关于房地产投资信托基金的融资方式探讨

吴晓娇

摘 要：房地产投资信托基金被称为是中国房地产业的一种具有创新性的融资形式，房地产信托投资基金在促进房地产行业快速稳定发展过程中发挥了较为重要的作用。本文首先概述了房地产信托投资基金的发展历程，其次，分析了国外房地产信托投资基金经验对我国房地产投资信托基金所带来的借鉴，同时，还深入探讨了我国房地产信托投资基金的发展对策，其中包括健全相关法律和政策、明确房地产信托投资基金的政府监管主体、培养复合型人才等，具有一定的参考价值。

关键词：房地产；投资信托基金；创新

0 引言

众所周知，房地产行业具有产出高、资金密集度高、投入高、风险高等一系列较为显著的特性，而要让房地产行业实现可持续性发展的前提就在于要确保充足的资金。党中央、国务院在2008 年出台的“金融国九条”房地产政策措施中将房地产投资信托基金首次作为房地产公司融资渠道来提出来，房地产投资信托基金被称为是中国房地产业的一种具有创新性的融资形式。本文就我国房地产投资信托基金的创新进行探讨。

1 房地产信托投资基金的发展概述

房地产信托投资基金是指集合多个投资者的资金，以信托或者企业作为组织形式（以企业为主）的投资机构，房地产信托投资基金能够为房地产行业融资或者收购包括仓储中心、旅馆、公寓、写字楼、购物中心等在内的收益类房地产，并享受税收优惠。房地产信托投资基金的股票通常都在市场或者证券交易所进行自由交易。利息收益（投资于短期债务工具和房地产抵押贷款）、股票收益（投资于其他房地产信托投资基金股票）、租金（出租房地产）是房地产信托投资基金的三大主要收入来源。

纵观世界各国，房地产信托投资基金在西方发达国家的发展已经日臻成熟，特别是在澳大利亚和美国，截至2014年底，美国在美国证券交易市场上市的房地产信托投资基金已经达到了183只，总市值为4000多亿美元。从目前来看，房地产信托投资基金在加拿大的覆盖率为9%，在欧洲的覆盖率为13%，虽然亚洲房地产信托投资基金的发展历史较短，但是中国澳门、日本、中国香港、中国台湾、韩国、新加坡等多个国家和地区都相继推出了房地产信托投资基金，房地产信托投资基金在促进房地产行业快速稳定发展过程中发挥了较为重要的作用。

2 国外房地产信托投资基金经验的借鉴

（1）以权益型为主导

权益型房地产信托投资基金在发达国家的发行量较大，无论是发行数量，还是市值都占到了整个房地产信托投资基金市场的8 0%以上。通常而言，权益型房地产信托投资基金所开展的业务主要包括管理、维护、收购、整修、租赁房地产，偶尔也会对不动产直接投资或者销售房地产。基于美国对于房地产信托投资基金的相关规章制度来看，权益型房地产信托投资基金可享受不纳税的优惠政策；为了能够更好地提高投资者的投资热情，美国政府规定权益型房地产信托投资基金90%以上的净收益都应该作为收益回报来反馈给广大的投资者。

（2）适度规模经营

无论是从亚洲发达国家（如新加坡、韩国、日本等），还是从西方发达国家（如澳大利亚和美国等）的经验来看，虽然房地产信托投资基金能够吸引广大的投资者参与到房地产行业的投资过程中，能够让房地产行业的平均固定成本有所降低，带来较佳的规模效益，但是务必要适度。若房地产信托投资基金的发展规模已经远远超过了最佳效益点，那么就会出现募集资金线停滞、信息阻碍、规模不经济等问题，会严重影响到我国国民经济的发展，因此，务必要适度规模经营房地产信托投资基金，切忌不可盲目市场扩大化。

（3）设立条件务必要严格

国外很多发达国家都对房地产信托投资基金设立了专项的法律支持，严格规定了房地产信托投资基金的运作程序及约束范围，包含地区限制、上市要求、资金投向、存续期限、收益分配、收入来源、地区限制、持股限制等。

