中国房地产经济周期波动影响因素

◎杜金刚

中国房地产经济周期波动影响因素

◎杜金刚

经济波动是经济增长中的正常现象，同样，作为经济增长中重要组成部分的房地产经济也存在着波动现象。作为国内经济活动的重要组成部分，房地产经济的波动直接影响到了国民经济的发展。要想保障房地产经济的稳定发展，促进国民经济的稳定繁荣。就必须要探索房地产经济周期波动的影响因素，以此来规避房地产行业的发展风险，促进国民经济的健康发展。本文中，笔者主要分析了中国房地产经济周期波动的影响因素，并提出了一些规避风险的方法。

房地产经济作为经济发展中的重要组成部分，对社会经济的发展起着重要的推动作用，但就目前中国房地产经济的发展状况来看，依旧存在着周期性波动的问题，严重的阻碍了房地产经济的健康发展。要解决中国房地产经济的周期性波动问题，就必须要对造成中国房地产经济波动的原因进行分析，探索中国房地产经济波动的影响因素。下文中，笔者将结合自己多年来的调查结果以及国内房地产行业的发展现状，具体的分析中国房地产经济波动的影响因素，并针对这些因素，提出了一些房地产行业规避风险的措施。

中国房地产经济波动原因

经济波动是经济发展过程中的正常现象，但这并不意味着经济波动对经济发展是有益的。相反，经济波动意味着经济发展的不稳定，会造成市场震荡，严重时甚至会引发经济危机。面对这一情况，经济学家们就必须要行动起来，寻找解决经济波动危机的方法。中国房地产经济作为经济发展当中的重要组成部分，自然也存在着经济波动的现象。接下来，笔者便会对中国房地产经济波动的原因进行分析。

经济因素。经济因素是造成中国房地产经济波动的主要原因，对房地产经济的发展起着决定性的作用，这主要表现在以下几个方面：

房地产经济是社会经济的组成部分，社会经济的发展直接影响着房地产经济的发展。社会经济发展速度快、发展平稳，房地产经济自然也就会跟上社会经济发展的脚步，又快又平稳的发展，但如果社会经济发展缓慢，甚至出现通货膨胀、经济危机的话，房地产经济自然也就很难取得健康的发展了。社会经济为房地产经济提供了发展的大环境，这个大环境的好坏，直接影响着中国房地产经济的发展。国民经济增长率的变化，也就直接关系着房地产经济的变化。面对这一大环境的影响，就必须要增强房地产经济的生存能力，寻找适合自己的发展道路。

除社会经济给予的大环境之外，国民收入也是造成中国房地产经济波动的一个重要因素。国民收入是指一个国家在一定时期内的投入的生产资本后所生产出来的产品和劳务的价值或由此形成的收入水平。国民收入的高低直接决定着居民的消费水平，国民收入高的话，居民的消费水平自然也就会比较高，国民收入低的话，居民的消费水平也会随之降低。房地产作为大宗的消费品，居民们在购买时当然会非常慎重。一方面要考虑到昂贵的物业管理费用；另一方面还要考虑到自身未来的收入状况，毕竟购买房地产是一个长期积累资金的过程。这些因素都会直接影响到房地产经济的发展。如果居民的收入较低的话，消费水平自然也就会比较低，面对房地产这样的大宗消费品就会有一些力不存心的感觉。没有消费者来购买，房地产经济自然就会陷入低迷的状态。但如果居民收入水平较高，消费能力也就会升高，房地产这样的大宗消费品也会逐渐的列入到消费清单当中，从而促进房地产行业的发展。

通货膨胀率作为经济发展的一个重要指标，也在影响着中国房地产经济的发展。一方面，通货膨胀率直接影响着房地产的价格。如果通货膨胀率较高的话，物价便会总体上涨，房地产行业作为经济发展中的重要组成部分，自然其价格也会跟着上涨。当通货膨胀率下降时，物价下跌，房地产的价格也就会随之降低。除此之外，通货膨胀率还会影响到房地产自身的价值，货币的贬值会造成房地产自身价值的变化。货币的贬值会促使人们将资产转移到其他地方去，而房地产作为比较保值的一项投资，自然会被加入到人们新的投资列表中去。但同时，通货膨胀率过高的话也可能会造成房地产价格虚高，降低人们的购买热情，这就不利于房地产行业的发展。因此，通货膨胀率也是中国房地产经济波动的一个重要影响因素。

除上述因素之外，产业结构特征与银行利率也会影响到国民经济的形态。不同时期的产业结构特征不同，房地产经济的波动状况也就不一样。比如工业革命时期的工业用地就比较贵，而现在的则是商业用地比较贵。这也就造成了房地产经济的波动。另外银行利率的高低直接决定着居民的投资方向，如果银行利率较高的话，居民们便会选择将钱存入银行，以此来获得较为稳定的收入。但如果银行利率过低的话，居民们就会选择将钱投入到其他领域，比如房地产业等。这样以来，就会促进房地产行业的繁荣与发展。但同时也就造成了中国房地产经济的波动，不利于房地产经济的稳健发展。

从上文的叙述中我们可以看到，影响房地产经济发展的因素主要有以下几个方面：一是社会经济环境；二是国民收入水平；三是通货膨胀率；四则是银行利率与产业结构类型等等。

社会因素。除经济因素之外，社会因素也是影响房地产经济发展的一个重要因素，这主要包括以下几个方面：

首先是社会发展因素，社会发展水平的高低影响着人民的生活理念与消费观念，不同的社会发展水平之下人民的生活观念也就不一样。不同的社会潮流指引着人民的消费方向，这也就造成了中国房地产经济的波动。

其次则是城市化水平，一般来说，城市化水平越高，房地产行业的发展就越成熟，相应的其发展水平也就比较稳定，其波动也就比较小。如果城市化水平比较低的话，相应的房地产行业发展就不够成熟，其经济发展的波动也就比较大了。

最后还有就是相关的政策因素，国家的政策支持与否也就直接关系着房地产行业的发展前景。如果政府出动财政力量，大力支持的话，房地产事业就会迅速的取得发展。但如果政府不出台相关的支持政策的话，房地产行业就会受到一定的打击。所以说政策因素也是房地产经济波动的一个重要影响因素。

如何规避相关风险

从上文中的论述中我们可以看到，中国房地产经济的波动是由多方面的因素所决定的。波动就意味着既有有利房地产发展的时间段，也有不利于房地产行业发展的时间段。那么我们如何应对对房地产行业所面临的不利因素呢，笔者提出了以下几点建议。

加强资金积累。活动资金是保障房地产行业正常运行的关键因素，如果没有足够的活动资金，各方面的工作就很难顺利开展。要解决这一问题，就必须要加强企业的资金积累，一方面可以通过向银行贷款的方式获得资金，另一方面则可以通过发行股票的方式向社会寻求投资。这样一来，房地产行业的资金问题便可以得到很好的解决。

寻求政策支持。政府的政策也是影响房地产行业发展的关键因素，房地产行业要想取得稳定的发展，就必须要寻求政府的政策支持。一方面，房地产的开发用地需要经过政府的批准；另一方面，好的政策支持有利于民众去购买房产，从而促进房地产行业的发展。因此，房地产相关部门有必要寻求政策性支持。

中国房地产经济作为社会经济的重要组成部分，也存在着周期性波动的现象。造成这一现象主要有两方面的因素：一方面是经济因素，包括社会经济发展状况、国民收入水平、通货膨胀率等等；另一方面则是社会因素，包括城市化水平、产业类型、政策支持等。

（作者单位：中国社会科学院研究生院）