婚姻法框架下，购买房屋时父母出资的性质认定及对房屋产权归属的影响

李明宇

（300010　天津惠华律师事务所　天津）

婚姻法框架下，购买房屋时父母出资的性质认定及对房屋产权归属的影响

李明宇

（300010天津惠华律师事务所天津）

基于建立婚姻关系或者婚姻关系存续期间，夫妻双方或者一方购买房屋时，父母出资的法律性质以及所购买房屋的产权界定问题是实践中的焦点所在，因此，基于婚姻法并结合物权法准确认定上述行为的性质，对于解决家庭财产纠纷、离婚财产纠纷具有重要作用。本文从婚姻法、物权法及最高人民法院配套司法解释等法律法规、司法解释的规定中总结归纳具有实践指导意义的一些观点，供朋友们参考并请各界朋友批评指正。

夫妻共同财产；婚前个人财产；赠与；借款

近几年来，随着国内房地产市场的不断升温，房价不断飙升，继而引发了离婚财产纠纷中对房屋的关注度日渐提高。基于婚姻关系，以及家庭观念，婚前财产公证和婚内财产约定的情况较少，因此实践中大多以法律法规以及司法解释的规定根据客观情况依法认定产权归属的居多，为此，本文试图根据实践中常见的几种情形依据现行法律法规和司法解释的规定作一总结归纳，共大家参考。

首先给大家列举几则案例。

案例一

张某（男）与小红经过两年多的恋爱，决定缔结连理；二人经过商量决定明年5月举办结婚典礼，于是二人于当年6月9日领取了结婚证。张某经过朋友推荐看上了中环外某新建小区的一套住房，与小红商量以张某的名义购买该房屋，首付款90万由张某的父母出资，贷款部分由张某和小红共同偿还。当年10月3日张某与开发公司签订了《商品房买卖合同》，张某的父母交付90万首付款时未作任何声明，当日办理完毕购房手续后，张某和小红将双方父母邀请一起在酒店摆宴庆祝，席间张某父母表示首付款就是对小两口的支持，只要小两口以后日子过得好他们作为老人就满足了；小红的父母见状则连忙表态：承担新房的装修和家具家电等。后张某与小红因感情不和提起离婚诉讼，诉讼期间双方对该房屋的所有权归属及90万首付款的定性产生了分歧。

案例二

黄某齐与妻子于2006年3月28日登记结婚，于同年10月6日举办了结婚典礼。2014年12月为了改善居住环境需要购买了一套住房，黄某齐的父母出资120万元，该部分房款从黄某齐母亲的个人账户转账进入黄某齐的个人支付购房款账户。黄某齐与妻子说父母的这部分房款是向其父母借的，回头有条件时得还给父母，妻子表示同意。黄某齐当着妻子的面书写了欠条，但是妻子在欠条上未予签字，黄某齐为了减少没必要的纠纷同父亲一起对该借款行为以及借条进行了公证。随后自2015年5月份开始通过妻子的账户向黄某齐父亲的账户每月转款1万元。截至黄某齐的妻子提起离婚诉讼之日（2016年4月份）共向黄某齐的父亲转款12万元（共转款12次，每月一次，每次1万元）。庭审中，黄某齐的妻子主张欠条其未予签字表示其当时就不认可借款为由主张系黄某齐父母的赠与行为，应属夫妻共有。黄某其及其父母则持相反意见。

根据上述列举的案例，笔者总结归纳实践中常见的以下两种情形：

第一，婚姻关系缔结前，夫妻一方购房，购买房屋一方的父母出资行为的认定问题；

第二，婚姻关系存续期间，夫妻双方购房，父母出资行为的认定问题。

根据《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国物权法》及相关司法解释的规定，我们认为前述第一种情形根据不同情况分别认定如下：

（1）婚姻关系缔结前，夫妻一方购房，购买房屋一方的父母出资的，若有证据可以证明系借贷法律关系的，则购买房屋一方与其父母之间建立民间借贷（债权债务）法律关系。由于房屋系婚前一方购买，若登记在购买房屋一方名下且无其他约定，则属于购买房屋一方的婚前个人财产。因此该房屋的所有权以及前述债权债务与婚姻另一方无关联。若婚后有共同还贷行为，通常婚后还贷部分属于夫妻共同财产的转化，该部分还款系夫妻双方共有，分割时夫妻共有一般按各占50%的比例进行分配。

（2）婚姻关系缔结前，夫妻一方购房，购买房屋一方的父母出资的，若没有证据可以证明系借贷法律关系的，通常认定为对购买房屋一方的单方赠与，不是对夫妻双方的赠与，在无其他约定前提下，属于购买房屋一方的个人财产，离婚时另一方无权主张分配。若婚后有共同还贷行为，则认定同上。实践中建议若系对自己子女的单方赠与，应在出资时以书面形式明确系对自己子女的单方赠与，以免日后发生纠纷时因与自己子女具有利害关系影响当时作证的法律效果。

若无贷款，则以上两种情形下，离婚时该房屋与另一方均无关联。

至于前述第二种情形根据不同情况我们分别认定如下：

（1）婚姻关系存续期间，夫妻双方购房，若无特别约定，该房屋系夫妻双方共有，任何一方父母出资的，若有证据可以证明系借贷法律关系的，在无其他特别约定下则出资的父母与夫妻双方之间建立民间借贷（债权债务）法律关系。夫妻双方负有偿还出资父母的欠款的义务。但是该房屋的所有权与出资的父母无关。

（2）婚姻关系存续期间，夫妻双方购房，若无特别约定，该房屋系夫妻双方共有，任何一方父母出资的，若没有证据可以证明系借贷法律关系的，通常认定为对夫妻双方的赠与，该房屋的所有权与出资的父母无关且父母的出资夫妻双方均不负有偿还的义务。

当然我们不能排除的是，无论夫妻双方婚前购房还是婚后购房，若父母出资且通过协议约定系父母与夫妻双方共同出资购买房屋，各出资方共有该房屋的，从约定。但是根据《物权法》的规定，我们在此建议产权登记时应将各个出资人登记为共有人，以维护各位出资人的合法权益。

最后值得大家关注的问题是，夫妻一方婚前签订了房屋买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房屋登记于首付款支付方名下的，离婚时该房屋双方无法协商处理的，人民法院可以裁判该房屋归产权登记的一方所有，尚未偿还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿，补偿的标准通常为对应财产价值的50%。

通过以上分析，文章开篇案例一中的房屋系双方登记结婚后所购买（这里需要注意登记结婚以办理结婚登记为准，而不是以办理结婚典礼为准），男方父母出资时未明确系借款且根据酒席间的表述可以认定为系赠与行为，且系对夫妻双方的赠与，因此该房屋系夫妻双方的共同财产，首付款双方均无需归还。

案例二中的房屋也系夫妻双方登记结婚后婚姻关系存续期间所购买，系夫妻共有财产，但是男方父母的出资明确系借款，虽然女方未在欠条上签字，但是其明知男方父母是借给他们夫妻购买房屋使用，男方出具的欠条亦进行了公证，并且随后通过女方账户按月偿还了12笔借款共计12万元，因此该笔出资夫妻双方负有偿还义务。