3 我国房地产信托投资基金的发展对策

（1）健全相关法律和政策

由于房地产信托投资基金具有参与方数量较多、运营过程较为复杂、组织模式多样等特点，所以，无论房地产信托投资基金的退出机制，还是房地产信托投资基金的运行机制，亦或者房地产信托投资基金的设立机制，都需要国家立法部门出台相应的法律法规来予以规范。日本虽然房地产投资信托基金的发展较晚，但是发展速度较快，其主要原因就在于日本政府专门为房地产信托投资基金出台了“专项立法”模式，以法律的手段来规范房地产信托投资基金的各个环节，促使其实现可持续性发展。

我国目前的封闭式产业基金模式、信托产品模式等集资投资模式都以《中华人民共和国信托法》（2001年4月28日通过，）作为规范性的法律法规，但是《中华人民共和国信托法》存在着较大的局限性，并没有明确涉及到信托所投向的具体产业。例如，《中华人民共和国信托法》定位信托投资公司的资金信托业务为私募性质，所以出台了相关细则，提出单个集合资金信托产品不得大于200份，这样一来，必将会对我国房地产投资信托基金产品的规模予以较大的约束。与此同时，我国还没有出台专门针对房地产投资信托基金的实施细则、法律法规、政策，尤其是没有具体阐述如何针对信托房屋进行变更登记、产权转移，如何有效运作房地产投资信托基金等细节，而这些细节恰恰是亟待解决的关键性问题。因此，务必要健全相关法律和政策，为房地产信托投资基金保驾护航。

（2）明确房地产信托投资基金的政府监管主体

若想实现我国房地产信托投资基金的良性发展，那么就不能只依靠于行业内的自律监管，这更加需要政府监管，而明确政府监管主体是极为重要的。

金融监管主体是代表政府来对金融机构履行监管职责，具有公共性、独立性、权威性等特征。房地产信托投资基金是近年来金融创新的产物，欧美等国目前都已经明确了房地产信托投资基金的政府监管主体，通常都是采用多重监管机制——一家监管机构为主、其他多机构相互配合。我国可以参照欧美等国的成熟经验，先建立起多重监管机制，然后再结合我国房地产信托投资基金的具体特点来寻找最佳的监管主体和监管模式。从目前来看，我国金融监管模式还是以“机构监管”模式为主，每一类型的金融机构都有它所对应的监管机构，例如商业银行由中国银监会监管，保险业由中国保监会监管，证券公司则由中国证监会监管等，因此，笔者建议由中国证监会来主要监管房地产信托投资基金行业。在确定了主要监管机构之后，还应该要建立健全多部门辅助监管房地产信托投资基金行业的配合与协调机制。中国人民银行主要负责监管房地产信托投资基金的资金流向、借款利率等事宜，同时还要重点监管“洗钱”问题；工商行政管理部门主要负责审查申请成立房地产信托投资基金企业法人的各项资格，确保其符合《中华人民共和国公司法》的相关法律规定；公安机关主要负责严厉打击利用房地产信托投资基金从事集资诈骗、非法吸收公众存款等犯罪活动。通过以中国证监会管机构为主、其他多机构相互配合的模式，能够为房地产信托投资基金行业的有序、健康、可持续发展提供坚实的保障。

（3）培养复合型人才

房地产信托投资基金对管理人才有较高的要求，既要拥有房地产专业知识及实际管理经验，又要了解金融市场、金融产品和金融知识，具有较高的理财能力。由于房地产信托投资基金在我国的发展还处于试点阶段，房地产信托投资基金的过渡性产品——房地产信托也还与真正的房地产信托投资基金有一定的差距，精通房地产投资信托的复合型人才在我国少之又少。所以要加快培养复合型人才。

4 结语

总之，房地产投资信托基金作为我国房地产业具有创新性的融资形式，若能够正确引导，必将能够为我国房地产行业的稳定、健康、可持续性发展做出巨大的贡献，值得推广应用。

参考文献：

[1]万容，钟静，楼珊珊，盛灵超，陈颖.构建中国房地产业的新型融资方式—房地产投资信托基金探析[J].经济问题，2010，18（03）：191-194.

[2]徐云松.房地产信托投资基金（REITs）在我国发展的若干思考[J].中国证券期货，2010，15（8）：131-134.

[3]赖雄传. 基于房地产企业角度的房地产投资信托（REITs）实践操作研究[D].重庆大学硕士学位论文，2008.