高风险性的原因。

(7)价值高大性。

房地产的价值不仅高,而且大。价值高就是其单位价值高,譬如体育房地产具有很高的商业价值。因此,体育房地产是一个典型的资金密集型产业。

(8)难以变现性。

由于体育房地产本身的价值高大,又因为体育房地产的不可移动性和其具有独一无二的特征,导致房地产买卖频率较低,如果需要进行买卖,需要花费较长时间才能找到合适的买家并进行讨价还价。因此,当发生紧急情况是,房地产变现将是一个难题;如果要进行快速的变现,必须将其进行一个相当幅度的降价。

(9)保值增值性。

由于土地的稀缺性,长远来看,体育房地产会持续增值。不仅如此,体育房地产还可以抵抗通货膨胀,具有保值特性。

2 国内体育房地产案例分析(以海尔地产公司与中体奥园集团合作为例)

中国奥林匹克运动委员会和中体产业共同组建了中体奥林匹克花园管理有限公司,是我国第一家发展体育房地产的公司,其项目已在全国多地开展。

海尔地产与中体奥林匹克花园于2011年5月正式签署战略合作协议,将共同致力于我国体育地产的开发和建设。

国务院于2010年3月颁布实施了“关于加快体育地产发展的指导意见”,促进体育产业快速发展。

海尔地产是一家专业的发地产集团公司,隶属于海尔集团,该地产集团致力于科技住宅的创新,特别是在营造“物联网时代生活”和“云社区”这两个方面。海尔地产推出的“云社区”概念推动了城市体育地产的开发和科技住宅的发展。

海尔地产与中体奥林匹克花园集团进行了全面的资源整合和全方位的合作,建立了定期联络沟通的机制,实现了双方合作共赢,协调发展的形式。

在今后的体育地产的发展当中,合作共赢的发展形式将成为新的趋势,越来越多的房地产企业将会进行战略合作,共同推井我国体育地产的高速发展。

3 体育房地产市场发展趋势

3.1 体育房地产的优势

3.1.1 体育是让城市更健康的重要因素

现如今我国地产已经被放到了一个独立的平台上来讨论,充分利用体育赛事的影响力、体台场馆的拉动力和全民健身的消费力,将体育与城市发展规划有机结和起来。逐步提高人民群众的居住水平和生活品质,使人民群众的运动水平和健康水平进行同步增长,实现体育为人类和偕发展服务这一目标。

随着经济体制的改革不断深化,中国体育产业也逐步的从无到有,迅猛发展,成为当前国民经济的新亮点,不断为我国经济发展做出贡献,实现了北京,上海,广州等大城市和沿海开放地区为中心的体育产业的快速增长。体育产业的发展,不仅满足了人民群众多元化的需求,而且还为体育事业的发展注入了活力,同时旅游,建筑,传媒,新闻出版等相关产业的发展也得到了带动,并且更多的社会财富正在由体育这个产业创造。

3.1.2 城市体育地产可以让人民分享城市发展成果

现阶段我国城市体育地产把地产跟城市结合在一起,这是一个能够把资源最大化,把人们的生活变得更好的定位和方法,这个把房地产开发和城市体育运营整合在一起的理念非常出色,也很好地和绿色中心结合在一起。

这种开发使得房地产开发跟城市发展完美融合在一起,让城市居民能够通过房地产开发建设受益,体育配套把居民生活和城市联系在一起,让居民能够更好地享受城市文明,让人们跟城市发展史紧密结合在一起,这是非常好的结合点。

3.1.3 城市体育地产发展将会得到金融支持

21世纪最有发展潜力的产业是健康产业,特别是在中国,大家都把健康当做第一要务。因此我国发展城市体育地产是一件非常有眼光的事情,也具有战略意义。理沦上讲,价值主要由技术、体力和资源三部分构成,所以健康是生产力中最重要的一种。体育地产概念不仅是地产问题,更是房地产转变经济增长方式的一个重要方向。因此,未来城市体育地产将会得到大量资本和资金的支持。

3.2 体育房地产的劣势及解决方案

3.2.1 城市体育地产燕要跨界合作才能共宜发展

目前,城市体育地产还不具备一个成熟的发展模式,不同的地域、城市和消费者对体育地产的要求也不尽相同,我们不断创新,不断探索,通过探索创新来推动城市体育地产向更好的方向发展,使区域价值不断地提升,使城市的发展充满生机和活力。

要想使城市体育地产快速迅猛发展,仅靠单方面力量远远不够,需要把更多企业和上下游产业链结合起来建立战略合作关系,共同发展城市体育地产,这是更好推动城市体育地产不断创新的必然选择。

3.2.2 城市体育地产要兼顾社会和经济效益

近几年,特别是2008年北京奥运会的举办,对体育设施建设运营提出了功能多样化、投资多元化和运营市场化这样一套符合市场经济的模式。2011年全国体育工作会也提出要破解大型体育场馆运营管理的难题,包括场馆市场化、社会化和企业化。不光要用现有体制和机制进行突破和创新,还要制订一套专业场馆运营管理体系和模式,更重要的是要提供群体活动及文化活动,满足老百姓需求。希望城市体育地产不要做成一个简单的开发建没,要做好未未的运营,真正把社会效益和经济效益提高上去。

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