对城市国有土地不得征收租金

◎陈战杰



对城市国有土地不得征收租金

◎陈战杰

问：

我市属于西部贫困地区，我们感到我国的土地法有不完善之处，例如，现在城市的土地都属于国家所有，等于城市居民都是无偿使用国有土地，应当缴纳国有土地租赁费。为此市政府询问过我局，我局汇报说，《土地管理法》规定农民集体土地不得出租，没有规定城市国有土地不得出租，出租也属于《土地管理法》第五十四条、第五十五条规定中的“出让等有偿使用方式”中的一种，应该没有问题。

虽然我局对市政府这么汇报了，但还是感觉不太踏实。

请问，对城市国有土地是否应该征收租赁费，请你指点迷津。

答：

我国实行土地公有制，经历了计划经济时期，城市居民和厂矿机关都是使用的国有土地，这些土地称之为“城市国有土地”，区别于城市以外征收农民集体的国有土地。

《土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。第九条规定：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

那么对于“城市国有土地”是不是都要实行租赁呢？答案是“不是”。《关于印发〈规范国有土地租赁若干意见〉的通知》（1999年7月27日国土资发〔1999〕222号）对此做出了明确规定。

《关于印发〈规范国有土地租赁若干意见〉的通知》第一条规定：严格依照《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，确定国有土地租赁的适用范围。

国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。

对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

根据该条规定，城市居民和原有的国有企事业单位使用的国有土地属于该条第三款中的“原有建设用地”，“法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁”。也就是说，城市居民原来的房产之类，仍然维持原来的使用权，“不实行租赁”。正因为如此，所以，在城市改造拆迁中，只对居民的房产给予补偿，对土地则没有补偿。城市尚未改造的部分，不管原来的国有土地使用权人使用了多少年，全部是无偿使用，并颁发给国有土地使用权证书，以确认其使用国有土地的权利，只要没有改造到那里，原住户可以无偿地永远使用下去。如果改造到那里，依法拆迁的，按照补偿安置后房产的土地使用权性质依法办事，这就是所谓的“老人老办法，新人新办法”。

对于原住户出租房产的，当然包含了土地的价值，从理论上说，用国有土地出租赢利属于不当得利，应当返还给国家。但是，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日，国务院令第55号）第四章没有明确规定，其他规范性文件也没有明确的量化标准而无法实行，这一块比较模糊。根据法无规定就是权利和法无授权政府不得作为的原则，不得擅自征收租金。

因此，向原城市国有土地使用权人征收租金的想法是没有法律依据的。

建议你们将该文件呈报给市政府领导，并附一个汇报材料，说明城市国有土地租赁的范围和对象，维护当地的社会稳定。

（本文摘自《国土资源170个怎么办》一书）