保障性住房供给预测及分析★

郭玉华 肖文君 刘沛榕 黄 琴

(江西应用技术职业学院，江西赣州 341000)

保障性住房供给预测及分析★

郭玉华 肖文君 刘沛榕 黄 琴

(江西应用技术职业学院，江西赣州 341000)

从新增人口的“住房需要”测算了住房的潜在需求，并运用非均衡市场模型，分析了保障性住房的合理保有量，在对比研究保障性住房供求关系的基础上，对今后赣州市保障房建设工作提出了相关政策建议。

保障性住房，短边法则，合理保有量，商品房

保障和改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题。保障性住房供应对社会稳定而言是必要的。然而，保障性供应过量，会导致地方财政不堪负重，也不利于房地产业的长期稳定发展。因此，寻求保障性住房合理供应量已成为政府亟需破解的难题。

1 研究背景

目前，很多学者就保障性住房的供应对商品住房市场的影响做了相关研究，比如杨广勇通过对2007年以来青岛市保障性住房供给状况进行重点分析并利用灰色GM(1，1)模型预测其有效供给规模;苏多永、张玉香从制度缺陷、土地财政和财政不足等方面论述了保障性住房供给不足的原因，并给出了相关的政策建议。

Malpezzi and Vandell通过构建供需模型发现，美国公共住房补贴对住房供应的影响。Malthew Bramley通过构建不同地方当局的截面模型，表明在地方层次上的土地可获得性严重影响住房的产出。

虽然这些研究都比较成熟，然而专门针对保障房实证研究却非常有限。本文基于市场非均衡理论构建起了住房有效供求非均衡模型，对保障性住房的供求关系进行了定量分析。

2 研究思路

商品房市场的均衡由商品房市场的供求两方面决定，而实现商品房市场均衡的需求是有效需求［1］。当支付能力不足时，其住房需求则只能依靠非完全市场，即保障房来弥补。

本文从总“住房需要”的角度量化研究各市场需求，即通过人口预测及人均住房情况，预测赣州市住房总“需要”;通过非均衡理论来确定商品房需求，最终用全社会住房总“需要”减去商品房需求确定保障房合理保有量，为政府保障房建设决策提供一定参考。

3 住房总需求预测

本文从新增人口数的统计与分析出发，通过人口增长预测未来城镇居民“住房需要”变化。根据某城市已有的基期城镇人口数，预测报告期城镇人口数，并结合人均居民面积的调查得出的人均居住面积，确定城镇居民“住房需要”所需住房面积量。

3.1 人口的预测

灰色模型预测具有所需信息量少、预测精度高、实用性好等优点，该模型对于短期人口预测模拟值与实际值较为接近［2］，因此，本文运用灰色模型预测法，并通过matlab软件实现对赣州市城镇人口进行预测。

建立城镇人口时间序列如下:

运用matlap统计软件对X(0)序列进行一次累加，得到累加后的数列X(1):

模型求解得:

Y=243.984 1exp(－0.047 7×t)－224.753 7。

表1 还原模型数值表

由表1和图1可以看出，模型的残差百分比以及级比偏差都低于0.2，拟合情况较好，可用该模型进行预测。

表2 城镇人口预测表

由表2可以看出，该模型预测出的2014年新增城镇人口为19.58万人，以2014年赣州市人均居住面积37.88 m2为标准进行测算，则赣州市2014年住房总需要量为37.88×195 800= 741.69万m2。

图1 预测效果拟合图

3.2 商品房需求预测

1)商品房供求分析思路。在非均衡的状态下，全部需求者总能通过自愿交换和市场效率同所有供给者相遇，市场上不会出现同时受制于需求者和供给者，交易量一定是取决于供给量与需求量中的较小者，受“短边规则”支配。根据“短边规则”的非均衡市场理论，提高保障性住房供应效果的关键就是使保障性住房供给和需求之间的缺口减到最小。

2)商品房供求分析指标选择。为了合理确定保障性住房合理供应量，本文采用1992年—2014年赣州市房价和宏观经济基本面年度数据，共23个观察点。变量包括商品房销售面积(Dt)代表房品房的实际需求;商品房预售面积(St)代表商品房的实际供给;商品房销售均价(Pt)代表商品房的供求状况;经济总产出(GDPt)代表宏观经济对房地产开发的影响;人均可支配收入(INCt)代表商品房消费能力［3］;五年以上商业贷款基准利率的实际值(MRt)代表信贷政策对商品房开发的影响;商品房开发投资额(INVt)代表开发投资对商品房供应的影响;城镇人口(URt)代表城镇人口变化对商品房需求的影响［4，5］。上述指标中，用赣州市年度消费价格指数定基比序列(CPIt，1992年为基期)将经济总产出和人均可支配收入变量调整为真实值。

3)商品房供求分析模型构建。根据市场非均衡理论，构建出赣州市商品房供给需求非均衡模型:

则市场上理论成交量为:

表3 赣州市各年住房需求与供给预测情况表

4)商品房供应分析参数估计及检验［6］。

本部分采用eviews软件计算，得出以下方程:

R平方根:0.982 3，F统计:236.180 7，AIC:－0.070 8，DW 值:2.198 4。

lnSt=1.891 1－1.083 4lnPt+1.783 5lnGDPt+0.474lnINVt－0.200 1lnMRt。

R平方根:0.983 4，F统计:252.000 3，AIC:－0.147 22，DW 值:2.36。

由表3可以看出，运用上述商品房市场非均衡模型得出2014年的Dt=547.62万m2，St=576.55万m2。根据“短边规则”，赣州市商品房市场的有效需求为547.62万m2。

3.3 保障性住房合理保有量分析

用赣州市住房总需求量减去商品房有效需求，得出2014年保障性房合理保有量，即等于194.07万m2(即741.69万m2－547.62万m2)。根据2015年政府工作报告保障性住房建成面积以及回购房数据来看，赣州市当前保障性住房供应基本上满足保障性住房的需求。

4 政策建议

尽管从总量来看，赣州市保障性住房基本供求平衡，然而，保障性住房实际供应离百姓的实际需求尚有明显差距。结合当前赣州市保障性住房建设方面存在的实际问题，笔者就优化保障性住房供应空间布局以及完善配套设施等方面提出若干建议，以期为政府相关决策起到参考作用。

第一，政府应将民生改善、缓解财政压力和推动房地产业复苏统筹考虑，积极落实《关于推进公共租赁住房以购以租代建的实施办法》，将赣州市一部分商品房转为保障性住房，推动商品房去库存化，实现民生改善和经济发展两不误。

第二，优化保障性住房建设的规模、区位［7］和进度，应将当地经济社会发展和低收入困难群体的数量、分布、出行公交线路以及居住生活设施配套建设与保障性住房或棚户区改造规划有机结合起来，尽量避免保障性住房建成后闲置。

第三，进一步完善住房保障分配与配套管理体制机制的建设，着力解决保障房分配难、小区物业管理难、社区综合管理难、动态管理退出难等问题，让低收入住房困难群体充分感受到党和政府的温暖。

［1］ 杨 鑫.有效需求的理论与实践研究——兼析中国当前有效需求不足的原因［D］.昆明:云南大学硕士学位论文，2006:1-2.

［2］ 葛怀志，张金隆.湖北省城镇居民住房需求预测模型与实证［J］.统计与决策，2013(10):69-71.

［3］ 洪 涛，西 宝，高 波.房地产价格区域间联动与泡沫的空间扩散——基于2000～2005年中国35个大中城市面板数据的实证检验［J］.统计研究，2007(8):65-67.

［4］ 谢 波，施建刚.房地产市场非均衡度与政府干预时机——基于上海房地产市场非均衡模型与短边规则的实证研究［J］.上海经济研究，2013(7):138-144.

［5］ 孙国锋.基于“短边规则”的房地产市场非均衡研究［J］.经济学动态，2010(5):42-46.

［6］ Edward W.Frees.Longitudinal and Panel Data:Analysis and Applications in the Social Sciences［M］.Cambridge University Press，2004:78-84.

［7］ 郭玉华，邹 坦.城市土地开发的规模、时间和区位优化［J］.南方冶金学院学报，2005(1):47-51.

The supply forecast and analysis of affordable housing★

Guo Yuhua Xiao Wenjun Liu Peirong Huang Qin
(Jiangxi Applied Technology College，Ganzhou 341000，China)

From the newly increased population“housing need”to estimate the potential demand for housing，and used of non balanced market simulation，analyzed the reasonable inventory of affordable housing，base on comparison and research on affordable housing supply and demand relationship，put forward the relevant policy suggestions to future Ganzhou affordable housing construction work.

affordable housing，short side law，reasonable inventory，commercial housing

F293

A

1009-6825(2016)35-0219-03

2016-09-30

★:江西省高校人文社会科学研究2011年度规划基金项目“城市保障性住房问题研究——以赣州为例”(课题编号:JC1113)

郭玉华(1975-)，男，副教授，高级工程师; 肖文君(1967-)，女，副教授